”Vi sänker kalkylräntan till 6 procent då vi som många andra aktörer bedömer att det låga ränteläget kommer kvarstå under en lång tid framöver. Man ska dock komma ihåg att kalkylräntan endast är en del av en teoretisk modell och att de flesta kunderna ändå behöver ha en bra buffert i sin ekonomi”, säger Anneli Adler, chef för privatmarknad på Danske Bank Sverige, i en kommentar.
På senare har också Handelsbanken och Skandia sänkt sina kalkylräntor.
”Trots fortsatt starka makroekonomiska signaler har ränteuppgången uteblivit under våren och försommaren. Det gäller svenska räntor och generellt sett även internationella långräntor. De amerikanska räntorna har till och med fallit något under de senaste veckorna”, skriver Swedbank.
Men banken räknar dock med att långräntorna stiger senare i år och under 2022 då den ekonomiska återhämtningen fortsätter och konjunkturen förbättras.
”Men den senaste tidens utveckling talar för att uppgången i år blir mer begränsad, vilket gör att prognoserna revideras ned något i närtid”, skriver Swedbank.
Banken pekar på att det är utvecklingen i USA som blir tongivande även för räntemarknaden i Europa.
”Fed signalerade nyligen att räntehöjningarna kan komma tidigare än väntat vilket medförde att den amerikanska räntekurvan flackade (genom att korta räntor steg och långa räntor sjönk)”, skriver Swedbank.
På hemmaplan spår Swedbank däremot att Riksbanken väntas lämna reporäntan oförändrad under hela prognoshorisonten.
”Vi bedömer att Riksbanken, till skillnad från Fed och Norges Bank, ännu inte är beredda att signalera någon räntehöjning framöver vilket håller tillbaka svenska korträntor”, skriver Swedbank.
När det gäller boräntorna väntas dessa följa ränteutvecklingen i stort.
”Det innebär att rörliga bolåneräntor ligger kvar på nuvarande nivåer medan de bundna räntorna stiger gradvis”, skriver Swedbank.
Tabell: Swedbanks ränteprognos juni 2021
| jun-21 | dec-21 | jun-22 | dec-22 | |
| Reporänta | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Bolån 3 m | 1,47 | 1,50 | 1,50 | 1,50 |
| Bolån 3 år | 1,29 | 1,35 | 1,40 | 1,50 |
| Bolån 5 år | 1,40 | 1,50 | 1,55 | 1,70 |
Källa: Swedbank Räntebladet
”När man väl kommer tillbaka och börjar jobba på jobbet kommer nog också bostadsmarknaden tillbaka till mer normala mönster. Vi ser inga stora strukturella förändringar, som en stor grön våg där alla vill flytta ut från storstäderna. Vi ser mer en tillbakagång till mer en normal prisuppgång på 5 procent per år”, sade hon.
Hon tillade dock att bedömningen är osäker, där KI och många andra hade helt fel i början av pandemin att den skulle leda till sjunkande bostadspriser.
Det är Mäklarstatistik som på uppdrag av Fastighetsbyrån har kartlagt hur villapriserna har förändrats under fem år. Kartläggningen visar också att Västernorrland har den svagaste prisutvecklingen, 22 procent.
Förutom den procentuella prisökningen har också prisutvecklingen i kronor räknat varit ansenlig, 1.128.196 kr för landet totalt. Men prisutvecklingen på villor under de senaste tolv månaderna är mycket hög, och svarar för hälften av värdeökningen under de fem år som kartläggningen omfattar.
Den högsta värdeökningen i kronor de senaste fem åren står Stockholms län för, med en snittökning på 1.675.541 kr. Villaägare på Lidingö har ”tjänat” över 2.000 kronor om dagen i värdeökning.
– Prisökningen på villor de senaste tolv månaderna är extrem och står för hälften av värdeökningen på fem år. Pandemin har gjort att fler vill bo större, kunna arbeta hemma och ha trädgård. På fem års sikt har alla län en tydlig prisuppgång även om nivåerna varierar. Blekinge med de lägsta snittpriserna för fem år sedan har haft en kraftig prisökning och nu gått om flera andra län, säger Johan Engström, vd för Fastighetsbyrån.
I kommuntoppen hittar vi Ydre kommun i Östergötland, som påvisar en ökning på slående 154 procent. Gemensamt för kommunerna Grästorp, Valdemarsvik och Ockelbo är att även dessa påvisar en procentuell snittökning på över 100 procent på de senaste fem åren.
I botten över Sveriges kommuner hittar vi Storuman kommun, i Lappland, där priserna sjunkit med 23 procent under samma period.
Tabell: Länsvisa prisökningar på ett år och fem år:
| Län | Prisförändring 5 år | Prisförändring 1 år |
| Blekinge | ||
| Östergštland | ||
| Skåne | 59% | 24% |
| Gävleborg | 51% | 15% |
| Dalarna | 50% | 21% |
| Södermanland | 45% | 23% |
| Västmanland | 45% | 16% |
| Gotland | 45% | 17% |
| Jönköping | 43% | 18% |
| Halland | 42% | 20% |
| Kronoberg | 42% | 13% |
| Västra Götaland | 41% | 19% |
| Örebro | 38% | 12% |
| Västerbotten | 36% | 19% |
| Värmland | 35% | 19% |
| Kalmar | 35% | 19% |
| Stockholm | 34% | 13% |
| Norrbotten | 33% | 6% |
| Uppsala | 31% | 20% |
| Jämtland | 30% | 12% |
| Västernorrland | 28% | 24% |
| Riket | 25% | 14% |
| Källa: Mäklarstatistik | ||
Totalt har 415 av Fastighetsbyråns mäklare svarat på olika frågor om bostadsmarknaden. Mäklarna anser visserligen att det fortfarande är säljarna som har den mest fördelaktiga utgångspunkten på bomarknaden, men att det är en ”avmattning” som pågår, jämfört med april månads undersökning.
– Vi har haft en tydligt ökad efterfrågan på bostadsmarknaden i två år, speciellt påtagligt sedan förra våren. Det har dock funnits några hack i kurvan och det är möjligt att det är samma sak nu. I juni och december kan vi ibland se en effekt av att vi är på väg in i semestertider och en lugnare period. Men efter den extremt heta marknad vi haft senaste tiden, med kraftiga prisökningar, känns det också naturligt att vi får ett trendbrott, säger Johan Engström, vd på Fastighetsbyrån.
Ingen homogen utveckling
Utvecklingen på marknaden sedan april skiljer sig mellan storstäderna. Fördelen för säljarna har minskat tydligt i Stockholm och Malmö medan den ökat i Göteborg.
I andra större orter, i mellanstora orter och i små orter är skillnaderna sedan april inte så tydliga.
Mäklarna fick också svara på frågor om prisutvecklingen under andra halvåret 2021. En majoritet, 66 procent, tror att bostadsrättspriserna kommer vara stillastående de kommande sex månaderna medan 19 procent tror på uppgång och 15 procent på nedgång.
”Osannolikt med fortsatta prisökningar”
När det gäller villapriserna så tror 54 procent på oförändrade priser, 37 procent på en uppgång och endast 9 procent på nedgång.
– Det är osannolikt att de kraftiga prisökningarna vi haft kommer att fortsätta även under hösten. Stabila eller svagt stigande priser känns mer realistiskt. Bostadspreferenserna har förändrats under pandemin vilket lett till ökad efterfrågan på villor. Och fler av våra mäklare tror också på stigande villapriser, än på prisökning på bostadsrätter. Det blir intressant att följa om den utvecklingen kommer fortsätta även när vi kan leva ett mer normalt liv, säger Johan Engström.
Det är Hypoteket som gjort kartläggningen i samarbete med Aftonbladet, och statistiken i kartläggningen avser över 200.000 bolånetagare.
Den stora skillnaden innebär en kostnad på 12.700 kr mer per år för varje miljon i lån. Tittar man mot snittet som är 1,74 procent för rörliga lån blir skillnaden 9.100 kr per år för varje lånemiljon.
– Här kan vi se att bolånekunder har mycket pengar att spara in genom att byta långivare, säger Hypotekets sparekonom Sharon Lavie i en kommentar.
Dyrast i mindre orter
De som får betala mer bor oftast i mindre orter med kommunala skattesatser över rikssnittet. Hela sju kommuner i Norrland ligger på tio-i-topplistan över högsta räntorna.
Sharon Lavie anser att det inte bara är viktigt att försöka byta låneaktör, utan att även binda lånen.
– I princip alla bundna räntor ligger i dag lägre än de rörliga. För fick man betala för bunden ränta, men i dag finns det ingen anledning att tro att räntan sjunker i närtid, säger hon.
De lägsta räntorna finns i välbärgade kommuner med låg kommunalskatt. De kommuner som har de lägsta räntorna har också invånare med de allra högsta bolånen, enligt kartläggningen.
”Höga bolån – låga räntor”
Det får till följd att i kommuner där bolånen är högst är räntorna de lägsta. Sju av de kommuner som har den lägsta räntan befinner sig på tio-i-topplistan för de högsta bostadslånen, medan de som har högst ränta alla har lån på under en miljon i snitt.
Högst belånade är Ånge, Pajala och Vindeln, tre kommuner i Norrland där samtliga har en belåningsgrad som överstiger 70 procent, visar kartläggningen. Lånen i dessa kommuner ligger runt en miljon medan räntan ligger över snittet.
Lägst belånade kommunerna med en snittbelåning under 40 procent ligger ”i ett bälte” från öst till väst, från Lidingö till Mellerud med undantag för Lessebo i Kronoberg.
Åtta av dessa kommuner är befolkningsmängden 10.000 personer eller färre, förutom Lidingö med knappt 50.000 och Danderyd med strax över 30.000 invånare.
”Priserna har hittills stärkts av sjunkande bolåneräntor. Mest sannolikt har dessa dock nått botten under de senaste månaderna. Därför verkar det ganska troligt att prisökningarna kommer att dämpas framöver”, skriver Danske Banks chefekonom i Sverige, Michael Grahn.
Någon regelrätt nedgång ligger dock inte i korten, påpekar han.
”Vi förväntar oss inte att priserna sjunker om det inte sker en oväntad händelse, som en börskrasch eller en förändring av bostadsskatterna. Kravet på återinförd amortering den 31 augusti kommer sannolikt att få en dämpande men inte skadlig inverkan på priserna”, skriver Michael Grahn.
Bostadspriserna har stigit 17,9 procent under de senaste tolv månaderna, en nedväxling från 18,9 procent i april, vilket var den högsta ökningstakten någonsin. Årstakten påverkas nu av att priserna vände upp igen i maj i fjol efter en nedgång under den inledande coronakrisen.
Det är fortsatt villor som går starkast. Priserna på bostadsrätter steg 0,8 procent i april jämfört med föregående månad, medan villapriserna steg 1,7 procent. Säsongsrensat steg priserna på bostadsrätter med 1,2 procent och villapriserna med 1,5 procent.
De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 12,1 procent, en nedväxling från 12,3 procent i april, samtidigt som villapriserna stigit 21,4 procent, ned från 23,0 procent förra månaden, men samtidigt den tredje månaden i rad med årliga prisökningar över 20 procent.
”Det visar tydligt hur starkt villapriserna utvecklats sedan coronapandemins start”, skriver Valueguard.
Under första halvan av juni steg priserna på bostadsrätter med 0,1 procent i Stockholm samtidigt som de steg med 0,8 procent i Göteborg, jämfört med föregående månad.
Malmö är det storstadsområde där priserna stigit mest under pandemin, men fastighetsmäklaren Bjurfors ser nu signaler på att det kan lugna ned sig eftersom utbudet av bostäder till salu fortsatt att öka in i juni.
”Vid den här tiden på året faller normalt utbudet, men i år kan vi se att utbudskurvan har fortsatt att öka trots höga försäljningssiffror och att de flesta affärer genomförs mycket snabbt. Fortsätter det så här kommer vi inom ett par veckor ligga på samma utbudsnivåer som för ett år sedan och det kommer i så fall sätta press på priserna”, säger Mattias Larsson, vd Bjurfors Skåne, i en kommentar.
Hans kollega i Stockholm, Fredrik Kullman, spår också en lugnare prisutveckling framöver.
”För varje vecka som går med stigande priser blir det allt färre som kan vara med och konkurrera samtidigt som allt fler känner att det kanske är bättre att vänta och hoppas på en nedgång. Nu tror jag inte att vi kommer att få se fallande bostadspriser. Rekordlåga räntor och stark underliggande efterfrågan ger stöd. Men däremot tror jag på en inbromsning och utplaning”, säger han.
Erik Olsson Fastighetsförmedling skriver i en kommentar att de räknar med en fortsatt stark marknad med hög aktivitet under sommaren, där bostadspriserna stabiliseras på en hög nivå. Efter sommaren återinförs amorteringskravet och det vore enligt dem bra om det inte kombineras med oro för höjda räntor eller minskade ränteavdrag.
”Förutsättningarna är annars fortsatt goda med en fortsatt kombination av stark konjunktur och väldigt låga räntor som egentligen är ‘omöjlig'”, skriver Erik Olsson Fastighetsförmedling.
Valueguards boprisstatistik bygger på data från bland andra Svensk Mäklarstatistik, som sedan bearbetas för att ta hänsyn till att det säljs olika typer av bostäder varje månad. Genom att statistiken är kvalitetsjusterad mäts den underliggande prisutvecklingen på bostadsmarknaden.
| Prisutveckling procent | m-m | 3 mån | 12 mån |
| HOX | |||
| Sverige | 1,4 | 4,4 | 17,9 |
| Bostadsrätter | |||
| Sverige | 0,8 | 2,3 | 12,1 |
| Stockholm | 1,0 | 2,2 | 12,3 |
| Göteborg | 0,6 | 1,7 | 9,0 |
| Malmö | 0,9 | 4,4 | 17,7 |
| Villor | |||
| Sverige | 1,7 | 5,7 | 21,4 |
| Stockholm | 1,8 | 3,9 | 22,8 |
| Göteborg | 0,8 | 6,0 | 21,0 |
| Malmö | 1,3 | 4,9 | 23,8 |
Bild: Bostadspriser HOX-index
Bild: Bostadspriser, förändring i årstakt
Bild: Bostadspriser Stockholm, förändring i årstakt
”En sammanblandning av ingredienser skickar upp bostadspriser till tidigare icke skådade nivåer världen över”, citeras ekonomen Niraj Shah av Bloomberg News från en rapport.
Faktorer som rekordlåga räntor, kraftiga finanspolitiska stimulanser, ökade besparingar och tro på en återhämtning anses ha varit bidragande. Detta utöver att pandemin generellt har ökat intresset för boende och hemarbetsyta.
Bland faktorerna som granskas hittas bostadspriser i förhållande till hyror respektive inkomster samt rådande pristillväxt. På global nivå har dessa nyckelindikatorer inte pekat på lika stora bubbelvarningar sedan inför finanskrisen 2008, framhålls det.
Niraj Shah påpekar dock att bankers krav för att låna ut generellt sett har stärkts sedan finanskriser medan även makrotillsynsåtgärder numera finns på plats. Sådana faktorer kan göra att bostadspriserna kyls av snarare än faller.
”När lånekostnader börjar öka kommer fastighetsmarknader och större åtgärder på plats för att säkra finansiell stabilitet möta ett avgörande test”, bedömer ekonomen.
Svenska finansmyndigheter framhåller ofta bostadsmarknaden som en potentiell riskfaktor. Tidigare i juni noterade det finansiella stabilitetsrådet att ”utvecklingen på bostadsmarknaden är oroande och hushållens skulder växer” varpå ”det finns anledning att utvärdera åtgärder som minskar riskerna”.
Från och med september planerar Finansinspektionen att det inte längre ska vara möjligt pausa amorteringar inom ramen för myndighetens så kallade amorteringskrav.
”Det har talats mycket om att pandemin gör att fler är benägna att lägga mer på boendet och flytta till något nytt. De här siffrorna ger en tydlig bild av det, mätt i kronor. Folk kan onekligen betala mycket för bostäder”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.
Jämfört med maj i fjol såldes det 20 procent fler bostäder på successionsmarknaden, alltså exklusive nyproduktion, samtidigt som priset på den genomsnittliga sålda bostaden ökade med 22 procent. Sammantaget har det gjort att den totala omsättningen ökade med hela 47 procent – till rekordsumman 63 miljarder kronor.
”Maj var en ny rekordmånad och vi ser inga som helst tecken i våra data på att det svalnar av, utan det är fortsatt stigande priser, många publiceringar och höga säljvolymer”, säger Erik Holmberg.
De senaste tolv månaderna har det sålts bostäder för totalt 552 miljarder kronor, även det ett nytt rekord och 29 procent över motsvarande summa föregående tolvmånadersperiod.
”Det påverkas av att förra sommaren var så speciell, med en rekordhög aktivitet på bostadsmarknaden. Det är ett lite liknande läge även nu, där färre reser och det finns en hög efterfrågan på bostäder. Så vi tror att vi kommer att ha en relativt hög aktivitet på bostadsmarknaden även den här sommaren”, säger Erik Holmberg.