Kategoriarkiv: Bostad

Turbulent år på bostadsmarknaden: ”Ovanligt hög hastighet” på prisfallet

Prisrallyt under pandemin följdes 2022 av en chockartad vändning på bostadsmarknaden. Från toppnivåerna i början av året har priserna på bostadsrätter och villor nu fallit 12 respektive 13 procent.

Det främsta skälet till det är den höga inflationstakten som tvingat Riksbanken till kraftiga räntehöjningar. Osäkerheten har byggs på av Rysslands anfallskrig mot Ukraina, vilket orsakat en energikris i Europa med skyhöga elpriser i Sverige som följd, framför allt i landets södra delar.

Krigsutbrottet och den efterföljande inflationsuppgången fick tydliga effekter på bostadsmarknaden under våren. Dessförinnan hade marknaden – likt fjolåret – präglats av hög efterfrågan och fortsatt stigande priser, enligt Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.

– I maj började priserna gå ned. Räntan var då 0,25 procent, men prognoserna talade för att den skulle bli väsentligt högre så man agerade på den framtida utvecklingen, säger han till Privata Affärer i samband med att bolaget presenterade sin årskrönika om utvecklingen på bostadsmarknaden.

På pressträffen deltog även Svensk Mäklarstatistik. Analyschefen Per-Arne Sandegren poängterar det varit en “ovanligt hög hastighet” på årets prisfall.

– Vinkeln på nedgången har varit kraftigare än tidigare, säger han.

Den nuvarande prisnedgången har pågått i sju månader på villamarknaden och något längre, åtta månader, när det gäller bostadsrätter, enligt Svensk Mäklarstatistik.

Hur länge har tidigare nedgångsfaser hållit i sig?
– Den senaste tydliga nedgången vi hade var under andra halvåret 2017 som låg på sex månader. Går man tillbaka till finanskrisen och eurokrisen, det vill säga 2008 och 2019 respektive 2012, var nedgången ungefär lika lång som den nuvarande har varit.

Efter det skarpa prisfallet har marknaden till viss del stabiliserats under hösten, åtminstone på bostadsrättssidan, säger Erik Holmberg på Hemnet. Försäljningsvolymerna har kommit ned ordentligt och marknaden har blivit trögare med längre säljtider.

En stor avvaktan genomsyrar nu hela bostadsmarknaden, enligt bolagets marknadsanalytiker.

– Det finns en stor osäkerhet kring hur hög räntan kommer att bli. Sedan har vi de politiska delarna som också har påverkat och skapat orosmoln, säger Erik Holmberg och nämner bland annat amorteringskravets vara eller icke vara och utbetalningen av elprisstödet.

Samtidigt visar olika undersökningar som Hemnet gjort att många vill flytta och planerar att köpa en bostad.

– Om man ska vara lite optimistisk inför kommande månader så kan man tänka sig att många av de sakerna klarnar litegrann, säger Erik Holmberg och syftar på osäkerheten kopplat till de politiska stödåtgärderna, inflationen och ränteutvecklingen. Han fortsätter sedan:

– Då kanske man vågar agera igen eftersom vår bild är att hushållen klarar de nuvarande räntenivåerna.

Bostadsköparnas prisförväntningar studsade också upp något i december efter en rekordlåg notering månaden innan. Nu räknar 15 procent av Hemnets besökare som planerar ett bostadsköp med stigande priser det kommande halvåret medan 64 procent tror på fortsatta nedgångar. I november uppgick motsvarande siffror till 11 respektive 68 procent.

Mäklarstatistik: Bostadspriserna fortsätter nedåt på bred front

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna sjunkit 7 procent samtidigt som villapriserna sjunkit 8 procent.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För november innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för september-november jämförs med motsvarande viktade medelvärde för augusti-oktober. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med juni-augusti.

Mäklarstatistik konstaterar att perioden med prisnedgångar nu har varat i åtta månader. Sedan toppen i början av året har priserna på riksnivå för bostadsrätter sjunkit med 12 procent och för villor med 13 procent.

Under pandemiåren 2020/21 ökade priserna kraftigt och för bostadsrätter har nedgångarna 2022 inneburit att priserna närmat sig de nivåer som rådde före pandemin. Villor ligger än så länge tydligt över de nivåer som rådde vid inledningen av 2020.

”Den ekonomiska oron fortsatte påverka bostadsmarknaden i november. På villamarknaden var skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset negativt på riksnivå för första gången sedan december 2012. Samtidigt ser vi att utbudet minskar, en indikation på att säljare och köpare börjar mötas i högre grad än tidigare”, säger Jonas Rosén, vd Mäklarsamfundet, i en kommentar.

Erik Olsson Fastighetsförmedling konstaterar att hushållen fortsätter att pressas från flera håll med sänkta reallöner och höjd ränta. Bankerna höjer sina korta bolåneräntor och vi har inte sett hela effekten av den senaste räntehöjningen.

Förutom höjningar som annonseras nu är det ofta upp till tre månaders eftersläpning i den faktiska höjningen även på räntor som kallas rörliga. Till det kommer det lån med räntor som bands när räntan var lägre än nu som förfaller, och får högre räntor.

Även utan nya höjningar från Riksbanken ökar därmed effekten för hushållen av de räntehöjningar som redan gjorts. Att bankerna däremot sänker räntorna på längre bindningstider tyder på att de räknar med att räntehöjningarna från centralbanker runt om i världen börjar bita så att både inflationen och konjunkturen sjunker på lite längre sikt med lägre räntor som följd.

”Om även Riksbanken tror att effekterna av redan genomförda räntehöjningar påverkar ekonomin med lite fördröjning kan det, tillsammans med deras insikt om att hushållens stora bostadslån gör den svenska ekonomin mycket räntekänsligare nu än någonsin tidigare, göra dem försiktiga med att vrida allt för mycket och för snabbt på räntekranen så de inte orsakar en för stor inbromsning i ekonomin”, skriver Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Prisutveckling procent m-m 3 mån 12 mån
Bostadsrätter    
Riket -1 -2 -7
Storstockholm 0 1 -7
Centrala Stockholm -1 -2 -8
Storgöteborg -3 -7 -9
Centrala Göteborg -3 -8 -10
Stormalmö -4 -6 -6
Centrala Malmö -2 -4 -6
Villor      
Riket -3 -8 -8
Storstockholm -2 -6 -10
Storgöteborg -3 -8 -12
Stormalmö -3 -9 -12
Fritidshus     0


Bild: Priser bostadsrätter

image

Bild: Priser villor

image

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.

 

Elpriset åt olika håll på torsdagen

I elområde SE1 och SE2 sjunker priset från dagens 3,69 kr per kilowattimme till 3,02 kr.

I elområde SE3 och SE4 stiger i stället priset från 3,69 kr till 4,23 kr per kilowattimme. 

Siffrorna avser priser på elbörsen Nordpool. För slutkund tillkommer skatt, moms, elbolagens påslag och överföringsavgifter. 

Riksbankens höjningar har ännu inte fått fullt genomslag på bolånen

I november höjde Riksbanken styrräntan för fjärde gången i år. Totalt har den höjts med 2,50 procentenheter. Men effekten på bolånen har ännu inte fått fullt genomslag. Snitträntan på tremånaders bolån steg visserligen 0,12 procentenheter till 3,08 procent i november. Men hittills i år är uppgången 1,76 procent, alltså klart lägre än Riksbankens räntehöjningar.

Men snitträntorna för tremånaderslån har förstås en viss eftersläpning så vi lär få se fortsatta ökningar framöver.  Riksbankens senaste räntehöjning på 0,75 procentenheter gällde från den 30 november och kommer att märkas först framöver. 

Lägst snittränta i november hade ICA Banken med 2,69 procent. Högst snittränta hade Nordea med 3,57 procent. Skillnaden är därmed hela 0,88 procentenheter mellan den lägsta och högsta snitträntan.

När det gäller genomsnittsräntan för 3-års bundet steg den med 0,02 procentenheter till 4,16 procent under november. Lägst treårsränta hade ICA Banken och Nordea – båda på 4,02 procent. Danske hade högst snittränta på 4,39 procent. Skillnaden mellan den lägsta och högsta snitträntan var därmed 0,37 procentenheter.

Genomsnittsräntan för 5-års bundet var i november 4,11 procent vilket är samma nivå som föregående månad. Handelsbanken och Nordea hade den lägsta femårsräntan (3,91 procent) medan Danske hade högst (4,36 procent). Skillnaden mellan den lägsta och den högsta räntan var 0,45 procentenheter.

Av: Magnus Gustavsson, magnus.gustavsson@privataaffarer.se

Annons:
Jämför bolån och snitträntor på bolån genom oss och Compricer och hitta den lägsta aktuella boräntan!

Frågan om amorteringspaus lever fortfarande

– Vi har sagt att vi ska följa upp amorteringskravet med berörda myndigheter. Det har precis börjat. Vi har haft ett sådant möte med FI. Det är så långt den processen har kommit, säger han till TT.

Men FI och Riksbanken har tidigare kritiserat förslaget. Orsaken är att det skulle kunna försvåra den penningpolitiska åtstramningen och tvinga fram fler räntehöjningar för att få bukt på den skenande inflationen.

Nordea har analyserat de ekonomiska effekterna av ett tillfälligt slopat amorteringskrav. Slutsatsen är att de ekonomiska effekterna av en amorteringspaus är begränsade men inte obetydliga.

I analysen räknar Nordea med att hälften av de en miljon hushåll som omfattas av kravet pausar amorteringarna. Det troliga är enligt Nordea att hälften av pengarna användas till konsumtion. I detta scenario ökar konsumtionen då med mellan 6,5 och 13,5 miljarder kronor per år, motsvarande 0,3 – 0,6 procent av den totala konsumtionen.

”För att motverka den uppskattade konsumtionsökningen på 6,5 – 13,5 miljarder kronor skulle Riksbanken därför behöva höja styrräntan med mellan 0,23 till 0,45 procentenheter för att hålla hushållens efterfrågan på samma nivå, allt annat lika. Utifrån dessa resultat kan alltså en räntehöjning med 0,25 procentenheter bedömas vara befogad för att stävja konsumtionsökningen”, skriver Nordea i analysen.

Skulle däremot hushållen använda hela beloppet som frigörs från amorteringar för konsumtion skulle det däremot krävas en höjning med som mest 0,90 procentenheter.

”Om vi går ännu ett steg längre och räknar med att samtliga hushåll som omfattas av amorteringskrav pausar sina betalningar och konsumerar varje frigjord krona, skulle räntehöjningar med maximalt 1,25 procentenheter kunna motiveras”, skriver Nordea.

Lägre vinst än väntat för Clas Ohlson

Clas Ohlsons rörelseresultat under det andra kvartalet (augusti-oktober) i det brutna räkenskapsåret 2022/2023 uppgick till 112 miljoner kronor.

Analytiker hade i genomsnitt räknat med 123 miljoner kronor, enligt Infronts sammanställning av fem estimat.

Bruttomarginalen blev 37,7 procent. Förväntat var 39,4 procent.

Clas Ohlsons försäljning i kvartalet uppgick till 2.250 miljoner kronor, vilket har meddelats tidigare.

Försäljningen i november ökade mer än väntat

Clas Ohlsons totala försäljning steg med 6 procent under november.

Analytikerna hade i snitt väntat sig en uppgång på 3,9 procent, enligt Infronts sammanställning av fem estimat.

Den organiska försäljningen steg med 3 procent. Här låg konsensus på +0,8 procent.

Clas Ohlsons onlineförsäljning ökade med 27 procent under månaden, mot väntade +16,8 procent.

”Jämförelsen med fjolåret påverkas av en effektivare e-handelslogistik som gör att större del av försäljningen online under Black Week redovisas i november”, skriver Clas Ohlson i sin delårsrapport.

Vid periodens utgång uppgick det totala antalet butiker till 225 (230).

I Sverige var försäljningen 2 procent upp. Organiskt steg försäljningen i Norge med 8 procent och i Finland var den ner 3 procent.

Återigen samma elpris i hela landet

I morgon väntas en kilowattimme kosta 3,68 kr i hela landet. Det är en rejäl ökning från dagens 2,10 kr per kilowattimme i den norra halvan av landet. Men i söder sjunker priset från dagens 3,79 kr i SE3 och 4,17 kr/kWh i SE4. 

Priserna avser spotpriserna på Nordpool. För slutkund tillkommer skatt, moms, elhandelsbolagens påslag och överföringsavgifter. 

Elpriset faller tillbaka något i norr

Under en period har elpriset varit lika högt i hela landet. Men i dag är det något billigare i norr och i morgon ökar skillnaderna ytterligare.

Enligt siffror från elbörsen Nordpool väntas en kilowattimme i morgon kosta 2,10 kr i den norra halvan av landet (SE1 och SE2). Det är något lägre än dagens notering på 2,85 kr/kWh. 

I SE3 stiger dock priset från dagens 3,31 kr per kilowattimme till 3,79 kr. 

I SE4 blir ökningen ännu större – från dagens 3,33 kr/kWh till 4,17 kr/kWh. 

Priserna avser Nordpool och för slutkund tillkommer skatt, moms, elhandelsbolagens påslag och överföringsavgifter. 

Flera banker höjer boräntorna

SBAB höjer listräntan för bolån med bindningstid tre månader med 0,40 procentenheter till 3,77 procent och sänker samtidigt listräntan för bolån med bindningstider från tre år och uppåt med 0,10–0,25 procentenheter.

”De korta marknadsräntorna har stigit och därmed har bankernas upplåningskostnader på kapitalmarknaden för bolån med kort bindningstid ökat. Samtidigt har de längre marknadsräntorna sjunkit något, vilket innebär lägre upplåningskostnader för bolån med längre bindningstider. Mot bakgrund av detta justerar SBAB idag listräntorna för bolån med flera olika bindningstider”, skriver SBAB.

Danske Bank Sverige höjer listpriset för sin bolåneränta med tre månaders löptid med 0,30 procentenheter till 4,49 procent. Ettårsräntan höjs samtidigt med 0,10 procentenheter till 4,59 procent.

”Bakgrunden till justeringarna är ökade marknadsräntor”, skriver Danske Bank Sverige.

Swedbank skriver ned boränteprognosen

Det är i bankens färska upplaga av Räntebladet som Swedbanks analytiker konstaterar att marknadsräntor med längre löptider sjunkit tillbaka något den senaste tiden.

– Räntorna har sjunkit både i Sverige och omvärlden under den senaste månaden, vilket bidrar till att vi justerar ned ränteprognoserna något. Vi räknar ändå fortsatt med en viss uppgång av räntor under de närmaste månaderna och att de börjar vända nedåt först under 2023 och 2024, säger Andreas Wallström, prognoschef på Swedbank.

Men det är inte bara lägre marknadsräntor utan också sjunkande bolånemarginaler som gör att boränteprognosen revideras ned. Enligt FI har bankernas bolånemarginal minskat från 1,4 procent i januari till 0,9 procent i september. Framöver antas oförändrade marginaler vilket innebär att bolåneräntorna beräknas följa den allmänna ränteutvecklingen, skriver Swedbank.

Men innan vi får se toppen ska räntan på tremånaders bolån upp en bit till. Riksbanken höjde nyligen styrräntan med 0,75 procent och Swedbank spår ytterligare en höjning med 50 punkter i februari vilket väntas lyfta tremånadersräntorna.  Swedbank spår sedan att räntesänkningar påbörjas om knappt ett år då den ekonomiska aktiviteten har dämpats och inflationen fallit tillbaka.

– Vi tror fortsatt på stigande bolåneräntor i närtid, men förutser att uppgången inte blir fullt så stor som i föregående prognos. Vi prognoserar att de rörliga bolåneräntorna toppar på 4,75 procent i början av nästa år. Den tidigare prognosen låg på 5,0 procent, säger Andreas Wallström.

Tabell: Swedbanks prognos för boräntornas utveckling framöver. Procentsatserna avser faktiska räntor (ej listräntor)

Bolån okt-22 jun23 dec23 jun24 dec24
3 mån 3,01 4,75 4,30 4,00 3,80
3 år 4,17 4,40 4,10 4,00 3,80
5 år 4,07 4,40 4,10 4,00 3,80


Källa:
Swedbank