Valueguard noterar att bostadspriserna fortsatte upp i april, men med en avmattning från det starka första kvartalet. Priserna steg 7,4 procent mellan december och mars, drivet av att villapriserna steg hela 9,0 procent, nästan dubbelt upp mot bostadsrätter.

”Jämfört med första kvartalet är prisökningen i april måttlig. Denna avmattning är emellertid i linje med hur det brukar se ut under våren, att det stiger kraftigt under första kvartalet och sedan saktar in”, skriver Valueguard.

Bostadspriserna har stigit 18,9 procent under de senaste tolv månaderna, en uppväxling från 15,5 procent i mars och den högsta ökningstakten någonsin. Årstakten påverkas dock av att priserna sjönk i april i fjol under coronakrisens inledning.

Det är fortsatt villor som går starkast. Priserna på bostadsrätter steg 0,5 procent i april jämfört med föregående månad, medan villapriserna steg 1,1 procent. Säsongsrensat steg priserna ungefär lika mycket då det är små säsongseffekter mellan mars och april.

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 12,3 procent, en uppväxling från 8,0 procent i mars, samtidigt som villapriserna stigit 23,0 procent, upp från 20,3 procent förra månaden. Det är en rekordhög uppgång för villorna medan bostadsrättspriserna visade den högsta ökningstakten sedan februari 2016.

Stockholm hade en svagare utveckling i april, med borättspriser upp 0,1 procent under månaden och villapriserna ned 0,1 procent.

Utvecklingen ser dock starkare ut redan nu i maj. Under första halvan av maj steg priserna på bostadsrätter med 1,6 procent i Stockholm samtidigt som de steg med 1,2 procent i Göteborg, jämfört med föregående månad.

Fredrik Kullman, vd Bjurfors Stockholm, pekar på att Stockholmsmarknaden ångar på och fortsätter att präglas av lågt utbud och stark efterfrågan, men att köparna kanske behöver hämta andan. Han tror på oförändrade eller svagt stigande priser i huvudstaden framöver.

”Grunden till detta är att intresset för bostadsmarknaden kanske aldrig varit större”, säger han i en kommentar och tillägger att Riksbanken dessutom upprepat att den låga reporäntan ligger fast och att många som gjort vinster på aktiemarknaden lägger in pengarna i bostaden.

”Men man måste ha med sig att hushållens inkomster inte hängt med i rallyt. I takt med att priserna stiger slår fler och fler i skuldkvotstaket. Detta gäller särskilt i Stockholm där många redan lånar maximalt”, fortsätter Fredrik Kullman.

Erik Olsson Fastighetsförmedling skriver i en kommentar att deras egen mätning över visningsbesökares boprisförväntningar – Erik Olsson bostadsindex (EOBi) – visar att det finns en stark tro på fortsatt stigande bostadspriser. Indexet backar visserligen något, till 46 i maj, från 57 i februari, men det är fortsatt på historiskt höga nivåer.

”Om man exkluderar perioden med effekter från pandemin får man gå tillbaka ända till våren 2017 för att hitta lika höga prisförväntningar som nu i EOBi, trots att bostadspriserna redan är högre än någonsin”, skriver de i en kommentar.

Valueguards boprisstatistik bygger på data från bland andra Svensk Mäklarstatistik, som sedan bearbetas för att ta hänsyn till att det säljs olika typer av bostäder varje månad. Genom att statistiken är kvalitetsjusterad mäts den underliggande prisutvecklingen på bostadsmarknaden.

Bild: Bostadspriser HOX-index

Bild: Bostadspriser, förändring i årstakt

Bild: Bostadspriser Stockholm, förändring i årstakt

”Bostadsägarna är fortsatt mycket optimistiska om bostadsprisernas utveckling för de närmaste åren. SBAB:s boprisindikator HPE uppvisar nu den högsta noteringen sedan mätningarna påbörjades. Hushållen är betydligt mer optimistiska än vad vi är i våra prognoser, där vi spår en liten nedgång i bostadspriserna de närmaste åren till följd av stigande boräntor”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije.

På ett års sikt tror nu 74 procent av de som äger en bostad att priset på den egna bostaden kommer att öka, medan 2 procent tror att det kommer att sjunka. I februari var motsvarande andelar 69 respektive 2 procent.

På tre års sikt tror 70 procent på en prisuppgång och 2 procent spår en nedgång, jämfört med 69 respektive 1 procent för tre månader sedan.

Bland de som räknar med stigande bostadspriser är det i särklass vanligaste skälet till den prognosen ett högt efterfrågetryck i det egna bostadsområdet.

Bland de mycket få bostadsägare som tror på sjunkande bostadspriser är de vanligaste anledningarna stramare krav på bankernas kreditgivning, politiska åtgärder som till exempel ändrade skatteregler samt stigande boräntor.

”Det är dock uppenbart att majoriteten av bostadsägarna inte oroar sig nämnvärt över dessa faktorer”, säger Robert Boije.

Bild: Nettotal boprisförväntningar

Snitträntan på tremånaders bolån låg i april på i genomsnitt 1,39 procent vilket är 0,01 procentenhet lägre än föregående månad.

Stabelo ligger alltjämt lägst och med en nedgång på 0,01 procentenhet ligger snitträntan nu på 1,13 procent.

Ica Banken och Ålandsbanken står för de största nedgångarna under månaden. Hos Ica föll snitträntan 0,05 procentenheter medan den hos Ålandsbanken sjönk 0,07 procentenheter till 1,37 procent.

SEB är den storbank som har lägst snittränta (1,41 procent) och strax därefter hittar vi statliga bolånejätten SBAB på 1,43 procent.

Näst längst ned på listan hittar vi månadens största ökning i form av Danske Bank där snitträntan steg 0,08 procentenheter till 1,69 procent.

På jumboplatsen hittar vi även denna månad Nordea med en snittränta på 1,74 procent, upp 0,01 procentenheter på en månad.

Det innebär också att skillnaden mellan den lägsta och den högsta snitträntan ökade något under april och är nu uppe i 0,61 procentenheter. Det innebär att ett lån på 2 miljoner kr är drygt tusenlappen dyrare per månad om man jämför den lägsta och högsta snitträntan.

Tabell: Bankernas snitträntor på bolån under april jämfört med mars

Källa: Compricer

Av: Magnus Gustavsson, magnus.gustavsson@privataaffarer.se

Annons:
Jämför bolån och snitträntor på bolån genom oss och Compricer och hitta den lägsta aktuella boräntan!

Enligt rapporten har priserna på bostadsrätter i snitt stigit 93 procent de senaste tio åren. Det motsvarar en uppgång på 7 procent per år. I landets 40 största kommuner har medianpriserna under samma period stigit med 140 procent vilket motsvarar 9 procent i snitt per år, skriver Swedbank i rapporten. 

Småhuspriserna har också stigit kraftigt, men inte lika mycket. Sedan 2011 har medianpriserna för småhus i hela landet stigit med 86 procent vilket motsvarar 6 procent i snitt per år.

– Vi har haft en historiskt hög prisuppgång på bostäder, inte minst på bostadsrätter. Men som konsument ska man inte ta denna uppgång för given. Passa på att amortera nu när räntan är låg. Det är ett utmärkt sätt att minska sin belåning och därmed sin privatekonomiska risk, säger Swedbanks privatekonom Arturo Arques i ett pressmeddelande.

I rapporten konstateras att den som köpt en bostadsrätt 2011 i dag ofta kan sälja den med en vinst som efter skatt överstiger boendekostnaden.

Mest betalt för att bo har bostadsrättshavare i Stockholms kommun fått där reavinsten efter skatt överstigit boendekostnaden med 7 500 kronor per månad.

Tvåa på listan är Varberg med 5 400 kronor per månad medan beloppet i kommuner som Göteborg, Linköping, Umeå och Skellefteå överstiger 3000 kronor.

När det gäller småhus så toppar Stockholm även den listan med en reavinst efter skatt på 11 200 kronor per månad. Tvåa är Göteborg med 7 600 kronor per månad. Men även i kommuner som Linköping, Uppsala och Gotland har man fått betalt för att bo med över 7 000 kronor per månad, skriver Swedbank.

Men i kommuner som Västervik, Karlskrona, Sandviken, Örnsköldsvik och Piteå kostar det faktiskt att bo, Där landar boendekostnaden med hänsyn till reavinstskatt på 4 700 kronor per månad för den som köpte ett småhus för tio år sedan.

– På senare tid har vi sett en kraftig prisuppgång på småhus. Pandemin, med fler som jobbar hemifrån, har gjort att allt fler vill bo större, ha en trädgård och närheten till natur. Under lång tid har vi sett att priserna för bostadsrätter ökat betydligt mer än för småhus. Jag skulle inte bli förvånad om blir tvärt om de kommande åren, säger Arturo Arques.

Swedbank menar att den främsta orsaken till att bostadsmarknaden varit så stark är den mycket expansiva penning- och finanspolitiken i kombination med låg bostadsproduktion och stark befolkningstillväxt.

För att tydliggöra prisuppgångarna på bostadsmarknaden jämför Swedbank med prisutvecklingen på till exempel kläder, mat och bilar.

”Om ett par Levi´s 501 stigit lika mycket i pris som bostadsrätter i Sveriges 40 största kommuner hade jeansen idag kostat 2 158 (899) kronor, en Volvo V60/V70 703 000 (370 000) kronor och en Big Mac 98 (54) kronor. Priset inom parentes är verkligt pris”, skriver Swedbank.

– Behovet av politiska reformer för att lösa problemen på bostadsmarknaden kan inte nog understrykas. För att underlätta möjligheterna för hushållen att skaffa sig en bostad i framtiden måste utbudet öka, avslutar Swedbanks Arturo Arques.

Av de tillfrågade tror 70 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 69 procent förra månaden, medan 4 procent tror på fallande priser, jämfört med 6 procent föregående månad.

”Bostadspriserna rusar för närvarande och 7 av 10 svenskar tror att de fortsätter stiga det närmaste året. Bara 4 procent tror på fallande priser vilket är den lägsta nivån som uppmätts i Boprisindikatorns 18-åriga historia. Dagens Boprisindikator på 66 ger stöd för fortsatta prisuppgångar och är bara 6 enheter lägre än rekordnoteringen 72 från september 2015”, säger SEB:s privatekonom Jens Magnusson i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 5 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 3 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,40 procent, ned jämfört med 0,53 procent föregående månad.

”Det är intressant att hushållens reporänteförväntningar vänder nedåt i maj. Det finns en diskussion om risken för högre inflation och högre räntor och tidigare i år såg det ut som att hushållens ränteförväntningar var på väg uppåt. Nu vänder förväntningarna alltså nedåt även om det fortfarande är långt ner till analytikernas och Riksbankens egen prognos för ränteutvecklingen”, fortsätter Jens Magnusson.

Bild: Boprisindikatorn

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 10 procent samtidigt som villapriserna stigit 19 procent.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För april innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för februari-april jämförs med motsvarande viktade medelvärde för januari-mars. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med november-januari.

Per-Arne Sandegren, analyschef på Svensk Mäklarstatistik, konstaterar att antalet sålda bostäder fortsätter öka, hittills i år har det sålts runt 62.100 villor och bostadsrätter, vilket är en ökning med 14 procent jämfört med samma period förra året.

Björn Wellhagen, vd på Mäklarsamfundet, noterar att många förväntar sig att distansarbete under åtminstone delar av arbetsveckan kommer att bli norm för kontorsarbeten även efter pandemin. Villaköpare söker sig därför allt oftare från storstäderna till kranskommuner och grannlän.

”Mäklarsamfundets medlemmar rapporterar att inflödet av relativt kapitalstarka spekulanter från större städer till dessa områden ökat betydligt sedan pandemin bröt ut och det avspeglas även i prisutvecklingen på många orter”, säger han.

Bild: Priser bostadsrätter

Bild: Priser villor

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.

”Det är bara att konstatera att villapriserna fortsatte mot nya höjder under april i stora delar av Sverige. De senaste 12 månaderna har vi sett prisökningar på villor på omkring 25 procent i alla de regioner vi följer. Prisökningarna bara under de tre senaste månaderna ligger på runt 10 procent eller mer i flera regioner. Det är förstås mycket uppseendeväckande siffor”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

Mest ökade villapriserna i Storstockholm, med en uppgång om hela 4,6 procent bara i april. Den svagaste regionen, Stormalmö, hade ändå en prisuppgång om 2,1 procent.

”Det blir intressant att se om det kraftigt ökade intresset för villor består efter att pandemin är över. Prisuppgången på villor har helt klart drivits av pandemin och inte av låga boräntor eftersom boräntorna var i princip lika låga innan pandemin”, säger Robert Boije.

Han noterar samtidigt att lägenhetspriserna inte alls hängt med villorna upp de senaste månaderna. I Storgöteborg sjönk lägenhetspriserna med 0,9 procent i april och i Storstockholm var de i princip stabila, -0,1 procent.

”Särskilt de senaste två månaderna har prisökningarna på lägenheter hamnat rejält efter dem på villor. Den avmattning vi såg redan under mars i flera regioner ser ut att ha fortsatt under april”, säger Robert Boije.

SBAB Booli boprisindex baseras på verifierade slutpriser från mäklare och lagfarter samt sista bud. Det finns inga siffror för hela Sverige eftersom vikten mot Stockholm blir för hög.

Bild: SBAB Booli huspriser

Bild: SBAB Booli lägenhetspriser

”Prisbilden är självklart till glädje för konsumenter i de norra delarna av Norge och Sverige. Däremot har konsumenterna i de södra delarna Norden periodvis upplevt priser på nivåer som liknar de vi brukar få på de allra kallaste vinterdagarna med enskilda timpriser en bra bit över 100 euro per megawattimme”, skriver Entelios.

Systempriset, som är ett slags genomsnittspris för Norden, landade på 37,9 euro/MWh för april. Detta är relativt högt för att vara april. De senaste tio åren har systempriset för april i snitt legat på 31,9 eur/MWh. De senaste fem åren har systempriset för april i snitt landat på 27,3 euro/MWh.

Men skillnaderna mellan olika elområden är alltså mycket stora (se tabell). Orsaken är att det råder en obalans mellan tillgång och efterfrågan.

”Den explosionsartade utbyggnaden av vindkraft i norr skapar inte bara en obalans mellan förbrukning och produktion. Det uppstår även flaskhalsar i kraftnätet som inte har kapacitet att överföra all den nya kraften söderut. Därmed pressas priset nedåt i de nordliga delarna av Norden”, skriver Entelios.

I söder ser bilden helt annorlunda ut.

”Med starkare förbindelser till Europa ser vi att höga elpriser i Tyskland och Nederländerna håller upp priserna i Danmark och i de södra delarna av Norge respektive Sverige. Därmed får en tydlig prisskillnad. Det finns mycket som talar för att dessa prisskillnader kommer att hålla i sig en längre tid”, skriver Entelios.

Av: Magnus Gustavsson, magnus.gustavsson@privataaffarer.se

Annons:
Här kan du med hjälp av Compricer jämföra elpriser och få hjälp med att byta elhandelsbolag.

Banken noterar att villor stigit mycket i pris under pandemin, men att även stora lägenheter gått starkt. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för bostadsrätter i Stockholm större än 100 kvadratmeter har sedan januari 2020 stigit 22 procent, samtidigt som motsvarande siffra för bostadsrätter på upp till 30 kvadratmeter är 10 procent och 3,5 procent för lägenheter på 30-40 kvadratmeter.

”Prisstegringarna fortsatte i april och vi ser att stora bostadsrätter har haft en stark prisutveckling, i klass med villor, sedan pandemin startade. Mindre bostadsrätter visar däremot en beskedligare pristrend. Efterfrågan på större bostäder är inte bara en fråga om villor kontra bostadsrätter utan effekten är påtaglig även inom bostadsrätter”, säger Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank i Sverige, i en kommentar.

Banken ser en fortsatt stark efterfrågan på bostäder så länge som pandemin behåller sitt grepp, med hemarbete och lägre konsumtion av resor och andra nöjen.

”Men i takt med att allt fler blir vaccinerade kommer också hushållen återigen kunna konsumera likt mer normala mönster, något som lär dämpa prisuppgången på bostadsmarknaden”, skriver de.

Danske Bank boprisindikator baseras på rapporterade transaktioner på Hemnet.