”Vi ser en ny miljö med stigande räntor. Ska man ta med sig en siffra är det 4 procent, vilket är den rörliga boränta som marknaden i dag prissätter om två år. Det är ingen gissning eller prognos, utan det är där marknadsprissättningen ligger. Det är helt enkelt en ny värld. Till det ska läggas stigande mat- och elpriser”, sade han

Han konstaterade att svenska bostadspriser fortsatt stiga till nya rekordnivåer, men att de nu kan stå inför ett skifte, med bland annat högre elpriser och bolåneräntor.

”Det kan påverka bostadspriserna nedåt, potentiellt ganska kraftigt nedåt”, sade Erik Thedéen.

Han påpekade att bolåneräntorna fortsatt är väldigt låga, men att de väntas stiga framöver. Det kan bli tal om en ganska kraftig uppgång att döma av vad marknaden prisar in i form av räntehöjningar från Riksbanken de närmaste två åren.

”Det skulle bli mer än en fördubbling av räntekostnaderna”, sade Erik Thedéen.

Samtidigt påpekade han att stigande bostadspriser inte är önskvärda, eftersom de driver på skillnader mellan olika hushåll och bygger upp sårbarheter i ekonomin.

”Stigande bostadspriserna är ett samhällsproblem. Det är inte en önskvärd utveckling”, sade han.

Det bästa vore en viss dämpning av priserna, vilket bland annat skulle underlätta för förstagångsköpare och minska riskerna i ekonomin, men ”det man inte vill se är en krasch”.

Finansinspektionens chefekonom Henrik Braconier redogjorde för en beräkning av effekten på bostadspriserna av stigande räntor, högre elpriser och en återgång till samma bostadspreferenser som före pandemin, där en lägre andel av inkomsten läggs på boendet.

Den kombinerade effekten av dessa tre förändringar blir att villapriserna skulle sjunka med 34 procent och bostadsrättspriserna med 30 procent mellan 2021 och 2023.

”Det är ingen prognos, utan ett räkneexempel som visar på vad som händer om de krafter vi haft de senaste åren nu vänds”, sade Henrik Braconier.

Samtidigt påpekade de att hushållen har en god återbetalningsförmåga, de klarar av högre räntor. Den främsta risken för ekonomin är att hushåll till följd av stigande boendekostnader skulle behöva dra ned på sin konsumtion i övrigt av annat, vilket skulle tynga ekonomin.

Det skärpta amorteringskravet har bromsat stigande skuldkvoter, men eftersom skulderna ökat allt mer har resultatet blivit att låntagarnas privatekonomi blivit ansträngd när räntorna börjat stiga, konstaterar FI i ett pressmeddelande.

”Nya bolånetagare tog 12 procent större lån i fjol jämfört med 2020. Den genomsnittliga bruttoskuldkvoten för nya bolånetagare steg från 307 till 327 procent”, skriver FI.

Finanasinspektionen bedömer visserligen att de nya bolånetagarna visserligen har marginaler så att de klarar sina betalningar om den ekonomiska situationen i landet blir sämre, men eftersom bolånen blivit allt större i förhållande till inkomsterna blir känsigheten för räntehöjningar större än tidigare.

– Skuldkvoten hos nya bostadsköpare fortsätter att stiga i ett läge där räntorna är på väg uppåt. Det är bekymmersamt eftersom hushåll med stora skulder är mer räntekänsliga och kan tvingas dra ner på konsumtionen. Att fler nu binder sina bolån är ett sätt att öka motståndskraften mot stigande räntor. Men vi anser att det behöver bli enklare och billigare för hushållen att säga upp sina bolån i förtid, säger generaldirektör Erik Thedéen i en kommentar.

Just nu har den genomsnittliga skuldkvoten stigit till ny rekordnivå, medan belåningsgraden däremot minskat något. Andelen nya bolånetagare med riktigt höga skuldkvoter är nu lika hög som innan amorteringskravet infördes.

Ur kartläggningen framgår att allt fler nya bolånetagare har stora lån både i förhållande till bostadens värde och till inkomsten. Under 2021 hade 6,3 procent av låntagarna både en skuldkvot över 450 procent och en belåningsgrad över 70 procent. År 2020 var andelen 5,8 procent.

 

Under det första kvartalet i år har det totalt säljstartats 1 561 bostäder i Stockholms län, jämfört med 1 710 under samma period i fjol, en nedgång med 9 procent.

Svensk Nyproduktion ser nedgången som en naturlig effekt av en hög aktivitet i fjol och menar att nyproduktionsmarknaden står stark med tanke på oro i omvärlden, stigande inflation och högre räntor.

”Ända sedan 2018 har säljstarterna ökat varje år. Då är det naturligt att det efter fyra år backar av lite”, säger Daniel Frimark, analysansvarig vid Svensk Nyproduktion, i en kommentar.

Svensk Nyproduktion konstaterar också att priserna på nyproducerade bostäder ligger kvar på toppnivåer. Den genomsnittliga nyproducerade bostaden i Stockholms län kostade närmare 5 procent mer i mars i år än i mars i fjol.

”Prisbilden ser alltså väldigt bra ut, trots oro i omvärlden och prat om inflation och höjda räntor. Det tyder på att det verkligen finns en efterfrågan på nya bostäder”, säger Daniel Frimark.

Säljstartade bostäder kan ses som en indikator på vad som sedan kommer att byggstartas.

 

Under det första kvartalet i år har det totalt säljstartats 1 561 bostäder i Stockholms län, jämfört med 1 710 under samma period i fjol, en nedgång med 9 procent.

Svensk Nyproduktion ser nedgången som en naturlig effekt av en hög aktivitet i fjol och menar att nyproduktionsmarknaden står stark med tanke på oro i omvärlden, stigande inflation och högre räntor.

”Ända sedan 2018 har säljstarterna ökat varje år. Då är det naturligt att det efter fyra år backar av lite”, säger Daniel Frimark, analysansvarig vid Svensk Nyproduktion, i en kommentar.

Svensk Nyproduktion konstaterar också att priserna på nyproducerade bostäder ligger kvar på toppnivåer. Den genomsnittliga nyproducerade bostaden i Stockholms län kostade närmare 5 procent mer i mars i år än i mars i fjol.

”Prisbilden ser alltså väldigt bra ut, trots oro i omvärlden och prat om inflation och höjda räntor. Det tyder på att det verkligen finns en efterfrågan på nya bostäder”, säger Daniel Frimark.

Säljstartade bostäder kan ses som en indikator på vad som sedan kommer att byggstartas.

 

”Aktiviteten på marknaden väntas kylas ned till sommaren, varefter priserna börjar falla under andra halvåret i år. Bolåneräntorna har redan börjat stiga men det beräknas ta några månader innan det påverkar efterfrågan till fullo. I slutet av 2023 väntas priserna ha sjunkit 7-8 procent från toppen och till samma nivå som våren 2021”, skriver Nordea-analytikern Gustav Helgesson.

Mätt som årsgenomsnitt väntas bostadspriserna, enligt Valueguards HOX-index, stiga 6 procent i år för att sedan sjunka 5 procent under 2023.

Nordea hade tidigare räknat med en viss nedgång i bostadspriserna under 2023, men i ljuset av att Riksbanken nu väntas höja reporäntan tre gånger i år, till 0,75 procent, har de fått revidera ned prognosen för bostadspriserna.

”Stigande räntor väntas alltså ge avtryck på bostadsmarknaden, men vi ser inte något dramatiskt prisfall framför oss. I stället speglar nedgången en korrigering till ett förändrat ränteläge som de flesta hushåll bedöms kunna hantera”, skriver Gustav Helgesson.

De tre räntehöjningar som Nordea ser framför sig får hushållens räntekvot, räntebetalningar som andel av disponibel inkomst, att stiga från dagens 3,5 procent till 5 procent, vilket skulle vara den högsta nivån på åtta år.

 

Räntorna steg kraftigt både i Sverige och omvärlden i mars. Som ett resultat har förväntningarna om en stramare penningpolitik ökat i och med att centralbanker som Riksbanken, Fed och ECB har signalerat att den höga inflationen behöver bekämpas.

Prognosen för bolåneräntor på samtliga löptider revideras därför upp i den senaste utgåvan av Räntebladet.

I Sverige har i princip samtliga bolåneinstitut redan höjt bolåneräntor med bunden löptid. Dessa kommer att fortsätta att klättra uppåt, spår Swedbanks prognoschef Andreas Wallström.

– De bundna bolåneräntorna har fortsatt att stiga under året. Ett högre globalt ränteläge bidrar till att lyfta de bundna boräntorna ytterligare framöver, säger han.

Och snart stundar rejäla höjningar även av de rörliga tremånaderslånen.

– Den rörliga bolåneräntan stiger i takt med att Riksbanken höjer räntan, vilket innebär att en kraftig uppgång av räntor med kort bindningstid är att vänta under de kommande tolv månaderna, säger Andreas Wallström.

I nuvarande prognos förväntas den femåriga bolåneräntan nå 2,50 procent i slutet på året, samtidigt som den rörliga stiger till 2,60 procent, vilket är en fördubbling jämfört med dagens 1,43 procent.

I marsprognosen spåddes den femåriga bolåneräntan uppgå till 2,00 procent och den rörliga till 1,60 procent.

Enligt Swedbank står Riksbanken inför en historisk upprevidering av inflationsprognosen, vilket kommer att leda till en omsvängning av penningpolitiken.

– Vår prognos är att Riksbanken höjer räntan redan i april i år, vilket följs av ytterligare fem höjningar vid varje nästkommande penningpolitiska möte, säger Andreas Wallström.

Redan under nästa år väntas inflationen dock sjunka tillbaka, samtidigt som tillväxten sviktar i flera länder, vilket bidrar till att ränteuppgången stannar av. Långräntorna väntas till och med minska något under 2023, skriver Swedbank.

Det är hög tid för hushållen att se över sin lånesituation, anser Swedbank och Sparbankernas privatekonom Arturo Arques.

– Svenska hushåll bör ställa in sig på en betydligt högre ränta än i dag. Ta reda på vilken ränta du tål och agera därefter. Har du en hög skuldsättning, både i relation till bostadens värde och din inkomst, och vill veta din framtida boendekostnad kan det vara klokt att binda hela eller delar av lånen.

Ifjol deklarerade 72 000 personer sin bostadsuthyrning, men det var många fler som hyrde ut någon eller några gånger, skriver Skatteverket i ett pressmeddelande, där verket också informerar om en ny beräkningshjälp som gör det enkelt att se om en uthyrningen ska deklareras.

– Vi informerar om reglerna under årets deklarationsperiod eftersom alla kanske inte känner till att inkomster från uthyrning kan vara skattepliktiga säger, Louise Hasslestad, deklarationssamordnare på Skatteverket.

”Enkelt se vad skatten blir”

Beräkningshjälpen finns på Skatteverkets webbplats där den som har hyrt ut sin bostad fyller i uppgifter om uthyrningen. Tjänsten hjälper till att räkna ut om uthyrningen behöver deklareras. Inkomster på över 40 000 kr från uthyrning av bostäder ska deklareras.

– Det är enkelt att se hur mycket som ska föras in i deklarationen och vad skatten blir, säger Athina Karapanagiotidou, deklarationsexpert på Skatteverket.

Regelverket kring bostadsuthyrning är relativt enkelt. Den som hyrt ut en bostad under hela året får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr. Avdraget är en kompensation för alla extra kostnader som kommer av att hyra ut. Schablonavdraget gäller per bostad och år, vilket innebär att du kan dra av flera schablonavdrag om du hyrt ut flera bostäder.  Är ni flera personer som äger bostaden får ni dela på schablonavdraget.

”Även månadsavgift får dras av”

Utöver schablonavdraget har du rätt att dra av hela eller del av månadsavgiften för bostaden. Det innebär att om halva lägenheten hyrs ut i en månad, får halva avgiften eller hyran dras av.

Har du hyrt ut en fristående fastighet, till exempel en villa eller ett fritidshus, får du dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten.

Av de tillfrågade tror 52 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 47 procent förra månaden, medan 13 procent tror på fallande priser, jämfört med 18 procent föregående månad.

”Det är fortfarande tidigt på året men bostadsmarknaden ser hittills ut att stå pall för ett allt mer osäkert ekonomiskt läge. Trots ett markant högre inflationsklimat och stigande boräntor har bostadspriserna ökat under det första kvartalet och enligt hushållen kommer utvecklingen att hålla i sig det kommande året”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 10 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 17 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 1,13 procent, upp jämfört med 0,97 procent föregående månad.

”Den höga inflationen har fått fart i den allmänna räntedebatten. Den här månaden når hushållens förväntningar på reporäntan sin högsta nivå på nästan 10 år. Oavsett hur Riksbanken väljer att agera vid nästa räntemöte står det klart att hushållen ställt in sig på ett betydligt högre ränteklimat än vad vi varit vana vid det senaste decenniet”, säger Américo Fernández.

 

Boprisindikatorn apr mar feb

Boprisindikatorn	39	29	45
- Öka	52	47	55
- Minska	13	18	10
Binda räntan	10	17	12
Reporäntan 1 år	1,13	0,97	0,82

Bild: Boprisindikatorn

 

 

Bild: Förväntningar reporänta

 

 

Under mars valde hela 61 procent av bankens kunder bunden boränta på nya lån. Det kan jämföras med en andel på 26 procent under samma månad i fjol.

– Både de stigande räntorna och Rysslands invasion av Ukraina bidrar sannolikt till att man värderar förutsägbarhet och trygghet högre i nuläget än tidigare, säger Johanna Cerwall, vd för Skandiabanken i ett pressmeddelande.

Banken noterar dock att det historiskt sett varit lönsamt för kunder att välja rörlig ränta. Detta under förutsättning att man har marginalerna i vardagen att klara en räntehöjning.  

– Många undrar vad som styr bolåneräntan och hur de kommer påverkas framåt. Riksbankens styrränta spelar såklart roll men bolåneräntorna påverkas också av marknadsräntorna på kapitalmarknaden. Mycket tyder på att Riksbanken kommer att höja styrräntan inom kort. Därtill har marknadens syn på styrräntan redan anpassats. Eftersom marknadsräntorna kan påverkas i förväg av förväntningar om hur Riksbanken kommer agera, eller på konjunkturen i stort innebär det att bolåneräntorna kan förändras utan att reporäntan gör det, säger Johanna Cerwall.  

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 7 procent, samma som i februari. Villapriserna har samtidigt stigit 10 procent, ned från 11 procent förra månaden.

”Höga el- och bensinpriser, minskad köpkraft på grund av inflation och som svar på det stigande räntor har ännu inte fått effekt på prisutvecklingen”, säger Mäklarsamfundets vd Björn Wellhagen i en kommentar.

Fastighetsmäklaren Bjurfors noterar samma sak, men Fredrik Kullman, vd Bjurfors Sverige, tror på en inbromsning framöver.

”Till sist kommer verkligheten i kapp även bostadsmarknaden. Men jag tror varken på någon krasch eller ett tvärare stopp, med största sannolikhet blir det en utplaning”, säger han.

Christina Henriksson, regionchef Bjurfors Stockholm, noterar att priserna på bostadsrätter i centrala Stockholm, som tidigare gått starkt, nu var oförändrade i mars. Detta kan vara ett tecken på en början till inbromsning eftersom förändringar på svensk bostadsmarknad ofta brukar visa sig först i Stockholms innerstad.

”I Stockholm är det fortsatt en stabil och bra bostadsmarknad, men vi kan se att tempot har gått ner lite och att det spretar mer än tidigare. Många bostäder säljs snabbt och till rekordpriser medan andra är svårare att sälja. Stigande konsumentpriser, fallande börser och oro för räntehöjningar är faktorer som jag tror gjort bostadsköparna försiktigare och mer eftertänksamma”, säger hon.

Erik Olsson Fastighetsförmedling konstaterar att bostadsmarknaden visar en imponerande styrka med tanke på att inflation och räntor går upp samtidigt som Ryssland fortsätter sitt råa krig i Ukraina.

”Trots att räntehöjningarna ger högre boendekostnad och kombineras med att många vill lägga mindre av sin konsumtion på boende nu efter pandemin står bostadsmarknaden emot med många sålda bostäder och höga bostadspriser”, skriver de i en kommentar.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För mars innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för januari-mars jämförs med motsvarande viktade medelvärde för december-februari. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med oktober-december.

 

Bild: Priser bostadsrätter

Bild: Priser villor

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.