Onsdagens inflationssiffror för maj visade att de allmänna prisökningarna i ekonomin, enligt KPI-måttet, uppgick till 9,7 procent. Det var en nedgång från 10,7 procent på årsbasis i april, men högre än väntade 9,5 procent, enligt den genomsnittliga prognosen på marknaden.

Inflationen enligt Riksbankens favoritmått, KPIF som rensar bort ränteförändringar på hushållens bolån, minskade till 6,7 procent från 7,6 procent i årstakt föregående månad. Utfallet var högre än förhandstipset på 6,5 procent.

Däremot sjönk kärninflationen, KPIF exklusive energi, eller KPIFXE, bara från 8,4 procent på årsbasis i april till 8,2 procent. Här låg den genomsnittliga prognosen på 7,8 procent. 

Riksbankens egna prognos för inflationen enligt KPIF och KPIFXE var 7,1 procent respektive 8,1 procent i årstakt.

”Trots att KPIF kommer in lägre än Riksbankens prognos är det mycket som tyder på att Riksbanken kommer att höja räntan i slutet av juni”, uppger Öhman Fonders räntechef Lars Kristian Feste i en kommentar till Privata Affärer.

”Ett tydligt prov på detta kan vara att kronan stärks efter KPI-statistiken. Allt tyder på att inflationen kommer att falla under sommaren och hösten eftersom baseffekter trillar ur KPI. Frågan är om den faller tillräckligt för att Riksbanken får kontroll över inflationen. Vi tror det kommer en ny höjning i september till 4 procent om inte kronan stärks rejält”, fortsätter han.

Vid förra räntebeskedet i april höjde Riksbankens styrräntan med en halv procentenhet till 3,5 procent. Centralbanken bedömde då att ”styrräntan troligen kommer att höjas med ytterligare 0,25 procentenheter i juni eller september”. 

Inflationstrenden är tydlig, men nedgången var mindre än väntat, konstaterar SPP:s sparekonom Shoka Åhrman i en kommentar

”Dagens inflationssiffror är de sista inför Riksbankens kommande räntebesked. Siffrorna ger Riksbanksdirektionen ett huvudargument för att höja räntan vid sitt nästa möte i slutet av juni. Även om Fed inte höjer räntan ikväll, så kommer Riksbanken med stor sannolikhet höja räntan vid sitt nästa möte”, skriver hon.

På grund av den svaga kronan behöver den svenska centralbanken ta hänsyn till hur amerikanska Federal Reserve, Fed, och europeiska ECB agerar, enligt sparekonomen. Fed lämnar sitt nästa räntebesked på onsdagskvällen medan ECB gör samma sak under torsdagseftermiddagen.

”Det ökar pressen på Riksbanken att agera för att minska inflationstrycket. Räntehöjningen kommer i så fall att påverka de rörliga bolåneräntorna och påverka de redan pressade hushållen och bolånetagarna”, kommenterar Shoka Åhrman som tillägger att den genomsnittliga bolåneräntan fördubblats under det senaste året.

Samtidigt har 90 procent av Sveriges bolånetagare en löptid på två år eller mindre.

”Så när dessa faller ut blir det en räntesmäll för många hushåll”, fortsätter Shoka Åhrman i en kommentar.

Den tredje maj höjdes Riksbankens styrränta med 50 punkter till 3,50 procent. Det fick i sin tur snitträntan på rörliga tremånaderslån att stiga med i snitt 0,19 procentenheter till 4,19 procent.

Skandia hade den lägsta snitträntan med 3,89 procent medan Nordea hade högst med 4,43 procent. Skillnaden mellan de två ytterligheterna var därmed 0,54 procentenheter.

Genomsnittsräntan för 3-års bundet sjönk med 0,05 procentenheter under maj 2023. Hypoteket hade lägst snittränta med 3,52 procent medan Ikano Bank hade en snittränta på hela 4,67 procent. Skillnaden var därmed hela 1,15 procentenheter.

Snitträntan för femåriga bolån föll 0,08 procentenheter till 4,02 procent. Swedbank hade lägst snittränta med 3,74 procent medan Danskes snittränta låg på 4,34 procent. Skillnaden var alltså 0,60 procentenheter.

Banken konstaterar att marknadens blickar just nu riktas mot denna veckas räntebesked från bland annat Fed och ECB.

”Vi räknar med att Fed ligger still tills i början av nästa år då en serie sänkningar inleds. Mot bakgrund av den fortsatt starka amerikanska ekonomin är dock riskbilden att det blir ytterligare någon höjning i sommar. ECB väntas lyfta räntan ytterligare med 25 punkter både denna vecka och vid nästa möte i juli”, skriver Swedbanks analytiker.

Även svenska Riksbanken väntas höja vid de kommande två mötena.

”Trots sjunkande inflation väntas Riksbanken höja styrräntan med 25 punkter i juni och 25 punkter i september, vilket innebär att styrräntan når 4,00 procent. Den svaga kronkursen, tillsammans med en alltjämt hög inflation, talar för detta. Det gör även den starka ekonomin, inte minst arbetsmarknaden som noterar det starkaste läget på över 30 år”, skriver Swedbank.

Riksbankens fortsatta höjningar gör att tremånadersräntan på bolån stiger ytterligare.

”De rörliga bolåneräntorna väntas stiga till som högst 4,7 procent under hösten (avser snittränta, reds. anm.). Riksbankens räntehöjningar väntas få ungefär samma genomslag på de rörliga bolåneräntorna som i fjol. De bundna bolåneräntorna väntas ligga kvar på nuvarande nivåer även framöver”, skriver Swedbank.

Enligt Swedbanks prognos dröjer det till nästa år innan styrräntan sänks och därmed får tremånaders boräntor att falla tillbaka igen.  

”Under nästa år påbörjas räntesänkningar då den ekonomiska aktiviteten har dämpats och inflationen fallit tillbaka”, skriver Swedbank.

Banken konstaterar att marknadens blickar just nu riktas mot denna veckas räntebesked från bland annat Fed och ECB.

”Vi räknar med att Fed ligger still tills i början av nästa år då en serie sänkningar inleds. Mot bakgrund av den fortsatt starka amerikanska ekonomin är dock riskbilden att det blir ytterligare någon höjning i sommar. ECB väntas lyfta räntan ytterligare med 25 punkter både denna vecka och vid nästa möte i juli”, skriver Swedbanks analytiker.

Även svenska Riksbanken väntas höja vid de kommande två mötena.

”Trots sjunkande inflation väntas Riksbanken höja styrräntan med 25 punkter i juni och 25 punkter i september, vilket innebär att styrräntan når 4,00 procent. Den svaga kronkursen, tillsammans med en alltjämt hög inflation, talar för detta. Det gör även den starka ekonomin, inte minst arbetsmarknaden som noterar det starkaste läget på över 30 år”, skriver Swedbank.

Riksbankens fortsatta höjningar gör att tremånadersräntan på bolån stiger ytterligare.

”De rörliga bolåneräntorna väntas stiga till som högst 4,7 procent under hösten (avser snittränta, reds. anm.). Riksbankens räntehöjningar väntas få ungefär samma genomslag på de rörliga bolåneräntorna som i fjol. De bundna bolåneräntorna väntas ligga kvar på nuvarande nivåer även framöver”, skriver Swedbank.

Enligt Swedbanks prognos dröjer det till nästa år innan styrräntan sänks och därmed får tremånaders boräntor att falla tillbaka igen.  

”Under nästa år påbörjas räntesänkningar då den ekonomiska aktiviteten har dämpats och inflationen fallit tillbaka”, skriver Swedbank.

Av de tillfrågade tror 38 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 31 procent förra månaden, medan 27 procent tror på fallande priser, jämfört med 38 procent föregående månad.

”Hushållen ställer in sig på en räntetopp på 3,76 procent, vilket skulle motsvara en sista höjning från Riksbanken med 0,25 procentenheter. Förmodligen är det en kombination av att den värsta räntestormen är passerad och en stadig arbetsmarknad som ger hushållen vind i seglen för deras mer positiva syn på bostadsmarknaden”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 8 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 7 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att Riksbankens styrränta om ett år ligger på 3,76 procent, upp jämfört med 3,74 procent föregående månad.

Bild: Boprisindikatorn

Bild: Förväntningar styrränta

På ett års sikt tror nu 32 procent av de som äger en bostad att priset på den egna bostaden kommer att öka, medan 19 procent tror att det kommer att sjunka, motsvarande ett nettotal på 13 procent. I februari var motsvarande andelar 22 respektive 35 procent, och därmed ett nettotal på -13 procent.

På tre års sikt tror 54 procent tror på en prisuppgång och 6 procent spår en nedgång, jämfört med 46 respektive 11 procent för tre månader sedan.

Bland de bostadsägare som tror på stigande bostadspriser på ett års sikt hänvisar 60 procent till ett högt efterfrågetryck, och 23 procent till sjunkande bostadsräntor som skäl till detta.

Sedan pristoppen förra våren har bostadspriserna fallit med 13 procent i Sverige som helhet, med bostadsrättspriser 8 procent ned och villapriser 16 procent ned.

”Det är därför inte förvånande att hushållen har haft en negativ syn på utvecklingen de senaste kvartalen. Men nu syns en tydligt ökad optimism, som gissningsvis hänger ihop med den faktiska prisuppgången på bostäder under årets inledande månader”, säger Robert Boije, chefekonom på SBAB, i en kommentar.

EOBi visar också på förbättrade utsikter 

Visningsbesökares förväntningar på bostadspriserna fortsätter upp i maj, om än på en fortsatt låg nivå. Det visar Erik Olsson Bostadsindex, EOBi.

I maj räknar 15 procent av visningsbesökarna med stigande bostadspriser det kommande året, upp från 10 procent i februari. Samtidigt minskar andelen som tror på sjunkande priser, till 54 procent från 58 procent.

Nettoandelen som tror på stigande kontra sjunkande bostadspriser det kommande året har därmed stigit till -39 procent i maj från -48 procent i februari.

Utfallet visar att trendbrottet med mindre negativa prisförväntningar håller i sig.

”Vi får se om visningsbesökarna tar ut segern i förskott nu när de planerar bostadsköpen med en lägre ränta trots att mycket talar för att bolåneräntorna stiger ytterligare”, säger Erik Olsson i en kommentar.

Spekulanternas kalkylränta sjunker

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en rörlig bolåneränta på 4,6 procent när de planerar sitt köp, ned från 4,9 procent i februari.

Frågan är om de tar ut glädjen och segern i förskott när de sänker kalkylräntan trots att marknaden förväntar sig fler räntehöjningar samtidigt som höjningarna Riksbanken redan beslutat inte slagit igenom fullt ut ännu.

Trots sänkningen är kalkylräntan ändå kvar på en nivå vi inte har sett i EOBi sedan sommaren 2012.

”Nu är lånen och räntekänsligheten mycket högre på ett sätt som gör att samma räntenivå svider betydligt mer nu”, säger Erik Olsson.

Erik Olsson skräckindex, som mäter nettot av de som föredrar att minimera risken för att försäljningen går dåligt minus andelen som föredrar max chans till ett riktigt högt slutpris, steg till 34 procent från 22 procent i februari.

EOBi bygger på svar från personer som var på Erik Olssons bostadsvisningar i Stockholm, Göteborg och Malmö/Lund i november.

Under den föregående månaden ökade priserna med 1 procent på både bostadsrätter och villor i riket som helhet (se fullständiga tabeller längre ned). På årsbasis uppgår nu prisfallet till 8 procent för bostadsrätter respektive 13 procent för villor, enligt Svensk Mäklarstatistik.

Samtliga redovisade områden såg prisuppgångar under månaden. När det gäller bostadsrätter uppvisade Stormalmö och Storgöteborg störst prisökningar på 2 procent. I övriga redovisade områden steg priserna med 1 procent.

Även på villasidan uppmättes den största prisökningen i Stormalmö, vilken också landade på 2 procent. Priserna ökade med 1 procent i de andra redovisade områdena.

“Prisläget har stabiliserats under våren och den tendensen fortsatte i maj. Våra medlemmar rapporterar om mer offensiva köpare som börjar ana räntetoppen”, säger Joakim Lusensky, analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet, i en kommentar.

Prisutvecklingen på fritidshus redovisas enbart på årsbasis. I maj hade fritidshuspriserna sjunkit med 6 procent de senaste tolv månaderna.

Tabell 1: Prisutveckling på villor. Källa: Svensk Mäklarstatistik

Tabell 2: Prisutveckling på bostadsrätter. Källa: Svensk Mäklarstatistik

Privata Affärer har tidigare rapporterat om den omarbetning av direktivet om byggnaders energiprestanda, EPBD, som förhandlas på EU-nivå. De förslag som nu behandlas i Bryssel ställer högre krav på energieffektivitet och med dagens regelverk kan renoveringsbehovet motsvara hundratusentals kronor för en villaägare i Sverige.

För bostadsrättsföreningar kan det handla om mångmiljonbelopp. Enligt det svenska energideklarationsregistret har i dag en tredjedel av fastigheterna med lokaler och bostäder energiklass G eller F, det vill säga de två lägsta nivåerna, säger Samer Ilhamoi, energiexpert på Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, till Privata Affärer.

Han tillägger att SBC överlag är positiva till EU-kommissionens översyn eftersom byggnader och lokaler står för en stor del av landets energianvändning.

I grunden är EU-initiativet bra för att få till en ”snabbare omställning och energieffektivisering i Europa”, enligt HSB som också riktar kritik mot förslaget. 

”De nu föreslagna nivåerna kommer att ställa krav som är svåra att hantera. Det saknas dessutom mycket pengar och även arbetskraft för att kunna genomföra med rimliga insatser. Kraven ställer också stora krav på leveranskedjor och materialframställning”, uppger energikonsulten Mikael Rosén på HSB i ett mejl.

Men en utredning som nyligen sjösattes av regeringen kan lindra kostnadssmällen som många villaägare och bostadsrättsföreningar står inför för att uppfylla de nya föreslagna EU-kraven på energieffektivitet.

Energiklassningssystemet är detsamma i hela EU, men kraven för de olika nivåerna – G till A – bestämmer länderna själva. I Frankrike motsvarar exempelvis energiprestandan för bottennivån G runt 450 kilowattimmar per kvadratmeter och år, vilket kan jämföras med cirka 176 kilowattimmar i Sverige, enligt Samer Ilhamoi på SBC.

I maj beordrade regeringen därför en översyn av det svenska energiklassningssystemet, ett uppdrag som landade på Boverket.

”Genom uppdraget till Boverket förbereder regeringen i god tid genomförandet av direktivet så att vi får en likvärdig spelplan inom EU vad gäller energieffektiviseringskrav på våra byggnader. Renovering och energieffektivisering behöver ske på ett kostnadseffektivt sätt så att boende inte drabbas av orimliga kostnadsökningar”, kommenterade energi- och näringsminister Ebba Busch (KD) åtgärden.

Ett ändrat regelverk som sänker ribban för de olika energiklasserna skulle fungera som en krockkudde för husägare och bostadsrättsföreningar som behöver göra renoveringar till följd av direktivet. Villaägarnas samhällspolitiska expert Jonathan Lindgren beskriver åtgärden som ett ”motdrag från regeringen”.

– Det är det bästa initiativet som regeringen tagit kopplat till EU-direktivet eftersom det är stor skillnad mellan svensk husstandard och, framför allt, södra delarna av Europa, säger Jonathan Lindgren, samhällspolitisk expert på Villaägarna.

Samer Ilhamoi på SBC är inne på samma spår.

– Vi tycker det här är bra, det skulle göra systemet mer rättvist för Sverige , säger han.

Men det återstår att se vad Boverket kommer fram till i sin utredning för att kunna bedöma hur stor effekt den potentiella krockkudden för svenska bostadsrättsföreningar och husägare får, tillägger Samer Ilhamoi.

För att få ta del av elstödet krävs det att föreningen uppfyller vissa grundförutsättningar.  Det måste bland annat ha funnits ett giltigt elnätsavtal och uttagspunkt för elförbrukning i elområde 3 eller 4 den 17 november 2022. Den som har tecknat avtal efter 17 november 2022 får inget bidrag.

Elförbrukningen får heller inte ha gett rätt till det elstöd som Försäkringskassan betalar ut till konsumenter för perioden oktober 2021 till september 2022.

Enligt Jonas Gustavsson, ekonomisk expert på förvaltningsbolaget Nabo, som har drygt 2 500 bostadsrättsföreningar som kunder, finns det i dag inga exakta siffror på hur många av bolagets kunder som är berättigade till stödet.

Klart är dock att det finns situationer när bostadsrättsföreningar inte kommer att få elstöd, även om föreningen uppfyller de grundläggande förutsättningarna för stöd.

Det gäller till exempel om föreningen hade ett elavtal med fast pris som började gälla före den 24 februari 2022 – och som fortfarande gällde med samma fasta pris den 24 februari 2023. Då har föreningen inte rätt till elstöd.

− Vi tror att de flesta föreningar kommer att vara berättigade till elstöd. Vi tror inte att det finns så många föreningar som har haft ett och samma fastprisavtal som har ingåtts före den 24 februari 2022 och som har sträckt sig över den 24 februari 2023. Sådana föreningar tillhör nog undantagsfallen, säger Jonas Gustavsson.

Hur får jag som enskild medlem ta del av elstödet som min förening får?

− Det är en styrelsefråga om man ska dela med sig direkt till medlemmarna. Vi tycker att föreningarna ska behålla elstödet för att stärka ekonomin, utom i de fall då medlemmarna har individuell elmätning. Då tycker vi att det är skäligt att fördela tillbaka stödet i den omfattning som medlemmens förbrukning ser ut, säger Jonas Gustavsson.

Av Nabos drygt 2 500 föreningar har omkring 10 procent individuell elmätning, berättar han.