”Huvudslutsatsen från analysen är att ett krav på amorteringar har olika effekter på olika typer av hushåll. Sett till motståndskraft beror nettoeffekten främst på i vilken mån tvångssparande tränger undan sparande i likvida tillgångar och vilken flexibilitet hushållet har att styra om kassaflöde från amorteringar till buffertsparande eller konsumtion när den ekonomiska osäkerheten ökar”, står det i rapporten.

Vidare konstateras att hushållens motståndskraft beror på förhållanden som i hög grad kan skilja sig åt mellan olika hushåll.

”Mikrodata som ger en samlad bild av hushållens skulder, tillgångar och konsumtion är därmed ett viktigt underlag för att bedöma makroekonomiska risker och hushållens motståndskraft. Att dessa data i dag saknas i Sverige är ett hinder för att utforma och utvärdera låntagarbaserade makrotillsynsåtgärder”, skriver rapportförfattarna, som välkomnar den utredning som nu ser över statistiken över hushållens skulder och tillgångar.

De tillägger att samspel mellan tillgångspriser, förväntningar och skulder kan ha betydelse för krisförlopp, vilket gör mätningar av hushållens förväntningar om bostadspriser och räntor relevanta, där Konjunkturinstitutet i dag endast samlar in ränteförväntningar.

”Under en tid mätte de även hushållens förväntningar på bostadsprisutvecklingen. De mätningarna upphörde dock 2017. Vår analys talar för att det vore värdefullt om den typen av mätningar återupptogs och dessutom kompletterades med undersökningar av förväntningar bland hushåll som är aktiva på bostadsmarknaden”, skriver de.

Även i maj var det Stabelo som hade lägst snittränta (1,13 procent) tätt följt av Landshypotek (1,17 procent). Hypoteket får däremot sällskap av Skandia på 1,25 procent efter att snitträntan hos Skandia fallit 0,02 procentenheter.

Danske bjöd däremot på månadens största förändring med en nedgång på 0,05 procentenheter. Det sker dock från höga nivåer och trots den lägre räntan ligger banken näst sist på listan med 1,64 procent. Bara Nordea har högre snittränta (1,73 procent).

Men även hos SBAB och SEB föll snitträntorna (-0,04 procentenheter) och SEB utökar nu sin position som den storbank som har lägst snittränta.

Tabell: Snitträntor på tremånaders bolån maj 2021 jämfört med april 2021

Källa: Compricer / Bankerna själva

Av: Magnus Gustavsson, magnus.gustavsson@privataaffarer.se

Annons:
Jämför bolån och snitträntor på bolån genom oss och Compricer och hitta den lägsta aktuella boräntan!

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 13 procent, upp från 10 procent i april, samtidigt som villapriserna stigit 20 procent, upp från 19 procent förra månaden.

Svensk Mäklarstatistik konstaterar att bostadspriserna fortsatte upp i maj och för första gången någonsin noteras nu tvåsiffriga uppgångar i årstakt i alla storstadsområden. I centrala Stockholm har kvadratmeterpriserna på bostadsrätter passerat 100.000 kronor för några månader sedan och en villa i Storstockholm kostar nu i genomsnitt 7,4 miljoner kronor.

Bostadsmarknaden är alltså fortsatt glödhet, men en öppen fråga framåt är vad som kommer att ske när livet allt mer återgår till det normala.

”Nu ser vi hur vaccinationsgraden ökar och samhället sakta öppnar upp. Det återstår att se hur det kommer att påverka bostadsmarknaden, men det är inte osannolikt att prisutvecklingen mattas av något när våra konsumtionsmönster allt mer faller tillbaka till hur det var innan pandemin”, säger Mäklarsamfundets vd Björn Wellhagen i en kommentar.

Erik Olsson Fastighetsförmedling noterar att det är en fortsatt stark bostadsmarknad, där det blir spännande att se vad avtagande effekter av pandemin kommer att innebära. Än så länge ser de inga effekter av något minskat intresse för bostaden.

”Trots att det har sålts ovanligt många bostäder under det senaste året är det fortfarande många som vill flytta till en bostad som passar de nya behoven och de nuvarande prioriteringarna bättre”, skriver de i en kommentar där de räknat med en ovanligt aktiv sommar på bostadsmarknaden även i år med priser som stabiliserar sig på en hög nivå.

Fastighetsmäklaren Bjurfors tar också fasta på de kraftiga prisuppgångarna, men spekulerar i ett nära förestående trendbrott då allt färre kan betala de höga priserna.

”Det fortsätter vara ett extremt tryck med korta säljtider och budgivningar som ofta går heta. Men frågan är hur mycket mer priserna kan stiga då hushållens inkomster inte har hängt med i uppgångarna. För varje vecka som går med ökande priser blir det färre och färre som har råd att köpa. Jag tror det bara är en tidsfråga innan säljarna får känna på motstånd”, säger Fredrik Kullman, vd Bjurfors Stockholm, i en kommentar.

Han påpekar dock att väldigt lite talar för någon större nedgång

”Låga räntor, stigande börser och ett stort underliggande behov av bostäder talar för att bostadsmarknaden står stark”, säger han.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För maj innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för mars-maj jämförs med motsvarande viktade medelvärde för februari-april. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med december-februari.

Bild: Priser bostadsrätter

Bild: Priser villor

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.

Av de tillfrågade tror 70 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 70 procent förra månaden, medan 5 procent tror på fallande priser, jämfört med 4 procent föregående månad.

”Efter fem månader av stigande förväntningar ser vi nu en lättare inbromsning bland hushållen. Den pessimistiske kanske drar slutsatsen att senaste tidens bostadsdebatt om överhettning, insiders/outsiders och stigande skulder nu får genomslag på hushållens förväntningar. Medan den optimistiske nog inte skulle dra för långtgående slutsatser av en månads nedgång. Det är trots allt fortfarande 7 av 10 svenskar som tror på stigande bostadspriser det närmaste året”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 7 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 5 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,47 procent, upp jämfört med 0,40 procent föregående månad.

Américo Fernández noterar en tydlig mismatch mellan hushållens och Riksbankens syn på reporäntans framtid; ”Möjligen är det en ökad inflationsoro och nu återöppnandet av Sverige som spökar i hushållens räntetankar.”

Bild: Boprisindikatorn

Hon manar till eftertanke och rationalitet vid beslutet, och speciellt är det två frågor som är viktiga. Vem köper du med och vad kan det få för konsekvenser?

– Ju mer man tänker till i förväg, desto mindre är förhoppningsvis risken att konflikter uppstår och att drömmen om fritidsboendet slutar i en tråkig arvstvist. Beroende på vem du köper tillsammans med finns det saker att tänka igenom och tydligt reglera innan ni betalar och tillträder, säger Caroline Törnquist.

Det är mycket som kan hända på vägen och hon råder alla som står inför ett gemensamt köp att ta hjälp av en familjerättsjurist.

Många tror att fritidshus omfattas av sambolagen, men så är det inte. Sambolagen omfattar endast permanent bostad och lösöre som köpts för att användas tillsammans.

Vill du köpa ett fritidshus med din sambo behöver du tänka till. Först och främst ska ägandet i fritidshuset anpassas utifrån de olika insatserna, men det är också viktigt att bestämma hur ni ska göra med de löpande kostnaderna som el, vatten och sophämtning.

Kom också ihåg att reglera eventuella skuldförhållanden er emellan, om till exempel två sambor äger hälften var av fritidshuset, men endast en av dem betalar för en större renovering eller har gått in med en större kontantinsats, då bör detta regleras i ett skuldebrev.

Kom också ihåg att sambor inte ärver varandra, manar Caroline Törnquist. Om det sker en olycka är det barnen som ärver sin förälder, och det gäller även om barnet är omyndigt. Har man inga barn är det föräldrar till den avlidne som ärver, eller syskonen om föräldrarna inte finns kvar.

Många är intresserade att dela gamla familjeställen med syskon, och även här gäller det att tänka efter före. Hur ska de olika insatserna värderas, och är det någon eller några som arbetar mer med skötseln? Och om något av syskonen är oftare i huset än de övriga, kanske det ska regleras på något sätt.

”Vi ser en liten minskning, men på höga nivåer. Det är några fler som nu tror på oförändrade i stället för stigande priser. Man ska nog inte dra för stora växlar på det, det finns inga tecken på någon avmattning. Maj har liknat tidigare månader under våren med höga försäljningsvolymer, stigande priser och korta säljtider”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

Bland besökarna på Hemnet som planerar att köpa bostad räknar nu 54 procent med stigande priser de närmaste sex månaderna, jämfört med 57 procent förra månaden. Samtidigt tror fortsatt 12 procent på sjunkande priser.

Nettotalet, skillnaden mellan andelen som tror på stigande respektive sjunkande priser, sjunker därmed till 42 procent i juni jämfört med 45 procent i maj.

”Det är en ganska blygsam nedgång, men ska man ändå spekulera lite går vi mot ett läge där fler och fler vaccineras och samhället öppnar upp allt mer. Eftersom alla experter är överens om att pandemin ökat efterfrågan på bostäder, med hemarbete och ökat fokus på hemmet, kan ett möjligt slut på pandemin få efterfrågan på bostäder att minska framöver. Det är möjligen en faktor”, säger Erik Holmberg.

Han säger att detta inte är samma sak som att bostadspriserna nödvändigtvis kommer att falla, att hemarbete även efter pandemin troligen kommer att vara mer vanligt än före gör att efterfrågan på bostäder ändå lär förbli god.

”Men möjligen kan den mattas av något. Det är nog rimligt att tro på en avmattning i alla fall på villamarknaden Priserna kan inte stiga 20 procent i årstakt hur länge som helst”, säger han.

Han tillägger att vad som konkret kommer att ändras är att Finansinspektionen avslutar möjligheten att pausa amorteringskravet.

”Det har sannolikt haft en viss effekt för marknaden, i alla fall psykologiskt. När amorteringskravet nu kommer tillbaka kan effekten eventuellt bli den omvända”, säger Erik Holmberg.

Bild: Köparbarometer Hemnet

Bild: Köparbarometer nettotal

Det visar SBAB Booli Housing Market Index, som mäter balansen mellan utbud och efterfrågan på nyproduktion av bostäder, som Nyhetsbyrån Direkt tagit del av.

”Vårt index visar att det inte råder någon omfattande obalans i nyproduktionen av bostäder, oavsett upplåtelseform, för Sverige som helhet. När indexet däremot beräknas för enskilda städer och kommuner ser vi att det råder både överskott och underskott på vissa ställen. Överskotten gäller framförallt bostadsrätter medan underskotten i huvudsak handlar om villor men också till viss del bostadsrätter”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

Indexet beräknas genom att ställa utbudet av nyproduktion i relation till efterfrågan på samma ort, där efterfrågan beräknas både av hushållens köpkraft och deras flyttmönster. Indexet finns beräknat för hyresrätter, bostadsrätter och villor, ned på kommunnivå om tillräckligt dataunderlag finns.

Ett index på 0,5-1,5 betyder att marknaden för nyproduktion är i balans. Ett index över 1,5 innebär att utbudet är tydligt större än efterfrågan, medan ett index under 0,5 innebär att det byggs mindre än vad hushållen efterfrågar.

För villor är indexet för hela Sverige 0,5 under det första kvartalet – alltså just på gränsen för underskott. Tydliga underskott finns på flera håll, framför allt runt Stockholm, och trenden går mot ännu större underskott.

”De senaste tio åren har andelen villor i den totala bostadsproduktionen störtdykt från drygt 40 till 20 procent. Det är klart att det har fått stora konsekvenser. Det är dessutom anmärkningsvärt då preferensstudier talar sitt tydliga språk – en stor majoritet föredrar att bo i villa”, säger Robert Boije.

Han manar till åtgärder för att öka byggandet av villor och pekar bland annat på ett behov av att lyfta blicken över kommunal nivå samt stärka samarbetet kring infrastruktursatsningar.

För bostadsrätter är indexet 0,8, med en vikande trend sedan mitten av 2019. SBAB noterar att det minskande byggandet av bostadsrätter de senaste åren medfört att kommuner som för några år sedan hade ett stort överskott av nya bostadsrätter – som Järfälla och Uppsala – går mot balans. Samtidigt har det minskade byggandet lett till underskott i andra kommuner, som Solna, Huddinge och Lidingö. Stockholm och Sundbyberg ligger precis på gränsen till underskott.

För hyresrätter är indexet 1,2, men en liten stigande tendens det senaste året. På senare år har hyresrätter stått för en allt större andel av de nybyggda bostäderna.

Bild: SBAB Booli Housing Market Index Sverige

Bild: SBAB Booli Housing Market index bostadsrätter, kommuner

Bild: SBAB Booli Housing Market index villor, län

Boindex för riket som helhet sjönk under kvartalet till 111 från 115 i det fjärde kvartalet. Hushållen lägger i genomsnitt 27 procent av disponibelinkomsten på boendet (26).

Swedbank noterar att allt fler hushåll, oberoende av var de bor i landet, får svårare att köpa en bostad.

”Effekterna av den kraftiga prisuppgången på bostäder blir allt tydligare”, skriver banken med tillägg att alltfler hushåll kan komma att behöva lägga mer än 30 procent av sin disponibelinkomst på boendet om prisuppgången fortsätter.

Ett Boindex under 100 innebär att de svenska hushållen i snitt måste lägga mer än 30 procent av disponibel inkomst på boendet. Det är enligt Swedbank en nivå som historiskt visat sig vara kritisk för prisutvecklingen på bostäder.

”Om hushållen generellt behöver lägga mer än 30 procent av disponibel inkomst på sitt boende kan många behöva minska sin konsumtion för att kunna prioritera sitt boende. Där är vi inte än, men fortsätter prisökningen i samma takt som nu är risken stor att vi snart närmar oss den punkten för många hushåll”, säger privatekonomen Arturo Arques i en kommentar.

Skillnaderna är fortsatt stora mellan olika typhushåll.

”Det har länge varit svårt för ensamstående med barn att köpa en bostad. Sedan några år tillbaka är det även svårt för ensamstående utan barn och unga förstagångsköpare. Om prisuppgången på bostäder inte dämpas riskerar det att bli än tuffare framöver i många kommuner”, säger Arturo Arques vidare.

Det finns även stora regionala skillnader och prisuppgångarna anges nu även börja ”bli kännbara för sammanboende, inte minst i större kommuner”.

”Tidigare har det inte varit något större problem för sammanboende att köpa ett småhus eller en bostadsrätt oberoende av var i landet man bor. Det är på väg att ändras. Det är inte längre bara Stockholm och Göteborg det blir svårare, det börjar gälla allt fler kommuner”, framhåller Arturo Arques.

”Jag brukar vara försiktig med att värdera prisförändringar på bostäder men med det senaste årets historiskt sett mycket höga prisuppgång på särskilt villor, driven av ändrade konsumtionsmönster under pandemin, tror jag att det ändå är bra att det nu lugnar ner sig lite på bostadsmarknaden”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

Villapriserna fortsatte visserligen upp i samtliga regioner i maj, men med undantag för Norra Sverige gick ökningstakten ner från förra månaden. I Storstockholm ökade till exempel villapriserna med 0,9 procent i maj jämfört med hela 4,3 procent i april.

”Sverige öppnar nu upp allt mer efter att smittspridningen gått ned och om det medför en viss tillbakagång till mer normala konsumtionsmönster bör vi förvänta oss en betydligt mer dämpad utveckling på bostadsmarknaden de kommande månaderna”, säger Robert Boije.

Lägenhetspriserna har inte alls stigit i samma takt som villapriserna på sistone och i Mellersta Sverige sjönk de något i maj.

”Utvecklingen under maj bekräftar den utveckling vi nu sett under några månader med en betydligt lugnare prisökningstakt på bostadsrätter. Vi har två regioner, Storgöteborg och Mellersta Sverige, där prisnivån nu är lägre än när den var som högst under pandemin”, säger Robert Boije.

SBAB Booli boprisindex baseras på verifierade slutpriser från mäklare och lagfarter samt sista bud. Det finns inga siffror för hela Sverige eftersom vikten mot Stockholm blir för hög.

Bild: SBAB Booli lägenhetspriser

Bild: SBAB Booli huspriser