När den södra delen av Sverige plågats av ett högt elpris har elkunder i den norra halvan av landet kommit relativt lindrigt undan. Men april inleds med rusande elpris i norr. Enligt siffror från elbörsen Nordpool landar elpriset i elområde SE1 och SE2 på hela 123 öre per kWh i morgon. Det är med råge den högsta noteringen i år och vi får gå tillbaka till elpriskaoset i december för att hitta högre dagspriser i norr.

I söder (SE3 och SE4) väntas elpriset hamna på 161 öre per kWh på fredagen. Det är förvisso högre än i norr men inte i närheten av några rekordnivåer. 

– Det hela beror på att temperaturen just nu är ovanligt låg för årstiden. Svaga vindar gör dessutom att produktionen från vindkraft är begränsad just nu, säger Johan Sigvardsson, elprisanalytiker på Bixia till Privata Affärer.

Han tror att de höga priserna kan hålla i sig i ytterligare några dagar då det kalla vädret väntas fortsätta.

Not: Priserna ovan avser priset på elbörsen Nordpool. För slutkunder tillkommer elhandelsbolagens påslag, moms mm.

”Stockholms bostadsmarknad fortsätter att trotsa tyngdlagen även i mars. Trots skakig börs, fallande reallöner och nya signaler från Riksbanken om att inflationen är alldeles för hög och att räntan därför måste höjas inom kort, så fortsätter bostadspriserna under hög omsättning att stiga”, säger Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank i Sverige, i en kommentar.

Danske Bank noterar att bundna boräntor redan är på väg upp, liksom hushållens boränteförväntningar, som lär stiga än mer i takt med att Riksbanken senare i år börjar höja räntan. Till detta kommer att den höga inflationen gröper ur hushållens inkomster. Samtidigt påpekar de att man inte ska underskatta svensk bostadsmarknad, vilket inte minst pandemin visade.

”Sammantaget är vår bedömning att drivkrafter som fortsatt låga räntekostnader som andel av den disponibla inkomsten och att återhämtningen på arbetsmarknaden gradvis lär förbättras framöver kommer väga tyngre”, skriver de.

Danske Banks väntar sig därför att bostadspriserna fortsätter stiga, om än i en långsammare takt, med 5 procent i år och 2 procent under 2023.

Den genomsnittliga månadspriset styr hur mycket den som har rörligt månadsbaserat elpris får betala. Men för slutkunden tillkommer också elhandelsbolagets påslag, moms mm. 

Siffror från elbörsen Nordpool visar att elpriset i SE1 och SE2, alltså den norra halvan av landet, föll med 11 procent till 22,92 öre per kWh i mars jämfört med föregående månad. 

I SE3, där bland Stockholm och Göteborg ingår, steg i stället priset med 68,2 procent till 130,33 öre per kWh på elbörsen. 

Ännu större ökning noterades i den allra sydligaste delen av landet. I SE4 steg priset med hela 84,3 procent till 154,54 öre per kWh. 

”Vår bedömning är att utsikterna det närmaste året förblir skapliga för fastighetsmarknaden, men att värdeökningarna bromsar in och gradvis planar ut”, säger Handelsbankens chefekonom Christina Nyman i en kommentar.

Bankens bedömning är att konjunkturåterhämtningen fortsätter, om än i en långsammare takt, där kriget i Ukraina leder till såväl en ökad osäkerhet som högre inflation, särskilt energipriser, och tidigare räntehöjningar. Riksbanken väntas börja höja reporäntan i september, men höjningen kan komma redan i juni. Sedan väntas räntan höjas successivt så att den når 1,25 procent i slutet av 2024.

Detta innebär att räntor till såväl företag som hushåll kommer att stiga, vilket tillsammans med högre energipriser påverkar fastighetsmarknaden och får de tidigare kraftiga prisuppgångarna att dämpas och plana ut framöver. En mildrande faktor är att arbetsmarknaden väntas klara sig relativt bra.

Handelsbanken bedömer att lager- och logistikfastigheter, liksom hyresrätter, fortsatt kommer att vara heta investeringssegment. Detaljhandelslokaler väntas dock ha det fortsatt motigt, meden kontor går mot något av en pånyttfödelse efter pandemin.

Högre energipriser och räntor väntas göra att det genomsnittliga hushållets boendekostnader ökar med 1.300 kronor i månaden fram till 2024, enligt Handelsbankens beräkningar, om än med stora skillnader beroende på boendeform, belåningsgrad och uppvärmning. Detta bryter de senaste 20 årens trendmässiga nedgång i boendeutgifternas andel av de disponibla inkomsterna, som spås stiga från 22 procent i år till 24 procent 2024.

”Majoriteten av hushållen har utrymme att hantera dessa högre kostnader, men sannolikt tränger det undan annan konsumtion och dämpar utvecklingen på bostadsmarknaden”, säger Christina Nyman.

Handelsbanken räknar med att bostadspriserna stiger med blygsamma 3 procent i år för att sedan gå sidledes 2023-2024.

”Ett högt prisläge, stigande boendekostnader och hög byggtakt i relation till befolkningstillväxten lämnar ett mycket begränsat utrymme för fortsatta prisökningar”, skriver Handelsbanken i rapporten.

Skulle inflationen, och därmed också räntorna, öka mer än väntat kan bostadspriserna sjunka.

”I ett scenario där energipriserna fortsätter öka kraftigt och räntorna stiger betydligt mer ökar boendekostnaderna betydligt snabbare än vi väntar oss och bostadspriserna kan då falla”, säger Christina Nyman.

Samtidigt skulle fallande bostadspriser leda till en svagare konjunktur som lär få Riksbanken att lägga om penningpolitiken, påpekar Handelsbanken.

Bostadsbyggandet väntas toppa på runt 60.000 påbörjade bostäder i år, men sedan endast minska svagt framöver och därmed fortsatt överstiga befolkningstillväxten. En risk är dock att höga byggkostnader kan dämpa byggaktiviteten.

Ytterligare en risk som Handelsbanken lyfter fram är refinansieringsrisker i den högt belånade delen av den kommersiella fastighetssektorn.

”Diskrepansen mellan kort finansiering och ‘långa tillgångar’ har ifrågasatts men har inte varit ett reellt problem när räntor har sjunkit och finansieringskostnaderna har minskat. Kanske kommer frågan att aktualiseras framgent”, skriver de i rapporten.

I den rapport om Socialdemokraternas ekonomiska politik som den tidigare finansministern Magdalena Andersson ledde inför Socialdemokraternas kongress i höstas ingick gradvis nedtrappade ränteavdrag som en del för att minska den ekonomiska ojämlikheten i landet.

Konjunkturinstitutet visade i en rapport 2015 att med stigande räntor och skulder som växer ungefär i takt med hushållens disponibla inkomster i framtiden kommer ränteavdragen att öka.

”I prognosen stiger den rörliga bolåneräntan till 6 procent 2024, vilket får skattereduktionerna att öka till cirka 60 miljarder kronor motsvarande 1 procent av BNP”, skrev KI.

För 2021 kostade avdraget statskassan cirka 20 miljarder kronor.

Damberg vill se ”en bred skattereform” efter valet, eftersom det finns ”ett antal delar som behöver renoveras”, och här kan ränteavdragen vara en del som ingår.

”Ska man göra ändringar behöver det göras gradvis. Jag tycker att partierna måste samla sig efter valet. Jag tror alla partier har sina bebisar”, sade han.

Även under det senaste året har prisökningarna tagit rejäl fart, enligt Fastighetsbyrån, upp 18 procent på tolv månader. Vinnare under detta senaste år är Kronoberg där priserna ökat med hela 31 procent.

Det finns en tydlig trend när det gäller fritidshusen, menar Johan Engström, vd för Fastighetsbyrån.

– Marknaden för fritidshus har varit superhet de senaste två åren. Efterfrågan på både sommarstugor och fjällstugor har varit väldigt hög och priserna har stigit betydligt mer än på permanentbostäder. Den tydligaste förklaringen är pandemin och att fler vill ha möjlighet komma bort från städerna. Känslan nu, när fritidshusmarknaden drar igång på allvar, är att efterfrågan är fortsatt hög. Men vi får se om dämpad pandemi, höga elpriser och kriget i Ukraina har en avkylande effekt, säger han.

Dämpad prisutveckling i Skåne och Norrbotten

Jämtland toppar alltså listan över län där priserna ökat mest under femårsperioden. Men priserna har ökat nästan lika mycket i Örebro län, upp 104 procent. Därefter följer Västmanland, 84 procent.

Under de senaste tolv månaderna har Kronoberg, Örebro län och Dalarna haft den största prisutvecklingen, upp 31 respektive 28 och 27 procent.

I andra änden av listan finns Skåne och Norrbotten där prisutvecklingen varit mer dämpad under fem år, 23 procent för båda. Under det senaste året ligger Blekinge i botten på listan med en negativ prisutveckling, minus 7 procent, trots att länet under femårsperioden noterade en prisutveckling på 40 procent. Norrbotten och Jönköping är de län där priserna ökat näst minst under det senaste året, 4 procent.

Flest fritidshus säljs i Norrtälje kommun

Flest fritidshus i landet säljs liksom tidigare år i Stockholms län. Under förra året såldes allra flest i Norrtälje kommun, 554 stycken, följt av Värmdö, 199 stycken. Båda kommunerna har dock sett en viss minskning i antalet sålda fritidshus det senaste året.

Tittar man på det senaste året har priserna i hela landet stigit med 18 procent, och genomsnittspriset för ett fritidshus i Sverige är nu 2 420 524 kr.

Bostadsrätter i landet har fortsatt varit en het marknad, men Booli konstaterar däremot att villapriserna dämpats i förhållande till motsvarande veckor ifjol. Den vårvecka som Booli tar som exempel gick en budgivning för en villa upp 13,2 procent våren 2021, medan budgivningen i år stannade på 10,7 procent, det vill säga en viss avmattning.

Antalet budgivare var dessutom färre i år, men det är ändå ”fortsatt höga nivåer”, enligt Booli som skriver om vårens bostadsstatistik på sin hemsida, och konstaterar också att nivåerna just nu ändå är höga. En villa har i vår ökat med i snitt 400 000 kr under vecka 11 jämfört med samma vecka förra året. Snittpriset för en svensk villa är i dag 4,5 miloner kr.

I denna heta bomarknad har utbudet av villor till salu också ökat jämfört med ifjol. Under samma vecka fanns 6 260 villor till salu hos Booli, vilket är 889 stycken fler jämfört med vecka 11 förra året.

Även marknaden för lägenheter fortsätter att växa och i genomsnitt kostade en lägenhet 53 500 kr per kvadratmeter under vecka 11, en ökning med 10 procent jämfört med samma vecka förra året. Då var priset per lägenhet i snitt 48 600 kr per kvadratmeter.

Även på lägenhetsmarknaden har budgivningarna fortsatt att stiga jämfört med förra året. Under vecka 11 var skillnaden mellan utgångspris och slutpris för en lägenhet 10,6 procent – ifjol under samma vecka 9,7 procent.

Oron var stor på bomarknaden när pandemin inleddes under våren 2020 och medan bostadsrättspriserna under de första månaderna ökade med 10 procent var villapriserna stillastående.

Sista halvåret 2021 var priserna än en gång stillastående för att sedan börja öka i år igen. Stockholms innerstad är speciellt anmärkningsvärt där prisökningen varit 22 procent och där kvadratmeterpriset nu är 114 000 kr.

– Under denna period med kraftiga prisökningar har större bostadsrätter ökat mer i pris än mindre, vilket fått till följd att skillnaden i kvadratmeterpris mellan små lägenheter och stora näst intill försvunnit, säger Hans Flink, affärsutvecklingschef på Svensk Mäklarstatistik.

I så många som 98 kommuner har kvadratmeterpriserna ökat med över 10 procent, eller mer.

”Länge argumenterade centralbanker att den höga inflationen var tillfällig på grund av pandemin och att de därmed såg förbi den. Oavsett tillfällig eller inte var penningpolitiken alltför expansiv under hösten då svensk ekonomi rusade och arbetsmarknaden blev allt hetare. Det eldade på såväl inflation som bostadspriser”, skriver Annika Winsth i Nordeas senaste boränteprognos.

Hon pekar på att problem med frakter och höga priser på många insatsvaror dröjt kvar. Dessutom drivs inflationen upp av kriget i Ukraina och effekterna kan bestå över längre tid.

”Riksbanken har justerat upp sin inflationsprognos flera gånger, men står inför en historiskt stor revidering i april. Risken är uppenbar att inflationen stiger över 6 procent och då blir det svårt för Riksbanken att sitta still”, skriver Winsth.

Flera i Riksbankens ledning har också varit ute och flaggat för att räntehöjningarna kommer tidigare än väntat.

”Det är mycket ovanligt att ledamöter kommenterar läget mellan möten, men det har de gjort med kraft. Det gör att en räntehöjning redan i april inte går att utesluta”, menar Winsth.

Hon påpekar att hushållen är räntekänsliga då historiskt låga räntor under lång tid har drivit upp skuldsättningen.

”Det är inte uteslutet att två höjningar om 0,25 procentenheter biter på bostadsmarknaden, inte minst då hushållen möter hög inflation i övrigt. För att dämpa inflationen kan det behövas fler höjningar”, skriver Winsth.

Hon noterar också att räntor med längre löptider stigit kraftigt och mer lär komma. Men även tremånadersräntan är på väg upp och spås i Nordeas prognos ligga på 3 procent vid årsskiftet vilket är drygt en halv procentenhet högre än dagens listränta.

”Vi är i ett nytt läge. I vanliga fall har en svagare konjunktur varit bra för bostadspriserna eftersom räntorna gått ned då, men den här gången kommer räntorna i stället att gå upp. Kombinationen stigande räntor och sämre utsikter kan omöjligen vara positivt för bostadsmarknaden”, säger Nordeas chefsanalytiker Susanne Spector till Nyhetsbyrån Direkt.

Nordea har sedan tidigare räknat med viss nedgång i bostadspriserna under 2023, en nedgång som nu ser ut att kunna komma redan i år.

”Allt som kommit in är negativt jämfört med vår senaste prognos: kriget i Ukraina, snabbare räntehöjningar, alla data relaterat till bostadsmarknaden. Det står klart att räntan nu kommer att höjas tidigare, vilket hushållen börjat inse. Vi har också ett högt byggande, skakiga börser och deppiga hushåll”, säger hon.

Johan Grip, chefekonom vid analysföretaget Prognoscentret, konstaterar att svensk ekonomi hamnat i ett läge som ingen riktigt räknat med. En rad utbudschocker som staplats på varandra – pandemin, energiomställningen, en kall vinter och nu senast kriget i Ukraina – lyfter inflationen och lär också få Riksbanken att agera.

”Man vet aldrig vad som händer, men sannolikheten för fallande bostadspriser är högre nu än tidigare. Hushållen kläms nu från två håll. Vi har en ohelig cocktail av högre levnadskostnader och högre räntor, som borde dämpa viljan att köpa bostäder till nya rekordpriser”, säger Johan Grip till Nyhetsbyrån Direkt.

Den svenska inflationen har fortsatt upp mer än väntat i år, till nivåer som inte setts sedan det tidiga 1990-talet, och då har effekterna av kriget i Ukraina ännu inte dykt upp i statistiken. Detta fick riksbankschef Stefan Ingves att häromveckan ta det ovanliga steget att gå ut i media och flagga för tidigare räntehöjningar än 2024, som var vad Riksbanken räknade med vid det senaste penningpoliska beslutet i februari.

Sedan har vice riksbankschef Anna Breman ytterligare spetsat till budskapet om behovet av tidigare räntehöjningar, vilket stegrat förväntningarna än mer. Alla svenska storbanker har nyligen börjat räkna med räntehöjningar i höst och frågan är om prognoserna nu måste justeras igen. Som första svenska bank spår nu SBAB att Riksbanken höjer reporäntan redan vid nästa räntemöte i april.

”Om räntorna börjar höjas lär vi få se en avmattning på bostadsmarknaden”, säger Nordeas Susanne Spector.

En nog så viktig fråga för bostadsmarknaden är också vad som då kommer att ske med hushållens förväntningar på framtida bolåneräntor. Dessa förväntningar sjönk tillbaka under pandemin, men har börjat klättra upp igen från lägstanivåerna hösten 2020, med ett tydligt uppställ förra månaden. En ny mätning, för mars, kommer nästa vecka.

”Hushållens ränteförväntningar är en av de variabler som vi följer mest noga på bostadsmarknaden nu. De avgör hur mycket man är beredd att betala för en bostad”, säger Susanne Spector.

Hushållens ränteförväntningar avgörs i sin tur av hur mycket Riksbanken behöver höja räntan, resonerar hon vidare.

”Förväntningarna är adaptiva. Höjer Riksbanken en gång och inflationen snabbt faller tillbaka är det ingen större fara men biter sig inflationen fast och Riksbanken måste höja mer än hushållen räknat finns det en stor risk för bostadspriserna”, säger hon.