”Vi är i ett nytt läge. I vanliga fall har en svagare konjunktur varit bra för bostadspriserna eftersom räntorna gått ned då, men den här gången kommer räntorna i stället att gå upp. Kombinationen stigande räntor och sämre utsikter kan omöjligen vara positivt för bostadsmarknaden”, säger Nordeas chefsanalytiker Susanne Spector till Nyhetsbyrån Direkt.

Nordea har sedan tidigare räknat med viss nedgång i bostadspriserna under 2023, en nedgång som nu ser ut att kunna komma redan i år.

”Allt som kommit in är negativt jämfört med vår senaste prognos: kriget i Ukraina, snabbare räntehöjningar, alla data relaterat till bostadsmarknaden. Det står klart att räntan nu kommer att höjas tidigare, vilket hushållen börjat inse. Vi har också ett högt byggande, skakiga börser och deppiga hushåll”, säger hon.

Johan Grip, chefekonom vid analysföretaget Prognoscentret, konstaterar att svensk ekonomi hamnat i ett läge som ingen riktigt räknat med. En rad utbudschocker som staplats på varandra – pandemin, energiomställningen, en kall vinter och nu senast kriget i Ukraina – lyfter inflationen och lär också få Riksbanken att agera.

”Man vet aldrig vad som händer, men sannolikheten för fallande bostadspriser är högre nu än tidigare. Hushållen kläms nu från två håll. Vi har en ohelig cocktail av högre levnadskostnader och högre räntor, som borde dämpa viljan att köpa bostäder till nya rekordpriser”, säger Johan Grip till Nyhetsbyrån Direkt.

Den svenska inflationen har fortsatt upp mer än väntat i år, till nivåer som inte setts sedan det tidiga 1990-talet, och då har effekterna av kriget i Ukraina ännu inte dykt upp i statistiken. Detta fick riksbankschef Stefan Ingves att häromveckan ta det ovanliga steget att gå ut i media och flagga för tidigare räntehöjningar än 2024, som var vad Riksbanken räknade med vid det senaste penningpoliska beslutet i februari.

Sedan har vice riksbankschef Anna Breman ytterligare spetsat till budskapet om behovet av tidigare räntehöjningar, vilket stegrat förväntningarna än mer. Alla svenska storbanker har nyligen börjat räkna med räntehöjningar i höst och frågan är om prognoserna nu måste justeras igen. Som första svenska bank spår nu SBAB att Riksbanken höjer reporäntan redan vid nästa räntemöte i april.

”Om räntorna börjar höjas lär vi få se en avmattning på bostadsmarknaden”, säger Nordeas Susanne Spector.

En nog så viktig fråga för bostadsmarknaden är också vad som då kommer att ske med hushållens förväntningar på framtida bolåneräntor. Dessa förväntningar sjönk tillbaka under pandemin, men har börjat klättra upp igen från lägstanivåerna hösten 2020, med ett tydligt uppställ förra månaden. En ny mätning, för mars, kommer nästa vecka.

”Hushållens ränteförväntningar är en av de variabler som vi följer mest noga på bostadsmarknaden nu. De avgör hur mycket man är beredd att betala för en bostad”, säger Susanne Spector.

Hushållens ränteförväntningar avgörs i sin tur av hur mycket Riksbanken behöver höja räntan, resonerar hon vidare.

”Förväntningarna är adaptiva. Höjer Riksbanken en gång och inflationen snabbt faller tillbaka är det ingen större fara men biter sig inflationen fast och Riksbanken måste höja mer än hushållen räknat finns det en stor risk för bostadspriserna”, säger hon.

Bolånekunder bör därmed räkna med väsentligt högre både rörliga och bundna räntor i närtid. I januari 2025 väntas tremånadersräntan och 5-årsräntan ligga på 3,2 respektive 3,9 procent.

SBAB konstaterar att sedan det penningpolitiska mötet i februari – då Riksbanken gjorde bedömningen att en höjning av reporäntan inte var aktuell förrän under andra halvåret 2024 – har inflationen gått upp kraftigt liksom både de globala och inhemska långräntorna.

”Höjer två gånger i år”

Inflationen slår nu betydligt bredare än bara genom höjda energipriser. Flera centralbanker med Federal Reserve i spetsen har redan höjt sina styrräntor och aviserat en rad ytterligare höjningar under året. Riksbanken väntas höja med 25 punkter två gånger i år.

”I den ekonomiska omvärldsmiljö vi nu befinner oss i kan Riksbanken rimligtvis inte vänta längre med att höja reporäntan. Det skulle urholka kronan ännu mer och därmed ytterligare spä på inflationen genom en högre importerad inflation”, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

Även om mycket talar för att inflationen dämpas under andra halvåret i år, finns ingen anledning för Riksbanken att vänta med en höjning. Detta i synnerhet sett till vikten att stävja alltför höga inflationsförväntningar.

”Risk för stagflation”

Osäkerheten är samtidigt stor. En eskalerande Ukrainakris, med en större negativ påverkan på den reala ekonomin, kan bidra till att dämpa inflationsuppgången och behovet av räntehöjningar.

Men en sådan mer negativ utveckling skulle samtidigt kunna leda till stagflation – det vill säga stigande arbetslöshet och inflation samtidigt – vilket skulle göra Riksbankens beslutsläge mycket besvärligt.

”Den risken utesluter dock inte en försiktig höjning av reporäntan redan nu”, säger Robert Boije.

SBAB:s syn på vad som är en långsiktigt normal bostadsränta har inte ändrats – den förväntas fortfarande ligga runt 4 procent.

Tabell: SBAB:s prognos för boräntorna (tidigare prognos inom parentes)

Det framgår av ett pressmeddelande.

Den rörliga boräntan (3 månader) lämnas oförändrad.

”Det är en turbulent tid för såväl världen som den internationella finansmarknaden. Osäkerheten medför höjda styrräntor och högre upplåningskostnader samtidigt som de senaste årens stimulansåtgärder börjat trappas ner. En följd av allt detta är ökade bolånekostnader”, säger Mikael Inglander, tillförordnad vd på SBAB, en kommentar.

– Det är en viss pessimism som breder ut sig, säger Nordeas privatekonom Ingela Gabrielsson i ett pressmeddelande.

Hela sju av tio bostadsägare tror på stigande boräntor det kommande året. I höstas var det bara en fjärdedel som trodde det.

– Det är bra att vi inser att boräntorna kan komma stiga då en realistisk syn gör att vi slipper obehagliga ekonomiska överraskningar. Färska prognoser pekar mot att farhågorna om stigande boräntor mycket väl kan komma att besannas. Detta som en effekt av att inflationen nu är hög, säger Ingela Gabrielsson.

Samtidigt sjunker andelen som tror på stigande bostadspriser det kommande året. Nu spår 38 procent stigande bopriser. I höstas var det 45 procent.

– En viss pessimism i synen på bostadsmarknaden breder ut sig i spåren av världsläget, samt i kombination med att allt fler räknar med stigande boräntor, säger Ingela Gabrielsson.

Om boräntan skulle fördubblas så skulle nära hälften av hushållen behöva agera. En fjärdedel behöver minska på onödig vardagskonsumtion och 17 procent uppger att de behöver dra ned på sparandet.

– Nu är det viktigt med en buffert för att skapa ekonomisk trygghet. Hushållen bör också se över sina boräntor och utgå från sin individuella situation. Kanske kan det vara läge att binda åtminstone delar av sina boräntor då vi med säkerhet inte kan veta vilken nivå boräntorna ligger på om två år, säger Ingela Gabrielsson.

Han konstaterad att även om den ryska ekonomin utgör en liten del av den globala ekonomin, är landet en stor exportör av olja, gas och andra råvaror.

Invasionen har skapat turbulens på finansmarknaderna.

Volatiliteten är förhöjd, men inte extrem. Prisrörelserna har varit som störst på energi och råvaror, men priserna har också ökat på vete och vissa metaller (palladium, aluminium och zink).

Högre energipriser har en åtstramande effekt och det har spätt på det generella inflationstrycket i kölvattnet av coronapandemin.

”Det ökar sannolikheten för en inflationsspiral, i den mån som de stigande priserna sätter avtryck på lönebildningen. Vi står med andra ord potentiellt inför ett stagflationsscenario”, sade han.

Konsekvenserna för den finansiella stabiliteten i Sverige är svårbedömd. Finanssektorn har små exponeringar mot Ryssland, och svenska företag är mindre fossilberoende än i många EU-länder, vilket gör att näringslivet är mindre sårbart för stigande priser på olja och gas.

Sammantaget minskar det risken för kreditförluster i bankernas företagsutlåning. FI bedömer att likviditeten i storbankerna i nuläget är god och att finansieringsmarknaderna fungerar. Risken för cyberattacker har dock ökat.

Om konflikten blir långvarig och inflationstrycket ökar ytterligare kan det leda till att räntorna stiger mer och snabbare än vad FI trott. Högre räntor kan i sin tur sätta press på högt belånade hushåll och kommersiella fastighetsföretag i Sverige. Den kommersiella fastighetsmarknaden är särskilt känslig för ränteökningar.

FI:s åtgärder har samtidigt ökat motståndskraften hos banker och hushåll, vilket gör att de står bättre rustade för att hantera det utmanande läge som en långvarig konflikt skulle innebära.

”Detta är något vi följer noga. För hushållen är det klokt att säkerställa att man har marginaler och att ta höjd för att räntorna kan stiga framöver”, sade han.

Vid två tillfällen tidigare i år har Skandiabanken höjt bundna bolåneräntor, då för löptider på mellan två och fem år. Nu höjs alltså även ettårsräntan, med 0,10 procentenheter.

”Anledningen till de justerande räntorna är den senaste tidens stigande marknadsräntor. Justeringen av boräntorna är en anpassning till de ökade upplåningskostnaderna”, skriver Skandiabanken om tisdagens boräntehöjningar som är på mellan 0,10-0,30 procentenheter beroende på löptid.

Störst blir höjningarna för de lite längre löptiderna.

Under de första 15 dagarna i mars låg snittpriset på elbörsen Nordpool på 184,11 öre per kWh i elområde SE4, alltså den allra sydligaste delen av Sverige. Det var hela 119 procent högre jämfört med snittpriset under februari.

Även i SE3, där bland annat Stockholm och Mälardalen ingår, har priset mer än fördubblats. Snittet för den första halvan av mars ligger på 158,13 öre per kWh vilket är 104 procent högre än februarisnittet.

I den norra halvan av Sverige har elpriserna däremot sjunkit. I både SE1 och SE2 är snittet hittills i mars 18,99 öre/kWh vilket är en minskning på 26,4 procent jämfört med februarisnittet. Priserna avser handelspriset på elbörsen Nordpool. För privatkunder tillkommer elhandelsbolagens påslag, moms med mera. 

I går meddelade regeringen att elprisstödet förlängs så att det kan betalas ut även för mars månad. Men det gäller bara för elkunder i SE3 och SE4, alltså den södra halvan av Sverige som påverkas mest av de höga priserna på kontinenten.

Dessutom sänktes den nedre gränsen för kompensation till 400 kWh medan taket på 2000 kWh ligger kvar. Kompensationen blir mellan 100 och 1000 kr beroende på förbrukning under mars månad.

Tabell: Elpriset på Nordpool i första halvan av mars jämfört med februari

*marspriset avser snittpriset 1-15 mars.

Tabell: Regeringens föreslagna förlängda elstöd för mars i SE3 och SE4

Av de tillfrågade tror 47 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 55 procent förra månaden, medan 18 procent tror på fallande priser, jämfört med 10 procent föregående månad.

”Ett nytt ränteklimat står för dörren och hushållen förbereder sig för en tid av både stigande räntor och hög inflation. I månadens mätning förväntar sig hushållen att reporäntan om ett år kommer ligga nästan en procentenhet högre än idag. Samtidigt uppger drygt var tredje hushåll att de har bunden bolåneränta medan 17 procent planerar att binda bolånen”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 17 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 12 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,97 procent, upp jämfört med 0,82 procent föregående månad.