Efter i stort sett stillastående priser i april blev det därmed ny fart upp i maj, samtidigt som omsättningen av bostadsrätter fortsatt är betydligt större än tidigare år.

”Priserna tog återigen fart under maj efter en paus i april. Även om priserna på de allra största lägenheterna föll tillbaka denna månad har det uppstått en tydlig diskrepans det senaste året på grund av corona, där de större lägenheterna haft en betydligt starkare prisutveckling. Vi ser inga tydliga tecken på att den trenden är på väg att avta”, säger Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank i Sverige, i en kommentar.

Banken bedömer att låga räntor och hushållens förbättrade syn på både den egna och samhällets ekonomi lär fortsätta att stötta bostadspriserna.

”Under hösten kan vi förhoppningsvis i större utsträckning återgå till arbetsplatserna, något som lär dämpa pristrenden något”, skriver de.

Danske Bank boprisindikator baseras på rapporterade transaktioner på Hemnet.

Det har funnits en generell regel att mindre lägenheter, som ettor, är dyrare per kvadratmeter än de större bostadsrätterna. Den regeln har nu utmanats och kvadratmeterpriserna börjar närma sig varandra, utom i vissa kommuner där de stora lägenheterna nu faktiskt är dyrare per kvadratmeter än de mindre.

Svensk Mäklarstatistik har undersökt skillnaden i kvadratmeterpris mellan lägenheter med ett rum och kök och fyror eller större. Undersökningen gjordes under perioden januari till och med maj i år. Resultatet har jämförts med skillnaden i kvadratmeterpris under samma period i fjol.

Kvadratmeterpriset för små lägenheter i Värmdö var i snitt cirka 17.000 kr dyrare per kvadratmeter än de större lägenheterna under den undersökta perioden 2020. Under samma period i år är gapet nere i 6.000 kr.

Och i Malmö, Skövde och Eskilstuna är de stora bostadsrätterna nu dyrare per kvadratmeter än ettorna, vilket enligt Svensk Mäklarstatistik är unikt.

Länsförsäkringar har tidigare pekat på ungas svårigheter att komma in på bostadsmarknaden, bland annat genom rapporten ”Olika generationers förutsättningar på bostadsmarknaden”.

– För att anpassa oss till dagens ränteläge har vi beslutat att sänka kalkylräntan från 7 procent till 6 procent, vilket gör det enklare för bland annat unga att ta sig in på bostadsmarknaden, säger Sven Eggefalk, vd på Länsförsäkringar Bank.

När kalkylräntan sänks får låntagaren, beroende på amorteringsnivå, möjlighet att låna ett större belopp. Dessutom möjliggör en sänkning av kalkylräntan att fler kan få möjlighet att ta ett bolån.

– Mycket pekar på låga räntor under en lång tid framöver och då känns det bra att vi kan anpassa våra kalkyler efter det. Och enligt våra analyser innebär sänkningen till 6 procent att kunden fortfarande har god marginal att klara en räntehöjning om räntorna skulle stiga, säger Sven Eggefalk.

– Vi anser att det behövs andra typer av styrmedel för att få in unga på bostadsmarknaden. Gärna regelverk som kan vara mer flexibla än de är idag, säger Sven Eggefalk.

Kalkylräntan är den ränta som låntagare ska klara av att betala för bostaden när banken gör en beräkning på hushållets ekonomi.

”Ja det kan man ju säga i den meningen att vi är evigt bekymrade när det gäller den svenska bostadsmarknaden.”

Det sade riksbankschefen Stefan Ingves vid en webbsänd pressträff på onsdagen.

Han tillade att utvecklingen gör det rimligt, som framgår av rapporten, att Finansinspektionen återinför amorteringskravet.

”Någon gång återgår vi ju till normalitet när det gäller den allmänna ekonomiska utvecklingen, och då är det inte bra att vi har det som vi har det”, sade Stefan Ingves.

Han tillade dock att såsom regelverken är utformade i Sverige ”ligger det inte i Riksbankens händer att hantera den frågan”.

Riksbankschefen påpekade samtidigt att om utvecklingen på bostadsmarknaden skulle gå riktigt illa så är det också viktigt att komma ihåg att bostadsobligationer är den helt dominerande delen av den svenska obligationsmarknaden.

”Och skulle det här bli bekymmersamt, ja då är det förmodligen så att Riksbanken blir sittande med en del av de här problemen. Inte så att det är något bekymmer i sig, men det är så de här marknaderna tenderar att fungera”, sade han.

Riksbankschefen tillade dock att det viktigaste är att hantera de strukturella problemen på bostadsmarknaden så att man kan uppnå en jämvikt, så att prisutvecklingen på bostadsmarknaden går i jämvikt med utvecklingen i svensk ekonomi.

”Men själva hanteringen av den frågan, den ligger utanför vad vi kan påverka”, sade han.

Stefan Ingves försvarade samtidigt Riksbankens köp av bostadsobligationer under krisen, något som har bidragit till att hålla marknaden i gång ”på ett utomordentligt bra sätt”.

”Då är vår uppfattning att vi lyckades med det här i så måtto att bolåneräntorna inte har stigit, de har hållit sig någorlunda på samma nivå”, sade han.

Ingves påpekade också att bostadsobligationsmarknaden har hållits i gång under den här perioden, och att det inte går att veta hur ett alternativt scenario hade sett ut.

”Men vår uppfattning har hela tiden varit att eftersom den svenska bostadsobligationsmarknaden helt och hållet dominerar marknaden för obligationer i Sverige, och eftersom vi redan innehar nästan halva statsskulden när det gäller statsobligationer, ja då är det alldeles uppenbart, menar vi, att om det blir bekymmer och vi måste gå in med kraft i obligationsmarknaden, ja då kommer det att röra sig om bostadsobligationer, och också om ganska mycket bostadsobligationer”, sade han.

”Uppgången i de långa marknadsräntorna och en bedömning av att inflationen är på väg upp snabbare mot inflationsmålet än tidigare väntat, gör att reporäntan höjs redan under våren 2023”, skriver de.

SBAB har i sina senaste prognoser successivt tidigarelagt den väntade första höjningen från Riksbanken. De ser nu alltså en första höjning våren 2023, där den senaste prognosen, från i mars, var en första höjning i mitten av 2023.

”En osäkerhet i den bedömningen är dock i vilken utsträckning Riksbanken, i likhet med vad amerikanska Fed har annonserat, kommer tillåta inflationen att överskrida målet för att väga upp den långa perioden med underskridande. Värt att notera är dock att terminsräntorna på den svenska räntemarknaden indikerar en ännu tidigare höjning av reporäntan än i vår prognos”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

SBAB konstaterar att långa räntor stigit markant i år, särskilt i USA, vilket troligen beror på oro för stigande inflation.

”Perioden med ultralåga bundna boräntor är snart slut. Uppgången i de globala långräntorna drar med sig de längre bundna boräntorna upp i Sverige. Vår bedömning är nu att den femåriga boräntan successivt stiger med drygt en procentenhet fram till januari 2024”, säger Robert Boije.

Att Riksbanken höjer reporäntan får sedan den korta tremånadsräntan att stiga från våren 2023.

SBAB efterlyser samtidigt att Riksbanken tydligare klargör vad de ser som en normal reporänta, inte minst för att ge vägledning för bolånetagare om vad de ska räkna med är en normal boränta på sikt.

Vid Riksbankens senaste uppdateringen, i februari 2017, bedömde de att reporäntan på lång sikt kan väntas ligga i intervallet 2,5–4 procent. Med tanke på den mycket låga inflationen och den trendmässiga nedgången i de globala långräntorna sedan dess, talar mycket för att den bedömningen inte står sig, enligt SBAB.

”Riksbanken bör rimligen justera ned sin syn på vad som är en normal reporänta på sikt. När Riksbanken fått kritik för att den hållit reporäntan så låg, vilket ansetts ha gött tillgångspriserna, har de försvarat sig just med att de långa realräntorna sjunkit. Men om Riksbankens bedömning är att realräntorna har gjort det, så bör ju i så fall samtidigt rimligen riskerna med stigande bopriser och ökande bolåneskulder inte vara så stora som Riksbanken samtidigt indikerar. Det är därför viktigt att Riksbanken sätter ner foten gällande sin syn över vad den nu bedömer är en normal reporänta på sikt”, säger Robert Boije.

”Vi tror att prisuppgången bromsar in något under hösten, drivet av att objekt till salu återgår till en mer normal nivå samtidigt som efterfrågan hålls tillbaka av de allt mer uppdrivna priserna och att hushållen återgår till mer normala konsumtionsmönster”, säger Handelsbankens chefekonom Christina Nyman.

Bankens prognos är att bostadspriserna stiger 12 procent i år (januari – december) och 5 procent under 2022.

Även på lite längre sikt räknar de med att villor kommer att gå starkare än lägenheter. Befolkningstillväxten ser ut att mattas av tydligt, men andelen äldre ökar och de bor i allt högre grad kvar i sina villor. Samtidigt ökar också andelen i barnafödande ålder.

”Samtidigt som den totala bostadsbristen kan komma att gradvis mattas ser vi framför oss ett fortsatt begränsat byggande av småhus, då bristen på byggbar mark i attraktiva lägen är stor. Det kan bidra till att priset på villor även kommande år, bortanför mer tillfälliga effekter av pandemin, kan komma att öka snabbare än lägenheter”, skriver Handelsbanken.

”Bostadspriserna i april bromsade något, som väntat”, skriver Helena Bornevall, seniorekonom vid Handelsbanken, i en kommentar.

Hon tillägger att utvecklingen framåt är högt osäker, eftersom nuvarande uppgång på bostadsmarknaden inte drivs av räntor och inkomster.

”Å ena sidan kommer räntorna enligt vår bedömning att förbli låga och ekonomin förbättras, vilket stöttar bostadsmarknaden. Men i vilken utsträckning hushållen väljer att lägga ut sina bostäder till försäljning och efterfrågan på bostadsköp är också centralt. Vi fortsätter att räkna med en inbromsning i prisuppgångarna efter sommaren, men med tanke på nuvarande signaler kan vi förmodligen räkna med ytterligare prisuppgångar från dagens nivå”, skriver hon.

Valueguards HOX-index över de svenska bostadspriserna steg 0,9 procent i april, vilket säsongsrensat motsvarar en uppgång om lika mycket. Det var den tolfte månaden i rad som bostadspriserna steg och årstakten fortsatte att växla upp till 18,9 procent, den högsta ökningstakten någonsin. Årstakten påverkas dock av att priserna sjönk i april i fjol under coronakrisens inledning.

Det är vidare villapriserna, upp 1,1 procent i april, som fortsatt driver uppgången på bostadsmarknaden. Under det senaste året har villapriserna stigit hela 23,0 procent samtidigt som bostadsrättspriserna är upp 12,3 procent.

För första halvan av maj visar Valueguards data dessutom på fortsatt stigande priser på bostadsrätter i Stockholm, +1,6 procent från i april, och i Göteborg, +1,2 procent.

Per Hammarlund, chefsstrateg vid SEB, noterar i bankens morgonbrev att prisökningen bromsade in i april, men menar att det dock är för tidigt att dra slutsatser om ett trendbrott då avmattningen ligger i linje med gällande säsongsmönster.

”Att prisökningen kommer att minska är dock bara en tidsfråga. Amorteringskravet som återinförs i augusti samt en långsam lönetillväxt bör sätta ett tak på priserna även om efterfrågan just nu överstiger utbudet”, skriver han.

Nordeas chefsanalytiker Susanne Spector konstaterar att bostadspriserna fortsatte upp till nya rekordnivåer i april och att utvecklingen är i linje med Nordeas nya prognos att bostadspriserna ska stiga närmare 14 procent i år.

Bostadspriserna lyfts nu av låga räntor, ändrad efterfrågan till följd av pandemin och ökade förmögenheter hos hushållen. Nordea räknar med att prisuppgångarna kommer att fortsätta mattas av, men att bostadspriserna ändå stiger 10 procent i årstakt i december.

”Stigande bostadspriser stöttar den inhemska ekonomin och lyfter konsumtionen på kort sikt. Prisuppgångarna har dock passerat ett hälsosamt intervall, särskilt för villor. Den snabba uppgången i bostadspriserna förra året innebär en tydlig risk för hushållen och ekonomin om räntorna skulle öka mer än väntat”, skriver hon i en kommentar och tillägger att även en normalisering av hushållens konsumtion, det slopade undantaget från amorteringskravet och det faktum att värderingarna redan är höga skulle kunna dämpa utvecklingen.

Även Swedbank räknar med en avmattning framöver, men med fortsatt stigande priser.

”Vi tror att priserna kommer att fortsätta att stiga framöver, men i en lägre takt än nu under andra halvåret”, skriver bankens analytiker Maria Wallin Fredholm i en kommentar.

För en mer fortsatt uppgång talar hygglig inkomsttillväxt, låga bolåneräntor, och förväntningar om fortsatta låga räntor, liksom ökad efterfrågan på större

boende när hemarbete fortsätter i högre utsträckning än tidigare även efter pandemin.

”Vi räknar med att bolåneräntorna kommer att stiga något från nuvarande nivåer, men uppgången förväntas bli mycket blygsam”, skriver Maria Wallin Fredholm.