Boven i dramat är förstås inflationen som fortsätter överraska på uppsidan och är långt över Riksbankens mål. En svagare krona gör dessutom att inflationen drivs på ytterligare, vilket inte är önskvärt i närtid, menar Nordea.

”Risken är stor att räntan höjs 0,5 procentenheter vid alla tre återstående möten i år till en ränta på 1,75 procent. Även långräntorna väntas stiga, men inte lika mycket”, skriver Nordeas chefsekonom Annika Winsth och fortsätter:

”När Riksbanken höjer räntan påverkar det mer eller mindre omgående de hushåll som lånar till rörlig 3-månadersränta. Det betyder att räntan för många mer än fördubblas till årsskiftet om Nordea har rätt i sin prognos”.

När det gäller längre räntor styrs dessa av den globala räntenivån och de har stigit markant, vilket fått även hypoteksinstituteten att höja de bundna räntorna.

”För hushåll som funderar på att binda räntan på sina lån är det beslutet betydligt svårare idag då de bundna räntorna har hunnit stiga en hel del. Ju längre man väljer att binda desto högre är räntan idag. Det gör att det är osäkert om det lönar sig att binda så långt som på 5 år eller längre”, skriver Winsth.

Hon påpekar dock att osäkerheten för tillfället mycket stor.

”I skrivande stund är risken större att Riksbanken höjer mer än mindre. En bindningstid på 2 år är kanske det som känns mest attraktivt idag om man önskar binda. Risken att det blir dyrköpt är mindre än på 5 år och det ger viss respit om räntan skulle stiga än mer”, skriver Winsth.

”Oavsett hur man väljer att göra är det klokt att ta höjd för betydligt högre boräntor framförallt på de korta löptiderna. Det särskilt om man har stora lån och små marginaler”, avslutar hon.

Tabell: Nordeas ränteprognos

Enligt en färsk rapport från bostadsförvaltningsbolaget Nabo så har avgifterna ökat med 2,9 procent under perioden 2017 till 2021. Samtidigt var inflationen under samma period 6,5 procent medan entreprenadindex ökat med 9,6 procent.

Ser man bara på 2021 så var avgiftsökningen 0,6 procent medan inflationen och kostnaden för underhåll och entreprenad båda ökade 2,2 procent.

– Enskilda föreningars ekonomi skiljer sig såklart och en del behöver inte höja avgifterna. Men vår bedömning är, på grund av en låg avgiftsutveckling de senaste åren, ökad inflation och kostnader för underhåll och energi liksom nu den första räntehöjningen på mycket länge, att en stor del föreningar behöver göra gradvisa höjningar av avgifterna och i en del fall rejäla. Annars kan det leda till ökad belåning och mer drastiska avgiftsökningar i framtiden med ännu större konsekvenser, säger Jonas Gustavsson i ett pressmeddelande. 

Han konstaterar att många bostadsrättsföreningar i praktiken haft en reell sänkning av avgiften när den justerats för inflation.

– Det är flera anledningar, exempelvis ett lågt ränteläge och de två senaste årens pandemi då man inte velat höja avgifterna för de boende och skjutit upp underhåll. Avgifterna ska vara anpassade för föreningens kostnadsstruktur som är kopplade till ökningar i olika index, där underhållsplanen är en viktig komponent, säger Jonas Gustavsson.

När nu reporäntan höjs ökar dock kostnaderna för bostadsrättsföreningarnas lån, vilket påverkar föreningens ekonomi och därmed ökad risk för avgiftshöjningar, menar Gustavsson. Han påpekar också att det finns en koppling mellan avgifter och privatekonomi samt mellan avgifter och försäljningspris på bostadsrätten, vilket gör att föreningar inte motiveras att öka avgiften.

– Vi ser att takten för avgiftsökningen är låg, men det kan även vara så att grundnivån på avgifterna är för låg. Det kan alltså vara ett ännu större problem med en större diskrepans än vad förvaltningsdatan visar, vilket då kräver ännu större avgiftsökningar. Det är lätt att underskatta behovet av höjningar och att skjuta på det kan leda till för lågt kassaflöde, ökad belåning och därmed drastiskt höjda avgifter i föreningen, i synnerhet nu då reporäntan höjts, säger Jonas Gustavsson.

”Vi räknar med att bostadspriserna faller, men det blir inget ras. Vi tror på runt 10 procent ned från topp till botten”, sade han.

Det är i nivå med sommaren 2020 då osäkerheten efter pandemiutbrottet var som störst.

– Det är en tydlig förändring. Huvudfaktorn är ju en marknad som förändrats och jämför vi med ett år tillbaka så är det väsentligt större skillnad där det nu är köparens marknad, säger Erik Holmberg, analytiker på Hemnet till TT.

Men samtidigt som många bostäder nu alltså säljs under utgångspris så har det synts rekordhöga utgångspriser.

– Historiskt har det varit så att när marknaden blir mer försiktig, då tenderar man att publicera till ett högt utgångspris, säger Holmberg.

På frågan ”För vilka är bostadsmarknaden mest fördelaktig just nu” blev snittet 3,74 på en skala mellan 0 (köparna) och 10 (säljarna).

Så sent som i slutet av april var siffran 6,21. Från en tydlig fördel för säljarna har nu alltså köparna en tydlig fördel på marknaden, skriver Fastighetsbyrån. Mest påtaglig är förändringen i Stor-Stockholm där det gått från 6,19 i april till 2,49 i juni.

– Det är en relativt dramatisk och snabb förändring vi haft, framförallt de senaste veckorna. Det kan närmast liknas vid reaktionen efter Lehman Brothers fall i början av finanskrisen. Efter en väldigt het marknad de senast åren skapar nu kriget, inflationen, räntehöjningar och börsoro en stor osäkerhet. Bostadskonsumenter vet inte vad de kan vänta sig av marknaden nu, och framåt, vilket gör att många väljer att avvakta, säger Johan Engström, vd på Fastighetsbyrån.

När det gäller bostadsrätter tror 37 procent av mäklarna på en prisnedgång på cirka 5 procent. Var fjärde tror på en prisnedgång på runt 10 procent. Knappt var tredje tror i stället på stillastående bostadsrättspriser.

För villor tror 42 procent av mäklarna på stillastående priser resten av året. Var tredje tror på en prisnedgång på cirka 5 procent och 17 procent på en prisnedgång med cirka 10 procent.

– Hittills har vi inte sett några större rörelser i prisstatistiken. Dels beror det på att den släpar efter en del, dels på att många bostäder som ligger ute nu faktiskt inte går till försäljning. Säljare och köpare har helt enkelt svårt att mötas vid en prisnivå. Sannolikt kommer vi ha en viss prisnedgång på många orter de kommande månaderna men det är svårt att säga exakt hur mycket. Förhoppningsvis kan vi landa och få en mer stabil marknad under hösten, säger Johan Engström.

”Bostadspriserna kan säkert gå ned 10-15 procent, men då börjar det nog kännas väldigt attraktivt för många att köpa. Sjunkande priser gör att man plötsligt kan få råd med det där större boendet samtidigt som fler och fler förstagångsköpare kommer att kunna låna tillräckligt mycket. När bostäder börjar kännas billiga vänder det upp igen”, säger han.

Han säger att när väl köparna tycker att priserna är tillräckligt låga kommer de att vilja göra slag i saken, med resultat att efterfrågan ökar och priserna stiger igen.

”Jag tror många kommer att jämföra med vad bostäder kostat tidigare och ser att de blivit mycket billigare. Det blir lite som en rea. När många vill passa på att köpa till reapris tar rean sedan slut. Vi kommer tillbaka till en tid där man räknar med att kunna göra en vinst när man köper en bostad”, säger han.

Han tillägger att det ju går att bo i en bostad och om man inte absolut måste flytta behöver man inte realisera en eventuell förlust.

”För att det ska bli helt botten ur bostadsmarknaden krävs att det finns ett överutbud av bostäder som människor vill bli av med, men vi har ju fortfarande inte löst det fundamentala problemet att det finns för få bostäder där människor vill arbeta och bo”, säger Johan Grip.

Samtidigt kommer många att ha orealiserade vinster i sina bostäder även efter en prisnedgång.

”De allra flesta köpte ju inte på toppen 2022. Om man kände att man blev omsprungen under pandemin kan man tänka att man nu har chansen att köpa något större. Man vet inte när den chansen kommer igen”, säger han.

Av de tillfrågade tror 31 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 42 procent förra månaden, medan 47 procent tror på fallande priser, jämfört med 24 procent föregående månad.

SEB noterar att hushållens boprisförväntningar uppvisar det kraftigaste fallet sen pandemins inledning, vilket är ett resultat av att en allt dystrare ekonomisk vardag nu hinner ikapp hushållen.

”Under pandemin vände förväntningarna kraftigt upp igen efter att både Riksbanken och regeringen stöttade konjunkturen med krispolitik. Nu är läget ett helt annat och hushållen bör inte förvänta sig samma draghjälp framåt, vilket kan leda till ytterligare nedgångar innan läget stabiliseras”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 11 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 14 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,97 procent, ned jämfört med 1,36 procent föregående månad.

Bild: Boprisindikatorn

Bild: Förväntningar reporänta

Om följsamheten är som den brukar väntar nu andra tider. Styrräntan lär, enligt experter Privata Affärer talat med, ligga kring 2 procent inom ett eller två år. Då kommer den rörliga bolåneräntan förmodligen att hamna mellan 3 och 4 procent.

Vi står alltså inför ett nytt läge där vi har lämnat åren med negativ styrränta bakom oss och i stället får räkna med att räntan fortsätter uppåt. Något den yngre generationen, som gått ut i vuxen-livet efter 2015, aldrig varit med om. I många fall är de inte alls mentalt förberedda på det. Till skillnad från oss äldre som med fasa minns 90-talskrisen, då räntorna skenade i väg skyhögt och vissa fick lämna hus och hem.

Men tanke på våra yngre läsare vill jag ge en historisk tillbakablick på räntan.

Som lägst har den legat på minus 0,5 procent. Som högst på plus 500 procent.

Riksbankens räntehistoria saknar sannerligen inte dramatik.

Riksbankens olika räntestyrningssystem skapades redan under 1800-talet. Från 1985 kallades det viktigaste instrumentet mot inflationen för marginalränta.

I mitten av 1980-talet var ränteläget skyhögt. År 1985 låg den rörliga räntan på ett bolån på 14,5 procent. Då var det dock möjligt att få ett 50-procentigt ränteavdrag på skatten.

I november 1992 höjde Riksbanken räntan tillfälligt till 500 procent för att försvara kronan.

Det var då som dåvarande riksbankschefen Bengt Dennis med följande klassiska replik svarade på frågan om var går egentligen smärtgränsen för räntan:

”The sky is the limit.”

Kronförsvaret misslyckades dock och Riksbanken tvingades släppa kronkursen fri.

Två år senare infördes reporäntan, som nyligen bytt namn till styrränta, som är den ränta som en marknadsbank kan låna eller placera till i nationens riksbank, mot säkerhet i form av värdepapper.

Under andra halvan av 1990-talet sjönk räntorna och år 2000 var styrräntan nere i 3,75 procent. Rörliga bolån låg då runt 6 procent.

I samband med finanskrisen 2008 började Riksbanken drastiskt att sänka styrräntan. Bottennoteringen 0,25 procent nåddes sommaren 2009.

Andra halvan av 10-talet präglas av lågräntemiljö. 2015 sänkte Riksbanken styrräntan till negativa tal. Räntan sjönk som mest till minus 0,5 under 2016. Att låna pengar hade blivit riktigt billigt.

År 2019 påbörjades en försiktig höjning av styrräntan till minus 0,25 och i början av 2020 upp till 0 procent. Där låg den fram till den 28 april i år då Riksbanken höjde styrräntan till 0,25.

Fler höjningar väntar och uppgången kommer att bli kännbar för många hushåll.

Dels ska vi räkna med att hushållen blir mer försiktiga på bostadsmarknaden, dels mer försiktiga vid budgivning och det dämpar bostadspriserna.

Ytterligare en sak som påverkas är konsumtionen. Här kan jag påstå att hushållen drabbas av något som liknar en trippelsmäll. Förutom stigande bolåneräntor består smockan av både stigande energi- och matpriser.

Om följsamheten är som den brukar väntar nu andra tider. Styrräntan lär, enligt experter Privata Affärer talat med, ligga kring 2 procent inom ett eller två år. Då kommer den rörliga bolåneräntan förmodligen att hamna mellan 3 och 4 procent.

Vi står alltså inför ett nytt läge där vi har lämnat åren med negativ styrränta bakom oss och i stället får räkna med att räntan fortsätter uppåt. Något den yngre generationen, som gått ut i vuxen-livet efter 2015, aldrig varit med om. I många fall är de inte alls mentalt förberedda på det. Till skillnad från oss äldre som med fasa minns 90-talskrisen, då räntorna skenade i väg skyhögt och vissa fick lämna hus och hem.

Men tanke på våra yngre läsare vill jag ge en historisk tillbakablick på räntan.

Som lägst har den legat på minus 0,5 procent. Som högst på plus 500 procent.

Riksbankens räntehistoria saknar sannerligen inte dramatik.

Riksbankens olika räntestyrningssystem skapades redan under 1800-talet. Från 1985 kallades det viktigaste instrumentet mot inflationen för marginalränta.

I mitten av 1980-talet var ränteläget skyhögt. År 1985 låg den rörliga räntan på ett bolån på 14,5 procent. Då var det dock möjligt att få ett 50-procentigt ränteavdrag på skatten.

I november 1992 höjde Riksbanken räntan tillfälligt till 500 procent för att försvara kronan.

Det var då som dåvarande riksbankschefen Bengt Dennis med följande klassiska replik svarade på frågan om var går egentligen smärtgränsen för räntan:

”The sky is the limit.”

Kronförsvaret misslyckades dock och Riksbanken tvingades släppa kronkursen fri.

Två år senare infördes reporäntan, som nyligen bytt namn till styrränta, som är den ränta som en marknadsbank kan låna eller placera till i nationens riksbank, mot säkerhet i form av värdepapper.

Under andra halvan av 1990-talet sjönk räntorna och år 2000 var styrräntan nere i 3,75 procent. Rörliga bolån låg då runt 6 procent.

I samband med finanskrisen 2008 började Riksbanken drastiskt att sänka styrräntan. Bottennoteringen 0,25 procent nåddes sommaren 2009.

Andra halvan av 10-talet präglas av lågräntemiljö. 2015 sänkte Riksbanken styrräntan till negativa tal. Räntan sjönk som mest till minus 0,5 under 2016. Att låna pengar hade blivit riktigt billigt.

År 2019 påbörjades en försiktig höjning av styrräntan till minus 0,25 och i början av 2020 upp till 0 procent. Där låg den fram till den 28 april i år då Riksbanken höjde styrräntan till 0,25.

Fler höjningar väntar och uppgången kommer att bli kännbar för många hushåll.

Dels ska vi räkna med att hushållen blir mer försiktiga på bostadsmarknaden, dels mer försiktiga vid budgivning och det dämpar bostadspriserna.

Ytterligare en sak som påverkas är konsumtionen. Här kan jag påstå att hushållen drabbas av något som liknar en trippelsmäll. Förutom stigande bolåneräntor består smockan av både stigande energi- och matpriser.