Frågan har blivit särskilt aktuell med anledning av Rysslands invasion av Ukraina, som har lett till ett ökat inflationstryck och höjt förväntningarna på Riksbanken att strama åt penningpolitiken.

Stigande räntor kan leda till att fler konsumenter vill säkra sina boendekostnader genom att binda sin bolåneränta. Det är då särskilt viktigt att konsumenter som vill säga upp bundna lån i förtid inte drabbas av krav på omotiverat hög ersättning till banken, skriver FI.

Konsumentkreditlagens regler för att beräkna ränteskillnadsersättningen innebär att det generellt sett blir dyrt för konsumenter att säga upp bolån med bunden ränta. Det beror på att skillnaden mellan konsumentens låneränta och den jämförelseränta som används för att beräkna ersättningen inte fångar förändringar i ränteläget på ett bra sätt.

Eftersom ersättningens storlek bestäms utifrån vilken ränta som konsumenten betalar på sitt bolån, ju högre ränta desto högre ersättning, får dessutom olika konsumenter betala olika mycket trots att bankens kostnader är desamma.

Det är därför angeläget att se över reglerna för hur ränteskillnadsersättningen beräknas, och FI ber regeringen att ta fram ett lagförslag om ny beräkning.

Enligt FI:s förslag ska ersättningen utgå från de förändringar i det allmänna ränteläget som har skett sedan lånet tecknades, utan hänsyn till vilken ränta som konsumenten betalar på sitt bolån. Med den ansatsen kommer ersättningen generellt att bli lägre, framför allt för dem som betalar en hög bolåneränta.

I den senaste bolåneundersökningen hade nästan 50 procent av nya bolånetagare en (volymviktad) räntebindningstid på över ett år på sina nya bolån. Det var ungefär 10 procentenheter fler än 2019 och 20 procentenheter fler än 2016.

En bättre utformad ränteskillnadsersättning gör det mer attraktivt att välja bunden boränta, minskar ojämlikhet för konsumenter med svag förhandlingskraft och främjar konkurrensen på bolånemarknaden.

”Bostadsmarknaden är fortsatt stabil, med en hög försäljning och rekordhöga priser. Men vi ser en del tecken som vi sett tidigare när marknaden blivit mer försiktig, som hösten 2017 och i början av pandemin. Ett sådant är att det publiceras fler bostäder. Många som tänkt sälja snabbar på den processen för att inte ta risken att sälja i en svagare marknad senare”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

Denna beteendeförändring hos bostadssäljarna har medfört att det i år publicerats rekordmånga lägenheter och villor på Hemnet under en marsmånad. Samtidigt säljs det dock fortfarande historiskt många bostäder, även om det syns en liten minskning i årstakt. Det såldes 2 procent färre villor jämfört med i mars 2021 och 1 procent färre lägenheter.

Denna kombination av fler publiceringar och en lite lägre försäljning har också fått utbudet av bostäder till salu att öka något från i fjol, där utbudet av lägenheter steg i årstakt i mars för första gången på drygt ett år. Ökningen är dock beskedliga 1 procent. Utbudet av villor har ökat mer, 11 procent, men från en tidigare rekordlåg nivå och det är fortsatt mycket lågt historiskt.

”Fortsätter det att publiceras många bostäder samtidigt som det säljs färre skulle det på sikt kunna bygga upp ett ökat utbud som kan sätta en press på bostadspriserna. Men det brukar snarare finnas en dragspelseffekt, om det publiceras många bostäder en period brukar det komma ut färre senare. Det är inte nödvändigtvis så att utbudet nu bara kommer att byggas på framöver, även om den risken finns”, säger Erik Holmberg.

Ett annat tecken, som också synts tidigare när oron ökat, är att utgångspriserna höjs och nu är rekordhöga.

”Det verkar finnas en strategi – medveten eller omedveten – att sätta ett högre utgångspris när man förväntar sig att efterfrågan är mer dämpad och budgivningen inte drar i väg lika mycket. Vi ser också att budgivningarna inte drar i väg som de gjorde tidigare, men det högre utgångspriset gör att slutpriserna ändå ligger kvar på rekordnivåer”, säger Erik Holmberg.

En minskad skillnad mellan utgångspris och slutpris är även det ett tydligt tecken på en ökad oro på marknaden. För lägenheter minskade denna skillnad till 8 procent i mars från 9 procent i februari. I Stockholms innerstad, där förändringar på bostadsmarknaden brukar synas först, minskade skillnaden mellan utgångspris och slutpris till 14 procent i mars från 16 procent i februari. Även här, liksom i riket i stort, var dock slutpriserna ändå kvar på rekordhöga nivåer i mars.

Erik Holmberg säger att det avgörande framåt är att det finns en efterfrågan som kan svälja det ökade antalet bostäder som läggs ut till försäljning.

”Där ser vi en fortsatt bra aktivitet på marknaden och så länge som efterfrågan är god behöver inte priserna pressas. Vi såg under pandemin att det var ett högt publiceringstryck på lägenheter, men som en hög efterfrågan hela tiden kunde beta av. Skulle efterfrågan dock börja dämpas finns det mer risker”, säger Erik Holmberg.

SBAB höjer listräntan för de bundna bolånen med 0,13 till 0,35 procentenheter. Det skriver SBAB i ett pressmeddelande.

Efter ändringen ligger listräntan på ett tvåårigt bolån på 2,56 procent.

Tremånadersräntan lämnas oförändrad på 1,76 procent.

”Vi ser att marknaden räknar med fler och tätare räntehöjningar än vad Riksbanken och europeiska centralbanker hittills kommunicerat. Som en följd av det, och fortsatt stigande upplåningskostnader, stiger även bolåneräntorna uppåt på bred front”, säger Mikael Inglander, tillförordnad vd på SBAB, i en kommentar.

Även Skandia meddelade på tisdagsmorgonen att banken höjer bundna boräntor med 1–5 års bindningstid medan tremånadersräntan lämnas oförändrad. 

”Vi bevakar marknadsräntorna kontinuerligt och strävar alltid efter en tydlig följsamhet mellan det allmänna ränteläget och våra listpriser. Förändrade marknadsräntor är grunden till höjningar eller sänkningar av våra bolåneräntor. Vår ambition är alltid att ha attraktiva räntor för våra kunder”, säger Johanna Cerwall, vd på Skandiabanken i en kommentar. 

Tabell: Skandias boräntor

Tabell: SBAB:s boräntor

”Tanken med startlånet är att det ska minska sparandetiden till en kontantinsats, minska behovet av blancolån och underlätta för dem som inte har kapitalstarka föräldrar”, sade hon.

Enligt förslaget till startlån ska en förstagångsköpare kunna låna upp till 95 procent av bostadens värde i stället för dagens 85 procent. Kravet på en egen kontantinsats minskar därmed till 5 från 15 procent.

Det finns vidare ett tak på 250.000 kronor per förstagångsköpare, där man kan maximalt 500.000 koronor om man är två som köper en bostad tillsammans. Ensamstående med barn kan också få 500.000 kronor.

Utredningen definierar förstagångsköpare som personer som inte ägt en primär bostad i Sverige de senaste åren. Det handlar ofta om unga men omfattar även nyanlända och personer som bott i ett hyrt boende.

Startlånet föreslås vara privat och ges ut av bolåneaktörer, men det finns en statlig garanti i botten. Om en bostad säljs till förlust och där startlånet ännu inte amorterats ersätter garantin bolåneaktören för restskulden. Staten tar sedan över denna skuld, med mjuka återbetalningsvillkor för bolånetagaren.

Garantin finansieras via en engångsavgift på 1 procent av startlånet som betalas av bolåneaktören, men som lär komma att tas ut av bolånetagaren.

Startlånet ska amorteras först, vilket med dagens amorteringskrav innebär att kommer att amorteras på 4-6 år.

Utredningen har beräknat att starlånet skulle öka köpkraften hos förstagångsköpare med 7 procent, där allt inte väntas vältras över i form av högre bostadspriser. Utredningen har dock räknat på att slår igenom på priserna fullt ut och då kommit fram till att 400.000 förstagångsköpare skulle kunna få en rimligare spartid än i dag.

”Skulle det inte slå igenom blir det fler”, sade Eva Nordström.

Detta innebär att spartiden till en kontantinsats kan kapas med två tredjedelar, där effekten är störst i och runt storstäderna.

Bostadsminister Johan Danielsson sade förslaget om startlån nu kommer att skickas ut på remiss.

Utredningen har också tittat på ett gynnat bosparande, utan att lägga några förslag. Sådana subventioner tillfaller dock i första hand personer som redan sparar och dessutom finns det redan ett skattemässigt förmånligt sparande i form av ISK, påpekade Eva Nordström.

Utredningen har också beräknat att för att få halva effekten av startlånet, det vill säga minska spartiden med en tredjedel, skulle subventionerna kosta staten 11 miljarder kronor årligen.

”Bekymret med ett sådant gynnat bostadssparande är att det har ganska ogynnsam profil, det gynnar dem som redan sparar”, sade Eva Nordström.

Utredningen har också beräknat att för samma kostnad, 11 miljarder kronor, skulle staten kunna avsätta 400 kronor i månaden till alla barn upp till 18 år i Sverige.

”Förväntningarna är helt stillastående, vilket är ett styrketecken för bostadsmarknaden med tanke på omvärldsläget och räntor som börjar gå upp”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

Bland besökarna på Hemnet som planerar att köpa bostad räknar nu 37 procent med stigande priser de närmaste sex månaderna, samma som förra månaden. Samtidigt tror 24 procent på sjunkande priser, även det oförändrat från föregående månad.

Nettotalet, skillnaden mellan andelen som tror på stigande respektive sjunkande priser, låg därmed kvar på 13 procent i april jämfört med i mars.

Köparbarometern sjönk tillbaka tydligt i mars, till den lägsta nivån sedan sommaren 2020, för att nu alltså vara stabil i april.

”Köparbarometern hålls uppe på en historiskt sett relativt hög nivå. Det syns ingen tilltagande oro på bostadsmarknaden, vilket också stämmer med den bild vi har av en fortsatt stabil marknad. Det finns en väldigt hög grundläggande efterfrågan, som just nu står emot den generella oron och högre räntor”, säger Erik Holmberg.

Bild: Köparbarometer Hemnet

Bild: Köparbarometer nettotal

”Under en längre tid har el- och drivmedelspriser varit höga och stigande. Dessutom känns den ökande inflationen direkt i plånboken samtidigt som räntehöjningar rycker närmare. Trots det tror drygt en fjärdedel av fastighetsmäklarna att villapriserna kan fortsätta stiga”, säger Mäklarsamfundets analys- och kommunikationschef Joakim Lusensky i en kommentar i ett pressmeddelande.

På småhusmarknaden räknar nu 27 procent av mäklarna med stigande priser under det andra kvartalet, upp från 24 procent förra kvartalet. 7 procent tror på sjunkande priser, upp från 4 procent föregående kvartal. Den stora majoriteten, 67 procent, räknar med oförändrade priser.

På bostadsrättsmarknaden räknar 20 procent av mäklarna med stigande priser under kvartalet, upp från 16 procent föregående kvartal. 11 procent räknar med sjunkande priser, samma som tidigare. Övriga 69 procent tror på oförändrade priser.

Vad gäller efterfrågan stiger andelen som tror på ökad efterfrågan på småhus en aning, till 45 procent från 44 procent föregående kvartal. På bostadsrättsmarknaden tror 30 procent av mäklarna på ökad efterfrågan, även det svagt upp, från 29 procent. Samtidigt ökar också andelen mäklare som tror på ett ökat utbud av såväl småhus som bostadsrätter.

”Bostadsmarknaden står nu vid ett vägskäl. Det finns flera faktorer som borde påverka. Samtidigt har pandemin lärt oss att effekten av omvärldshändelser kan bli tvärtemot det förväntade. Att utbudet på framför allt villor, men även större bostadsrätter är så lågt är en starkt bidragande orsak till att många tror på oförändrade eller rentav stigande priser”, säger Joakim Lusensky.

Bild: Prisprognos bostadsrätter

Bild: Prisprognos småhus

”Bostadspriserna rör sig tydligt uppåt även om utvecklingen sedan slutet av 2021 har saktat in och ligger strax under den långsiktiga trenden. Med tanke på en osäker omvärld med krig i Ukraina, rekordhöga energipriser och stigande räntor framstår bostadsmarknaden under årets första kvartal som robust mot yttre påverkan”, säger SBAB:s chefsekonom Robert Boije i en kommentar.

De faktiska lägenhetspriserna steg på bred front, med störst uppgång i Norra Sverige. Småhuspriserna visade en lite mer blandad utveckling, med återigen den största uppgången i Norra Sverige men samtidigt nedgångar i Mellersta Sverige och Storgöteborg.

”Ser man till skillnaden mellan prisutvecklingen för lägenheter och hus skulle den kunna förklaras av att lägenheter under tidigare månader utvecklats svagare och att det nu sker en viss återhämtning. Det skulle också kunna vara så att en minskad smittspridning av coronaviruset och lättade restriktioner medfört att lägenheter relativt sett blivit mer efterfrågade”, säger Robert Boije.

SBAB Booli boprisindex baseras på samtliga registrerade försäljningar på bostadssajten Booli.

Bild: SBAB Booli lägenhetsspriser

Bild: SBAB Booli huspriser

Svensk kraftproduktion ligger på normala nivåer och det har fått en stabiliserande effekt på energipriserna.

Trots detta är elpriset i Sverige fortsatt högt, framförallt i södra delen, vilket till stor del beror på höga bränsle- och elpriser på kontinenten som följd av kriget i Ukraina.

Detta i kombination med låga gaslager har hållit upp elpriserna i Europa, med bland annat mycket höga priser på el i Tyskland. Så trots att Sverige nu går mot varmare tider bör konsumenterna räkna med fortsatt höga elpriser ännu en tid.

– Sveriges förutsättningar med fossilfri vind- vatten- och kärnkraft är en verklig tillgång och verkar stabiliserande på elpriset. Vi närmar oss raskt även den delen av året då temperaturerna stiger, vilket minskar elförbrukningen och elkostnaderna därhemma, säger Jonas Stenbeck, privatkundschef på Vattenfall Försäljning.

– Men precis som resten av världen påverkas vi på många plan av invasionen av Ukraina, vilket även gäller elpriset. Det nordiska elsystemet hänger ihop med kontinenten så volatila elpriser är något vi förmodligen kommer att se mer av, fortsätter han.

I mars producerade vattenkraften på normalnivåer, vilket har bidragit med nödvändig el till den svenska produktionsmixen.

Den hydrologiska balansen, alltså måttet för att uppskatta hur mycket energi som finns lagrat i form av snö, vattenmagasin och grundvatten, har försämrats något i Norden under mars, medan nivåerna i de svenska vattenmagasinen är bra.

I södra Norge är vattenmagasinnivåerna något lägre än normalt, vilket påverkar elpriserna även i södra Sverige.

Däremot har kärnkraftsreaktorerna i Sverige och Finland full produktion, vilket bidrar till att stabilisera elpriset.

Den stora osäkerheten om elpriset som råder på grund av kriget i Ukraina gör att det är viktigare än på länge att se över sitt elavtal samt eventuella investeringar i nya, smartare energikällor.

– Dagens prisläge är osäkert och kan fortsatt påverka kunders elkostnad både uppåt och nedåt. Man bör ha fortsatt koll på sitt elavtal och fundera över om man är bekväm med svängningar i priset eller om man föredrar ett fast avtal där elkostnaden är mer förutsägbar, säger Jonas Stenbeck.

– Det kommer att bli vinter på nytt så det är också bra att fundera på om man bör göra en större investering, som till exempel ny värmepump eller solceller, för att få ner elkostnaderna, säger han.

Undersökningar har visat att kravet på kontantinsats är en av de största svårigheterna som framför allt unga människor möter när de ska ge sig in på bostadsmarknaden.

Utredningen har diskuterat olika förslag, till exempel att staten garanterar ett lån på 250 000 kr. Ett annat är att staten garanterar lån till en del av kontantinsatsen, vilket skulle ge betydligt lägre ränta än ett blancolån. Det är dock oklart exakt hur utformningen kommer att se ut.

Utredningen har också granskat bosparande för barn och unga, men det är oklart vilken modell man har fastnat för.