”Erik Olsson Bostadsindex visar att den lite mer avvaktande marknaden vi har nu beror på att prisförväntningarna har sänkts. Nettot sjunker ordentligt med 25 enheter från höga 46 procent till rätt normala 21 procent, vilket är ungefär samma nivå som före pandemin”, säger Johan Nordenfelt, informationschef vid Erik Olsson Fastighetsförmedling.

I augusti räknar 18 procent av visningsbesökarna med sjunkande bostadspriser det kommande året, upp från 13 procent i maj. Samtidigt minskar andelen som tror på stigande priser till 39 procent från 56 procent.

”Få tror på större prisrörelser”

Nettoandelen som tror på stigande kontra sjunkande bostadspriser det kommande året har därmed minskat till 21 procent i augusti från 46 procent i maj.

”Ett oklart politiskt läge med utspel om åtgärder som ökar boendeutgifterna för att minska belåningen och en kommande utbudsökning som måste matchas av större efterfrågan ökar osäkerheten nu”, säger Johan Nordenfelt.

Samtidigt noterar han att det är få som tror på några större rörelser i bostadspriserna. Endast 4 procent av visningsbesökare tror att priserna kommer att röra sig mer än 10 procent upp eller ned det kommande året.

”Tillbaka till läget före pandemin”

”Bostadsmarknaden står fortfarande emot coronapandemin och är minst lika stark nu som när den började. Att bostaden har blivit viktigare och prioriteras högre under pandemin samtidigt som kostnaden för bolånen antas bli låg tack vare låga räntor i flera år till har skapat stora prisökningar under pandemin. I det perspektivet är det ett styrketecken att prisförväntningarna i EOBi är ungefär lika höga nu som innan pandemin kom”, säger Johan Nordenfelt.

EOBi bygger på svar från personer som var på Erik Olssons bostadsvisningar i Stockholm, Göteborg och Malmö/Lund i augusti.

 

Bild: Nettotal bostadspriser 12 mån

 

 

”Vi har i vår nya prognos flyttat fram Riksbankens höjning av reporäntan några månader med anledning av det nya ränteläget. Vår bedömning är dock fortfarande att reporäntan höjs betydligt tidigare än den bedömning Riksbanken gör. Utifrån vår bedömning kan de rörliga boräntorna antas ligga kvar på ungefär nuvarande nivå fram till hösten 2023”, säger SBAB-chefsekonomen Robert Boije i en kommentar.

Han noterar samtidigt att de långa marknadsräntorna oväntat föll tillbaka under sommaren.

”Vid det förra prognostillfället i maj pekade trenden på stigande långräntor vilket också syntes i räntemarknadens förväntningar sett till terminsprissättningen. Marknadens prissättning är för närvarande mycket ovanlig då det är extremt liten skillnad på korta- och långa räntor på löptider ända fram till 2030”, säger Robert Boije och lägger till att detta gjort det mer förmånligt att binda boräntan på lite längre tid.

Trenden mot att fler väljer att binda räntan på mer än tre månader har också fortsatt.

”Vi närmar oss nu en situation där så många som 60 procent väljer att binda räntan. Man får gå tillbaka ända till 2003 för att hitta en så hög nivå”, anger Robert Boije.

Den 1 september återinförs amorteringskravet och de nästan 260.000 hushåll som har valt att använda undantaget under Corona-pandemin, ska återuppta sina betalningar, enligt Finansinspektionens krav. Hur mycket dessa hushåll då måste amortera beror på vilken belåningsgrad och inkomst varje låntagare har.

För varje miljon i lån ska bolånetagare betala mellan 833 kr och 2.500 kr per månad i amortering.

– Detta motsvarar en kostnad för en genomsnittlig villa på mellan 2.850 kr och 8.545 kr per månad. För en genomsnittlig bostadsrätt landar amorteringskostnaden på mellan 2.055 kr och 6.165 kr per månad, säger Sharon Lavie.

”Rejäl omställning i ekonomin”

De hushåll som gjort uppehåll i sina amorteringar under pandemin står nu alltså ”inför en rejäl omställning i ekonomin”, som Sharon Lavie uttrycker det.

De som bor i villa i Danderyd måste amortera mest, och här blir det en utgift på mellan 10.570 kr och 31.700 kr varje månad för en genomsnittlig villa i kommunen, om ägaren utnyttjat amorteringsfriheten.

Den ekonomiska omställningen gäller särskilt de hushåll som nu blivit vana vid att använda de sparade amorteringspengarna till andra löpande utgifter. Här krävs en ny hushållsbudget, menar Sharon Lavie som dock tipsar om en väg som lindrar effekterna av amorteringsproblemet. Det gäller dem som köpte bostäder 2016 eller tidigare.

”Värdera om bostaden efter fem år”

– Som bolånetagare får du göra en omvärdering av din bostad vart femte år eller om en omfattande renovering gjorts som innebär en avsevärd värdeförändring av bostaden av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Den bolånetagare som tog lån i samband med att amorteringskravet infördes i juni 2016 kan alltså nu begära en omvärdering av bostaden. Troligtvis har värdeökningen under dessa år varit så pass stor att lånet har minskat i förhållande till bostadens värde och därmed har också belåningsgraden sjunkit, säger hon.

Om så är fallet, kan amorteringskostnaden sjunka med flera tusenlappar. En rejäl besparing utan att någon annan omständighet har förändrats.

– Det finns ett sätt till, och det är att försöka omförhandla räntan på sitt bolån, säger Sharon Lavie.

Under tiden med amorteringsfrihet har människor använt hushållets extra pengar på väldigt olika sätt.

”Prisbilden avgörande”

– En del lägger pengar på renoveringar, andra har köpt husvagn och många har skaffat sig nya vanor som kunnat finansieras med amorteringspengarna. Det blir tufft gå tillbaka, säger hon.

I sina uträkningar av tabellerna här nedan har Sharon Lavie använt sig av Mäklarstatistiks senaste uppgifter från början av augusti.

– Det skiljer sig mycket mellan olika kommuner beroende på den lokala prisblilden, säger hon.

Maxbelåningen för bolån är 85 procent av bostadens pris, men en del banker ger blancolån utöver den nivån, men det finns inte med i beräkningarna som Sharon Lavie har gjort.

En annan effekt av att amorteringsfriheten nu ställs in är att det sker en ”viss avmattning” i bostadspriserna, eftersom amortering av bolån generellt är en stor utgift för hushållen, menar Sharon Lavie.

Finansinspektionen uppskattar att cirka 12 procent av alla bolånetagare har utnyttjat möjligheten att inte behöva amortera.

Men trots att amorteringskravet nu snart är tillbaka kan bankerna ändå ge enskilda låntagare amorteringsfrihet under en begränsad period. Det kan ske efter en individuell prövning om det visar sig att låntagaren får ekonomiska problem när amorteringarna återkommer. Det kan vara dödsfall eller sjukdom i familjen, eller att någon i hushållet drabbats av arbetslöshet.

Så här ser amorteringskravet ut

Alla bolån tagna efter 1 juni 2016 med en belåningsgrad över 50 procent måste amorteras. Bolån med belåningsgrad 51–70 procent ska amorteras med minst 1 procent av den totala skulden varje år, medan bolån med belåningsgrader mellan 71–85 procent ska amorteras med minst 2 procent av den totala skulden varje år.

Bolån tecknade efter 1 mars 2018 kan drabbas av ett krav på att amortera ytterligare 1 procent. Det sker om lånet är högre än 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst. När skulden därefter sjunker under 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst försvinner den sista procenten.

Tabeller: Tabellerna nedan visar hur mycket amorteringskostnaden per månad är för snittvillan och snittbostadsrätten i olika städer. Sharon Lavie har använt medelpriser för både villor och bostadsrätter, och hon har också räknat utifrån den maximala belåningsgraden 85 procent. De tre kolumnerna till höger visar amorteringstakten per månad för de olika amorteringsnivåerna 1, 2 och 3 procent.

 

 

I en undersökning som Skandia gjorde ifjol har andelen unga som behöver hjälp av sina föräldrar som medlåntagare vid ett bostadsköp ökat med 10 procent sedan 2016. I dag behöver en fjärdedel av unga som köper en bostad hjälp av en medlåntagare för att klara att köpa bostaden.

Sharon Lavie har gjort en lathund med några punkter som är värda att ta ställning till innan du skriver på som medlåntagare.

Ansvaret gäller hela lånet

Först och främst är en medlåntagare ansvarig för hela lånet, vilket inte framgår av själva begreppet. Att vara medlåntagare innebär att man är solidariskt ansvarig för hela lånet gentemot banken. Det betyder att medlåntagaren, föräldern, har samma betalningsansvar som huvudlåntagaren, barnet.

Det andra rådet från Sharon Lavie är att se till att du som medlåntagare får tillgång till all information. Låneavierna går ju till huvudlåntagaren, och därför kan det vara svårt att veta om amorteringar och räntebetalningar verkligen sköts. I sådana fall kan det bli dröjsmålsräntor och ytterligare avgifter som även du kan bli tvingad att betala.

Delägare eller inte?

Fundera även över om du ska stå som ägare eller delägare, eller inte alls, till bostaden. Du kanske har räknat med att inte behöva betala någonting, utan bara vara en trygghet för att affären ska gå ihop.

Är du medlåntagare kan du inte bryta det ingångna avtalet om det inte går att hitta någon annan medlåntagare, eller om ditt barn, huvudlåntagaren, ensam tar över lånet.

Sharon Lavie råder därför medlåntagare att skriva ett avtal med barnet, som reglerar betalningsansvaret. Skulle du som medlåntagare tvingas betala tillbaka hela lånet till banken kan du sedan kräva tillbaka den andra låntagarens del. Denna punkt är särskilt viktig om du som förälder inte ska stå som ägare till bostaden.

”Fundera över din egen kreditvärdighet”

Till slut gäller det för dig som överväger att bli medlåntagare att fundera över din egen kreditvärdighet.

– Skulle du behöva ta ett annat lån, exempelvis för att renovera din egen bostad, köpa bil eller byta bostad, påverkas din kreditvärdighet av det gemensamma lånet. Banken måste helt enkelt ta hänsyn till att det kan uppstå en situation där du ska klara av att betala tillbaka hela lånet själv, säger Sharon Lavie.

I en undersökning som Skandia gjorde ifjol har andelen unga som behöver hjälp av sina föräldrar som medlåntagare vid ett bostadsköp ökat med 10 procent sedan 2016. I dag behöver en fjärdedel av unga som köper en bostad hjälp av en medlåntagare för att klara att köpa bostaden.

Sharon Lavie har gjort en lathund med några punkter som är värda att ta ställning till innan du skriver på som medlåntagare.

Ansvaret gäller hela lånet

Först och främst är en medlåntagare ansvarig för hela lånet, vilket inte framgår av själva begreppet. Att vara medlåntagare innebär att man är solidariskt ansvarig för hela lånet gentemot banken. Det betyder att medlåntagaren, föräldern, har samma betalningsansvar som huvudlåntagaren, barnet.

Det andra rådet från Sharon Lavie är att se till att du som medlåntagare får tillgång till all information. Låneavierna går ju till huvudlåntagaren, och därför kan det vara svårt att veta om amorteringar och räntebetalningar verkligen sköts. I sådana fall kan det bli dröjsmålsräntor och ytterligare avgifter som även du kan bli tvingad att betala.

Delägare eller inte?

Fundera även över om du ska stå som ägare eller delägare, eller inte alls, till bostaden. Du kanske har räknat med att inte behöva betala någonting, utan bara vara en trygghet för att affären ska gå ihop.

Är du medlåntagare kan du inte bryta det ingångna avtalet om det inte går att hitta någon annan medlåntagare, eller om ditt barn, huvudlåntagaren, ensam tar över lånet.

Sharon Lavie råder därför medlåntagare att skriva ett avtal med barnet, som reglerar betalningsansvaret. Skulle du som medlåntagare tvingas betala tillbaka hela lånet till banken kan du sedan kräva tillbaka den andra låntagarens del. Denna punkt är särskilt viktig om du som förälder inte ska stå som ägare till bostaden.

”Fundera över din egen kreditvärdighet”

Till slut gäller det för dig som överväger att bli medlåntagare att fundera över din egen kreditvärdighet.

– Skulle du behöva ta ett annat lån, exempelvis för att renovera din egen bostad, köpa bil eller byta bostad, påverkas din kreditvärdighet av det gemensamma lånet. Banken måste helt enkelt ta hänsyn till att det kan uppstå en situation där du ska klara av att betala tillbaka hela lånet själv, säger Sharon Lavie.

”Som väntat visar julisiffrorna att bostadsmarknaden under högsommaren gått in i semesterläge med lugnare prisutveckling och färre affärer. Att villapriserna var oförändrade i Stockholm, Göteborg och Malmö var välbehövligt efter många månader av stigande priser”, säger Björn Wellhagen, vd på Mäklarsamfundet, i en kommentar.

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna i riket som helhet stigit 12 procent, mot 13 procent i juni. Villapriserna har samtidigt stigit 18 procent, efter rekordhöga 20 procent i både maj och juni.

Oförändrat i storstadsregionerna

Svensk Mäklarstatistik konstaterar att villapriserna förblev oförändrade i samtliga tre storstadsområden under juli varpå ökningen under månaden kom från övriga Sverige.

Erik Olsson Fastighetsförmedling pekar på att amorteringskravet återinförs den första september. Kombinerat med rapporter i media om sjunkande bostadspriser anser Erik Olsson att det blir ”spännande att se hur väl efterfrågan absorberar den stora utbudsökningen när semestrarna avslutas”.

Därtill fortgår vaccineringen mot covid, vilket i sin tur kan ge konsekvenser på bostadsmarknaden då behovet av att anpassa vardagen efter pandemin minskar.

”Om vi återgår till den tidigare konsumtionen och slutar att arbeta hemma talar mycket för att en stor del av utvecklingen vi har haft under pandemin återställs. Om vi däremot fortsätter att distansarbeta blir kommunikationer och restid mindre viktiga”, resonerar fastighetsmäkleriet.

”Inga tvära kast”

Fredrik Kullman, vd på mäklarfirman Bjurfors Stockholm, anser att det var i linje med förväntan att bostadspriserna höll sig i stort oförändrade i huvudstaden under juli. Han tror inte heller att hösten kommer att bjuda på några tvära kast.

”Det troligaste scenariot är att vi får se små prisrörelser i höst. Låga räntor och snabb ekonomisk återhämtning ger goda förutsättningar en fortsatt stabil bostadsmarknad”, säger han i en kommentar.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För juli innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för maj-juli jämförs med motsvarande viktade medelvärde för april-juni. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med februari-april.

 

Tabell: Mäklarstatistik juli

 

Prisutveckling procent m-m 3 mån 12 mån

Bostadsrätter
Riket	0	0	12
Storstockholm	-1	-1	12
- Centrala Stockholm	0	1	12
Storgöteborg	0	2	10
- Centrala Göteborg	0	1	8
Stormalmö	+1	4	17
- Centrala Malmö	-1	1	18
Villor
Riket	1	4	18
Storstockholm	0	2	22
Storgöteborg	0	4	19
Stormalmö	0	3	22
Fritidshus	17

Bild: Priser bostadsrätter

 

 

Bild: Priser villor

 

 

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.

 

Den rörliga genomsnittsräntan, tremånadersräntan, sjönk med 0,02 procentenheter i juli. En genomsnittskund fick under månaden 1,37 procent i rörlig bolåneränta.

Den lägsta rörliga bolåneräntan erbjöds av Stabelo, 1,14 procent, medan Nordea befann sig i andra änden i tabellen. Nordeakunderna erbjöds i snitt 1,72 procent under månaden.

När det gäller de bundna treårslånen fick snittkunden 1,29 procent i ränta i juli, vilket är en liten ökning på 0,01 procent jämfört med juni.

Den lägsta genomsnittsräntan i juli på ett bundet lån, 3 år, erbjöds av Landshypotek, 1,16 procent. Skandia hade högsta snitträntan för ett treårigt bundet lån, 1,41 procent.

Genomsnittsräntan för bundna 5-årslån steg med 0,01 procentenheter, från 1,44 till 1,45 procent under juli 2021. Lägst genomsnittsränta i juli på bundet lån, 5 år, erbjöd Danske Bank med 1,32 procent, medan SBAB låg högst med 1,6 procent.

Tabell: Snitträntor tremånaders bolån juli 2021 jämfört med föregående månad:

 

Av: Christer Fälldin

christer.falldin@privataaffarer.se

 

 

Annons: Jämför bolån och snitträntor på bolån genom oss och Compricer och hitta den lägsta aktuella boräntan!

.Av de tillfrågade tror 53 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 68 procent förra månaden, medan 14 procent tror på fallande priser, jämfört med 6 procent föregående månad.

”Efter ett par månader av lugnare prisutveckling och en växande debatt om att bostadspriserna nått någon form av smärtgräns kom till slut en kraftig nedgång i hushållens boprisförväntningar. Det är dock fortfarande drygt hälften av hushållen som tror på stigande bostadspriser så det sista ordet är forfarande inte sagt vad gäller höstens boprisutveckling”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 6 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 8 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,48 procent, ned jämfört med 0,49 procent föregående månad.

 

Boprisindikatorn aug jul jun

Boprisindikatorn	39	62	65
- Öka	53	68	70
- Minska	14	6	5
Binda räntan	6	8	7
Reporäntan 1 år	0,48	0,49	0,47

Bild: Boprisindikatorn

 

För resterande bindningstider sänks listräntorna med 0,10 procentenheter. Ändringarna sker till följd av minskade upplåningskostnader. Det skriver SBAB i ett pressmeddelande.

SBAB:s lägsta möjliga bolåneränta är efter sänkningen rekordlåga 0,84 procent, skriver de.