Enligt Booli ger det totala utbudet, där man alltså lägger till bostäder på förmarknaden som är ”snart till salu” en mer heltäckande bild av utbudet på bostadsmarknaden. Bostäder som är snart till salu har ökat trendmässigt de senaste åren och vad som nu hänt på senare tid är att även det vanliga utbudet ökat.

”Trots att utbudet av bostäder på förmarknaden har vuxit kraftigt under åren har inte det vanliga utbudet till salu minskat i samma takt. Tvärtom har det ökat och särskilt tydligt har det blivit nu under våren. Det är en tydlig signal på att fler vill sälja sin bostad nu”, säger Karin Grundeus, presskontakt på Booli, i en kommentar.

Förra veckan fanns det totalt 49.339 hus och lägenheter till salu i Sverige, vilket är hela 23 procent fler än motsvarande vecka i fjol och alltså en ny rekordnivå. Av dessa var 28.186 till salu, 30 procent fler än för ett år sedan, och 23.554 snart till salu, upp 16 procent från motsvarande vecka 2021.

Att utbudet är rekordhögt förklaras både av att försäljningarna går trögare och av att det läggs ut rekordmånga bostäder till salu.

”Att många lägger ut sin bostad till försäljning kan absolut vara en effekt av att bolåneräntorna väntas stiga och att det är svårt att förutspå vad som kommer hända på bostadsmarknaden i morgon. Går man i säljtankar väljer fler att göra det nu, i stället för att vänta”, säger Karin Grundeus.

Bild: Totalt utbud Booli

”Vi börjar se alltmer tecken på en svalare bostadsmarknad. Ett sådant är att prissänkningar, som legat lågt under pandemin, nu ökar. Det tyder på att köpare och säljare inte hittar varandra och att säljarna därför måste sänka sitt utropspris”, säger Josephine Linghammar, marknadschef vid Booli, till Nyhetsbyrån Direkt.

I början av 2022 var det en historiskt låg andel lägenheter och hus som prissänktes, men det har varit en stark uppåtgående trend på sistone. Andelen prissänkta lägenheter var 9,3 procent förra veckan, samma andel som motsvarande vecka 2020 och upp från 6,1 procent i fjol. Andelen prissänkta hus har i stort sett dubblerats, till 8,9 procent förra veckan från 4,6 procent för ett år sedan.

”Det är trenden som är grejen, prissänkningarna har varit få under pandemin och har inte stigit till några alarmerande nivåer nu. Men de ökat snabbt de senaste veckorna och trenden ser ut att fortsätta framåt”, säger Josephine Linghammar.

Man kan notera att säsongsmönstret också talar för att prissänkningarna ännu inte nått sin topp.

”När vi kommer allt närmare sommaren kan många vilja få till ett avslut och därför sänka priset”, säger Josephine Linghammar.

SBAB noterar att priserna på lägenheter föll i samtliga regioner i maj och som mest de tre storstadsområdena. I Storstockholm och Storgöteborg är den tidigare uppgången i inledningen av året nu helt utraderad.

Villapriserna föll i fyra av sex regioner och som mest i Storstockholm och Storgöteborg. I Norra Sverige och Stormalmö steg villapriserna svagt.

I samtliga regioner, med undantag för villor i Norra Sverige, ligger nu bostadspriserna under sina tidigare toppnoteringar.

Det är nu tydligt att den senaste tidens kraftiga höjningar av bostadsräntorna sätter sina spår på bostadsmarknaden, särskilt i Storstockholm och Stormalmö där bostadspriserna är som högst.

”Vi var tidigt ute och förutspådde fallande bostadspriser framöver utifrån förväntningar om stigande räntor men har förvånats över bostadsmarknadens motståndskraft under början av året. Det är väl troligt att Riksbankens helomvändning på kort tid om reporäntan, som ju slår direkt på de rörliga bostadsräntorna, nu har skapat vad man kanske kan börja kalla för en räntefrossa på bostadsmarknaden”, säger Robert Boije, chefekonom på SBAB, i en kommentar.

De har tidigare spått att bostadspriserna ska falla med drygt 10 procent från början av 2022 till slutet av 2024, men en högre räntebana gör att prisfallet kan bli större.

Säsongsjusterade data ger dock en mindre alarmistisk bild. Villapriserna steg med säsongsrensade 0,2 procent i maj och lägenhetspriserna steg 0,2 procent.

Men det kan vara vanskligt att tolka säsongsjusterade siffror vid stora vändpunkter på bostadsmarknaden, skriver SBAB. Prisnoteringarna bygger på de affärer som blivit av.

”Den senaste tiden har vi sett att utbudet på bostäder har ökat kraftigt. En möjlig förklaring är att många försöker tidigarelägga sin försäljning i rädsla för fallande bostadspriser. Om många av de som tänkt köpa en bostad av samma skäl avvaktar lite kan man kanske prata om en ‘dold prisnedgång’ som syns först när affärerna blir av”, säger Robert Boije.

SBAB Booli boprisindex baseras på samtliga registrerade försäljningar på bostadssajten Booli.

I den sydligaste delen av Sverige (elområde SE4) landade priset på den nordiska elbörsen Nordpool på 139,14 öre per kWh. Det handlar om spotpris och för slutkund tillkommer påslag, moms mm.

Jämfört med april motsvarar det en uppgång på 22,2 procent medan uppgången är hela 187,1 procent jämfört med maj i fjol.

Även i SE3 (där bland annat Stockholm och Göteborg ingår) steg priserna i maj. Snittpriset landade på 102,86 öre/kWh, en ökning med 15,3 procent i april och 136,5 procent jämfört med maj i fjol.

I landets norra delar (SE1 och SE2) var snittpriset i maj 57,88 öre per kWh. Jämfört med föregående månad var uppgången 9,4 respektive 7,9 procent. Jämfört med maj i fjol var uppgången däremot 48,6 procent.

Tabell: Månadssnittpriset på el det senaste året. Spotpris öre/kWh på elbörsen Nordpool.

Samtidigt tror 14 procent att fritidshuspriserna kommer sjunka medan 17 procent spår oförändrade priser. Men 18 procent av de tillfrågade i undersökningen har ingen uppfattning.

Bakom den mer pessimistiska synen ligger bland annat stigande elkostnader och ökade drivmedelskostnader. En av tre tillfrågade tror nämligen att dessa faktorer minskar intresset för att köpa fritidshus.

SBAB konstaterar också att oron kring dessa faktorer är befogad. Har man ett elslukande fritidshus kan kostnaden bli hög, även om man bara har underhållsvärme på, skriver SBAB. Dessutom ligger många fritidshus ligger lite avskilt vilket gör att det inte går att ta sig dit på annat sätt än med bil.

– Mitt medskick till dig som letar fritidshus är att noga beakta vad huset har för uppvärmning eftersom det är en stor del av den löpande kostnaden. Finns det kamin behöver du ta reda på om skorstenen är kontrollerad och att det är ok att elda. Räkna också på vad det kostar att ta sig mellan fritidshuset och hemmet och undersök om det finns något annat sätt att resa till fritidshuset än med bil. Det kan bli en ganska dyrköpt läxa om man inte kollar och räknar på det här innan köpet, säger Claudia Wörmann, Boendeekonom på SBAB i ett pressmeddelande. 

”Omsättningen på Stockholms bostadsmarknad visar i maj ett anmärkningsvärt tapp, i princip är nu omsättningen tillbaka till nivåerna före pandemin. Detta sätter också ett rejält avtryck i prisutvecklingen där bostadsrätter föll med hela 3,0 procent i maj jämfört med månaden innan”, säger Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank i Sverige, i en kommentar.

Danske Bank noterar att priserna på bostadsrätter i Stockholm därmed minskat två månader i rad och att priserna nu är tillbaka på samma nivå som i mitten av januari.

Fortsatta räntehöjningar från Riksbanken och en hög inflation som gröper ur reallönerna talar för att priserna fortsätter ned, även om en fortsatt sjunkande arbetslöshet är en krockkudde.

”Precis som tidigare betonar vi att kraftigt fallande reallöner, fortsatt skakig börs och det faktum att Riksbanken nu påbörjat en sekvens med kvartalsvisa räntehöjningar utgör tydliga risker för fortsatt måttligt fallande bostadspriser under resten av året”, säger Michael Grahn.

Danske Banks boprisindikator baseras på data från bostadssajten Hemnet.

”Tidigare hade vi en säljarens marknad med många försäljningar och ett lågt utbud. Efter Riksbankens räntehöjning har vi i stället fått en köparens marknad, med fler publicerade bostäder, särskilt lägenheter, och en tilltagande försiktighet som gör att det inte säljs lika mycket. Det bygger upp utbudet av lägenheter, som nu för tredje veckan i rad är rekordhögt”, säger Erik Holmberg.

Under pandemin, och i början av 2022, präglades bostadsmarknaden av att få bostäder lades ut till försäljning och en hög omsättning, vilket hållit nere utbudet. Efter Riksbankens räntebesked i slutet av april, då reporäntan höjdes och Riksbanken flaggade för fortsatta räntehöjningar, syns dock en tydlig förändring av dynamiken, särskilt på lägenhetsmarknaden. Det har lagts ut fler lägenheter till försäljning samtidigt som det sålts färre, en förändring som skedde i stort sett redan dagen efter räntebeskedet.

10 procent fler lägenheter

Under de fyra veckor som gått sedan Riksbankens räntehöjning har det lagts ut 10 procent fler lägenheter till salu på Hemnet samtidigt som det sålts 15 procent färre, jämfört med motsvarande veckor i fjol. Detta har resulterat att utbudet ökar och nu för tredje veckan i rad nått en ny rekordnivå, med över 16.000 lägenheter till salu förra veckan.

Erik Holmberg säger att dessa förändringar följer det gängse mönstret när något rubbar marknaden. Han kopplar dem till sänkta boprisförväntningar, där Hemnets egen köparbarometer efter Riksbankens räntehöjning visat en snabb omsvängning till att en övervikt av bostadsköpare nu räknar med sjunkande bostadspriser.

”Köparna mer avvaktande”

”Börjar många tro på sjunkande priser blir säljare mer motiverade att lägga ut sin egen bostad till försäljning i dag snarare än att avvakta. Samtidigt blir köparna mer avvaktande, om priserna kan bli lägre senare”, säger han.

Han tillägger att köparna dessutom brukar vara snabbare på att ta till sig ändrade förutsättningar, vilket gör att köpare och säljare får svårare att mötas under en period.

”Vi får en dragkamp mellan köpare och säljare, vilket vi sett ganska tydligt nu efter räntebeskedet. Det är mycket psykologi”, säger han.

Han tillägger att samma sak sker på villamarknaden, där det lagts ut ovanligt många hus till försäljning på sistone. Eftersom utbudet av villor varit så lågt under pandemin har det dock inte kommit upp på särskilt höga nivåer.

”Omställningsperiod på marknaden”

Erik Holmberg säger att det nu är en omställningsperiod på bostadsmarknaden, med en anpassning till högre räntor och lägre prisförväntningar. Hur länge den kan hålla i sig beror mycket på vad som sker med räntan framöver, bedömer han.

”Under 2017 kom det också ut många bostäder, vilket ökade utbudet, och det tog 4-5 månader innan priserna bottnade. I början av pandemin såg vi samma sak i bara några veckor innan det vände. Hur länge det håller i sig denna gång beror nog ganska mycket på hur mycket och länge Riksbanken höjer räntan. Den stora psykologiska effekten bör dock ha kommit nu med den första höjningen, man kan inte förvänta sig samma tydliga överraskningseffekt igen”, säger han.

Bild: Publicerade och sålda lägenheter efter räntehöjning

Bild: Utbud lägenheter

Boindex för riket som helhet sjönk under kvartalet till 107 från 111 i det fjärde kvartalet. Hushållen lägger i genomsnitt 28 procent av disponibelinkomsten på boendet.

”Fortsätter ränteuppgången ökar sannolikheten för lägre bostadspriser”, säger Arturo Arques, Swedbank och sparbankernas privatekonom.

Boendeutgifterna för den som köpte ett småhus under det första kvartalet steg kraftigt. Tio procent högre småhuspriser och 0,09 procentenheter högre ränta gjorde att boendeutgifterna steg med 17 procent. Den kraftiga ökningen beror på att högre bostadspriser påverkar både ränteutgifter och amorteringar.

Med höga bostadspriser följer en hög skuldsättning och räntekänslighet. Riksbankens förändrade syn på räntan och Swedbanks ränteprognos om 1,5 procentenhet högre ränta om ett år innebär att månadskostnaden för bolåneräntan kommer öka med nästan 100 procent om prognosen blir verklighet.

För sammanboende i småhus och bostadsrätt innebär det ökade kostnader på i genomsnitt 2.000 till 2.700 kronor i månaden. I Stockholm stad skulle det innebära 4.400 till 5.500 kronor i ökade räntekostnader per månad, skriver Swedbank.

När Boindex ligger på 100 betyder det att hushållen behöver använda 30 procent av den disponibla inkomsten på boendeutgifter.

Skälet till att boräntan höjs kraftigt är att Riksbanken totalt bytt fot när inflationen fortsatt att öka, långt över Riksbankens mål.

”Att Riksbanken fortsätter att höja räntan de närmaste mötena är i stort sett givet. Frågan är snarare med hur mycket”, skriver Annika Winsth i boränteprognosen, men Nordea tror att räntan höjs med 0,5 procentenheter både i juni och i september. I prognosen ligger också en tredje höjning, i november, med 0,25 procentenheter.

Totalt ger det en reporänta på 1,5 procent, och därmed en boränta för väldigt många på minst det dubbla, 3 procent. Annika Winsth påminner också om att Stefan Ingves flera gånger har nämnt att hushållen bör ta höjd för en boränta på mellan 3 och 4 procent, och ska boräntan nå ända dit krävs att Riksbanken fortsätter att höja reporäntan även under 2023.

Det kommer att bli tungt för många hushåll som vant sig vid mycket låga räntor och att kunna låna upp allt mer pengar, och för många kommer det att bli svårt att klara av en så stor kostnadsökning som en dubblering, eller ännu mer, av bolånen, menar Winsth, som också konstaterar att både konjunkturen och bostadsmarknaden kommer att påverkas negativt. Det innebär att svenska bopriser faller med 10 procent, tror Nordea.

Skulle det dessutom inte gå att ”få bukt med inflationen”, med fortsatta räntehöjningar som konsekvens, blir fortsatt nedgång ”betydligt mer kännbar och smärtsam” för många på bostadsmarknaden.

Tabell: Nordeas boränteprognos per den 24 maj 2022:

”Som vi ser det har bostadspriserna toppat och kommer sjunka med totalt 10 procent till slutet på 2023. Det beror i första hand på att vi har vi har väldigt räntekänsliga hushåll som påverkas av räntehöjningarna från Riksbanken. Det är dock ingen dramatik, som vi ser det, utan det handlar om en korrigering av prisnivån till ett nytt ränteläge. Det är ingen krasch vi talar om, men en tydlig sättning och den största nedgången för bostadspriserna sedan 90-talskrisen”, säger han.

Nedgångar på den svenska bostadsmarknaden är ganska sällsynta, men har hänt förr. De senaste höjningscyklerna från Riksbanken, före och efter finanskrisen, gick exempelvis hand i hand med sjunkande bostadspriser och Nordea tänker sig att historien nu upprepar sig. Denna gång väntas dock nedgången bli större.

”Skulderna har ökat väldigt dramatiskt, hushållen har aldrig varit räntekänsligare och vi har nu också en negativ reallönetillväxt. I tidigare nedgångar har bostadspriserna i princip bottnat samma månad som Riksbanken börjat sänka räntan igen och någon räntesänkning har vi inte i vår prognos nu. Det är också därför vi ser lite mer dramatik på bostadsmarknaden denna gång”, säger Gustav Helgesson.

Han konstaterar att vid fyra av de fem tillfällen sedan 1990-talet som bostadspriserna sjunkit i årstakt har det krävts att Riksbanken börjar sänka räntan för att priserna ska vända upp. Det enda undantaget är boprisnedgången hösten 2017.