Förra året drabbades svenska bostadsrättsföreningar av en kostnadschock. Inflationen rusade, räntan höjdes rekordsnabbt och elpriserna nådde skyhöga nivåer.
Även om elpriserna stabiliserats tyder det mesta på att föreningarnas drift- och förvaltningskostnader kommer att fortsätta stiga. Inflationen visar ännu inte några tecken på en avmattning.
Prognosmakarna tror därför att Riksbanken går fram med ytterligare höjningar av styrräntan, som ligger på 3 procent, vilket i förlängningen driver upp föreningarnas räntekostnader.
Nu är frågan vad som väntar framöver. I takt med att kostnaderna ökat har styrelserna i många bostadsrättsföreningar svarat med avgiftshöjningar.
Fjolårets radikala omsvängning i penningpolitiken har gett upphov till osäkerhet bland landets föreningar kring deras framtida räntekostnader, enligt Niklas Widebeck, utredningschef på HSB.
Han tror att styrelserna överlag gjort mindre höjningar i ett första steg.
– Jag har inte några exakta siffror, men en relativt stor andel ligger nog på 5 till 8 procent. Styrelserna kommer säkert att behöva göra ett par sådana höjningar till under kommande år för att anpassa ekonomin, säger han.
Liten risk för konkursvåg
När marknadsklimatet hårdnade förra året ökade antalet bostadsrättsföreningar som gick i konkurs till 69 jämfört med 45 under 2021, enligt Creditsafe. Samtidigt var konkursnivån blygsam med tanke på att det finns omkring 28 000 bostadsrättsföreningar i Sverige.
Hittills i år har endast tre föreningar gått omkull, visar Creditsafes siffror, och enligt Niklas Widebeck på HSB ligger det inte någon konkursvåg i korten.
– Vi ser den risken som väldigt låg. Det hänger ihop med att 99,9 procent av alla föreningar har en fungerande styrelse som ser till att höja avgifterna så att man klarar sina åtaganden, säger han.
Niklas Widebeck påpekar också att få föreningar gått i konkurs under tidigare kriser, bland annat i samband med den stora omläggningen av bostadspolitiken på 1980 och 1990-talet.
– Styrelserna tar ett stort ansvar och har generellt en bra framförhållning, säger utredningschefen.
I de fall en bostadsrättsförening ändå går omkull liknar processen vilken annan konkurs som helst, men det står medlemmarna dyrt, förklarar Niklas Widebeck. En konkursförvaltare utses, den säljer vanligtvis fastigheten och lägenheterna omvandlas till hyresrätter. Värdet på de enskilda bostadsrätterna går då förlorat för medlemmarna, som dock fortfarande har kvar eventuella bolån.
Hans råd till den som sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening är att jobba med långsiktiga handlingsplaner.
– Det är viktigt med ett långsiktigt beslutsunderlag, att det finns underhålls- och investeringsplaner och att man gör långtidssimuleringar över ekonomin. Att jobba metodiskt ger en ökad känsla av kontroll och det blir lättare att förklara besluten för medlemmarna, säger Niklas Widebeck.
Håll koll på skulderna
Ur ett medlemsperspektiv är det viktigt att hålla koll på föreningens skulder, det gäller framför allt när räntorna är på väg upp.
– Stigande räntor riskerar att bli en dubbelsmäll för den som äger en bostadsrätt då räntan på ens eget bolån går upp, men även föreningens lån, vilket kan innebära höjda avgifter, säger Nordnets sparekonom Frida Bratt.
Hon uppmanar befintliga medlemmar, och den som funderar på att köpa en bostadsrätt, att läsa föreningens senaste årsredovisning. När det gäller skuldfrågan är belåningsgraden per kvadratmeter ett viktigt nyckeltal, påpekar Frida Bratt.
En vedertagen tumregel är att föreningar med skulder på mellan 10 000 och 15 000 kr per kvadratmeter räknas som högt belånade. Om kvadratsmetersbelåningen är högre än så utgör det en varningsflagga.
Det är också viktigt att titta på föreningens sparande, vad styrelsen avsatt för underhåll och reparationer. En sund nivå är minst 200 kr per kvadratmeter, enligt Frida Bratt.
– Saknar föreningen en tillräcklig buffert kan det också leda till höjda avgifter om något oförutsett inträffar, säger hon.
Nyckeltalen är särskilt viktiga när det kommer till nyproducerade bostadsrätter eftersom sådana föreningar många gånger är högt skuldsatta vid tillträdet, fortsätter sparekonomen.
– I det här segmentet har priserna varit lägre och avgifterna högre än på bostadsmarknaden i stort. Det var inte något problem i lågräntemiljön, men nu kan det bli ganska tufft och innebära att avgifterna blir ännu högre, säger Frida Bratt.