”Trots nedgången i EOBi ligger prisförväntningarna på en mycket högre nivå nu än innan pandemin kom”, säger Johan Nordenfelt, informationschef vid Erik Olsson Fastighetsförmedling.

I februari räknar 43 procent av visningsbesökarna med stigande bostadspriser det kommande året, ned från 46 procent i november. Samtidigt ökar andelen som tror på sjunkande priser något, till 16 procent från 15 procent.

Nettoandelen som tror på stigande kontra sjunkande bostadspriser det kommande året har därmed minskat till 27 procent i februari från 31 procent i november, vilket dock är högre än åren före pandemin.

”Att prisförväntningarna är högre nu än före pandemin, trots att priserna ju ökade mycket under pandemin, är lite överraskande med tanke på att inflation och långa bolåneräntor har ökat och toppas med krigsrisk. Högre prisförväntningar kräver att visningsbesökarna räknar med att bostaden fortsätter att få en stor del av den totala konsumtionen”, säger Johan Nordenfelt.

I EOBi ställs också frågan om visningsbesökarna tänker lägga en mindre del av sin konsumtion på bostaden när Sverige nu öppnar upp igen. 24 procent svarar ja och 76 procent nej.

”Det återstår det att se hur det påverkar bostadspriserna och bostadsmarknaden när nästan en fjärdedel av visningsbesökarna säger att de vill spendera mindre på bostaden när annan konsumtion blir mer tillgänglig och vi inte behöver leva en lika stor del av våra liv avskilt i hemmet”, säger Johan Nordenfelt.

EOBi bygger på svar från personer som var på Erik Olssons bostadsvisningar i Stockholm, Göteborg och Malmö/Lund i februari.

Bild: Nettotal bostadspriser 12 mån

”Under senhösten och tidig vinter hade vi i många regioner i Sverige en rejäl avmattning, men den betydligt mer positiva prisutvecklingen i januari har sannolikt bidragit till de alltjämt positiva förväntningarna bland bostadsägarna. Bostadsägarna är helt klart mer positiva om prisutvecklingen på sina bostäder än vi i våra prognoser. Vi gör bedömningen att stigande bostadsräntor till 2024 pressar ned bostadspriserna till en lägre nivå än idag”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

På ett års sikt tror nu 58 procent av de som äger en bostad att priset på den egna bostaden kommer att öka, medan 6 procent tror att det kommer att sjunka. I november var motsvarande andelar 66 respektive 5 procent.

På tre års sikt tror 62 procent på en prisuppgång och 5 procent spår en nedgång, jämfört med 63 respektive 4 procent för tre månader sedan.

Bland de som räknar med stigande bostadspriser är det i särklass vanligaste skälet till den prognosen ett högt efterfrågetryck i det egna bostadsområdet.

Bland de fåtal bostadsägare som tror på sjunkande bostadspriser är den vanligaste anledningen stigande boräntor.

SBAB har denna gång även ställt en extrafråga om i vilken grad bostadsägarna tror att bostadspriserna kommer att påverkas om elpriserna ökar relativt mycket. 70 procent räknar med en påverkan, 13 procent ”i hög grad” och 57 procent ”i mindre grad”. 13 procent svarar ”inte alls”. I en rapport nyligen beräknade SBAB själva att bostadspriserna skulle kunna falla 20 procent vid en dubblering av elpriserna.

”Av svaren att döma verkar det vara rätt många bostadsägare som tror att markant stigande elpriser kan komma att påverka bostadspriserna negativt, även om en majoritet av dessa ser ut att tro på en betydligt mindre påverkan än vad våra egna teoretiska beräkningar ger vid handen. Bland de som inte verkar oroa sig alls för stigande elpriser får man förmoda att många bor i bostadsrätter eller i villor som inte är höggradigt beroende av el för uppvärmning”, säger Robert Boije.

Bild: Nettotal boprisförväntningar

I Göteborg tror mäklarna däremot på ungefär samma prisutveckling för småhus och bostadsrätter. Den delmarknad där klart flest mäklare tror på sjunkande priser är bostadsrätter i Stockholm, men andelen är ändå bara 14 procent.

– Utbudet bedöms öka och priserna stiga framför allt för småhus. Frågan är hur återgången till mer vanliga beteendemönster påverkar bostadsmarknaden. Pandemin ledde ju nära nog till ett flockbeteende där många sökte sig till likartade, större bostäder, säger SBAB:s boendeekonom Claudia Wörmann i en kommentar där hon spår att en normalisering kan leda till en ökad efterfrågan på mindre bostäder.

Vad gäller utbud räknar mäklarna med att det ökar under det första kvartalet, vilket också är det normala när marknaden kommer i gång igen efter helgerna. Det är vidare fler som tror på en ökad efterfrågan på villor än bostadsrätter.

– Det såldes 13 procent fler bostäder under 2021 än 2020. En möjlig förklaring till det är att en del säljare sannolikt passade på att tidigarelägga sin bostadsförsäljning till följd av ett gynnsamt säljläge. Frågan är om och hur det påverkar utbudet i år? På vissa delmarknader har utbudet ännu inte riktigt kommit igång, utan är lägre jämfört med samma period i fjol. Det finns också ett stort antal bostäder på förmarknaden, det vill säga bostäder som marknadsförs som ”snart till salu”. Med bibehållen efterfrågan påverkar det låga utbudet alla som är ute och letar bostad. Det gäller som köpare att vara både snabb och påläst för att hänga med på dagens bostadsmarknad, säger Claudia Wörmann.

Mäklarbarometern är en kvartalsvis enkät till fastighetsmäklare i de tre storstadsområdena.

Räntorna höjs från och med i dag, onsdagen den 16 februari, med mellan 0,15–0,27 procentenheter. Efter höjningen är den absolut lägsta bolåneräntan du kan få hos SBAB 1,04 procent.

– Vi ser en fortsatt stigande inflation och marknaden prisar in räntehöjningar i en betydligt snabbare takt än vad som kommunicerats från Riksbanken och andra centralbankers sida. Marknadsräntorna fortsätter därför att stiga och därmed har bankernas upplåningskostnader på kapitalmarknaden ökat, säger Mikael Inglander, tillförordnad vd för SBAB.

Byggstarterna för byggnader i Sverige steg totalt med 0,5 procent i januari, jämfört med föregående månad, och ökade med 5,8 procent i årstakt, den lägsta ökningstakten sedan sommaren 2020.

”Byggstarterna fortsatte att öka under januari, enligt byggstartsindikatorn. Till skillnad från tidigare är det dock byggandet utanför bostadssektorn som driver. Pågående projekteringar och befintliga orderstockar tyder på att ökningarna bör fortsätta. Samtidigt finns det dock en del som talar för att toppen är nära som högre byggmaterialpriser, stigande räntor, en begynnande arbetskraftsbrist och det slopade investeringsstödet för bostäder”, säger Tor Borg, analyschef på Citymark analys och Byggfakta, i en kommentar.

Bostadsbyggandet minskade i januari med 0,5 procent från föregående månad, den andra månaden i rad med vikande byggande. Årstakten bromsade samtidigt in till 16,7 procent.

”Takten i bostadsbyggandet är mycket hög i förhållande till befolkningstillväxten, så en inbromsning framöver vore inte överraskande. Avvecklingen av investeringsstödet för hyresbostäder kan också ha medfört att en del bostadsprojekt stoppats eller skjutits på framtiden”, säger Tor Borg.

Det vikande bostadsbyggandet i byggstartasindikatorn får Byggfakta att revidera ned sin prognos för antalet byggstartade bostäder i SCB:s officiella statistik, som nu väntas toppa både tidigare och lägre än vad som indikerats tidigare. Byggfakta räknar nu med att bostadsbyggandet toppar på 63.000 påbörjade bostäder i årstakt i början av 2022.

Byggstarter av andra byggnader har samtidigt växlat upp på sistone. Byggandet steg 2,2 procent i januari, den största ökningen under en månad sedan mitten av 2020, men var ned 8,3 procent i årstakt.

”Efter att ha fallit under våren och sommaren verkar byggandet utanför bostadssektorn ha vänt lite uppåt under hösten och vintern. Framför allt är industribyggnader som bidrar till uppgången men även logistik och lager ligger på höga nivåer när det gäller byggtakt. I övriga sektorer ser det svagare ut”, säger Tor Borg.

Byggstartsindikatorn omfattar byggstarter för nyproducerade bostäder och andra byggnader. Den tas fram utifrån uppgifter i Byggfaktas byggprojektdatabas och är tänkt som en tidig indikator på byggkonjunkturen och bostadsbyggandet.

Tvåårsräntan höjs med 0,30 procentenheter till 2,19 procent medan femårsräntan höjs med 0,40 procentenheter till 2,58 procent.

Bindningstiden åtta år höjs med 0,18 procentenheter till 2,80 procent medan tioårsräntan höjs med 0,30 procentenheter till 2,99 procent.

”Handelsbankens boräntor styrs av marknadsräntorna och av konkurrensläget. Vi justerar därför våra räntor kontinuerligt. Vår ambition är att ha långsiktigt konkurrenskraftiga erbjudanden till våra kunder”, skriver Handelsbanken som är en av de allra största aktörerna på den svenska bolånemarknaden.

Det är i SBAB:s rapport ”Elprisernas betydelse för Sveriges småhusägare” som presenteras på DN Debatt i dag som banken tittat närmare på elprisets inverkan på bostadsmarknaden.

I rapporten noterar SBAB att andelen eluppvärmda hus ökat från 40 till 50 procent de senaste 15 åren. Det är förvisso bra för miljön att allt färre använder olja för att värma upp husen. Dessutom är det många som kompletterar direktuppvärmningen med värmepumpar. Men utvecklingen gör ändå att många småhusägare blir känsliga för stigande och varierande elpriser.

Just stigande elpriser är också något vi kan räkna med framöver, enligt Boije.

”I Volue insights långsiktsprognos från december 2021 spåddes priserna fram till 2025 ligga 40 procent, och därefter fram till 2030, 65 procent över snittpriset för tioårsperioden 2011–2020. Detta är något som inte bara bostadsägarna behöver ta höjd för utan rimligen även bankerna vid beräkningen av levnadsomkostnader vid kreditgivningen”, skriver Boije.

Han tror inte heller att vinterns elprischock, som bland annat beror på högre naturgaspriser, är någon engångsföreteelse.

”Varför det inte skulle kunna ske igen har vi svårt att se. De flesta bedömare, inklusive regeringens expertmyndigheter, verkar åtminstone överens om att det är rimligt att förvänta sig betydligt mer varierande elpriser i takt med att andelen förnybara väderberoende elkällor ökar markant i det svenska elsystemet”, skriver han.

De höga elpriserna kan i sin tur påverka bostadsmarknaden – framförallt när det gäller eluppvärmda hus.

”Att stigande energipriser påverkar boendekostnaden per månad är nog de flesta med på, men kanske inte i vilken grad det gör det i förhållande till andra boendekostnader och hur det även kan komma att påverka bostadspriserna. Förändrade energipriser påverkar bostadspriserna på liknande sätt som förändrade räntor”, säger Robert Boije.

SBAB har också räknat på hur stigande elpriser kan påverka bostadspriserna.

”Bedömt utifrån en i forskningen vanligen använd modell, går det inte att utesluta att ett snabbt och varaktigt fördubblat elpris kan leda till ett prisfall på 20 procent för en eluppvärmd villa med en förbrukning på 20 000 kilowattimmar per år. Energibesparande investeringar, som värmepumpar och solpaneler, kan dock väsentligt dämpa ett sådant prisfall, och blir således än mer lönsamma vid stigande elpriser”, skriver Boije.

SEB:s boprisindikator, som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser, sjönk till 45 i februari jämfört med 51 i januari.

Av de tillfrågade tror 55 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 59 procent förra månaden, medan 10 procent tror på fallande priser, jämfört med 8 procent föregående månad.

”En kraftig börsnedgång i januari, signaler om slutet på pandemin samt en växande och märkbar inflations- och ränteoro verkar ge avtryck i hushållens förväntningar på bostadspriserna det kommande året. Det vi nu ser kan vara början på en normalisering av prisförväntningarna”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 12 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 7 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,82 procent, upp jämfört med 0,61 procent föregående månad. Ökningen om 0,21 procentenheter från föregående månad klassas som ”markant”.

”Hushållen börjar se slutet på det extremt låga ränteläget. Inte sedan 2014 har hushållen förväntat sig en lika hög reporänta om ett år, vilket också är i linje med den växande andel hushåll som planerar att binda sina rörliga lån”, säger Américo Fernández vidare.

Bild: Boprisindikatorn

Hela 44 procent av fastighetsmäklarna i Stockholm och 43 procent i Göteborg upplever att det blivit vanligare att förstagångsköpare behöver ekonomisk hjälp vid bostadsköp jämfört med för tre år sedan, enligt SBAB:s senaste Mäklarbarometer. Bland Malmömäklarna är dock bara 29 procent av samma uppfattning.

– Malmö sticker ut. Där är det färre mäklare som upplever att den ekonomiska hjälpen behövs, och det är också den enda kommunen där SBAB:s beräkningar visar att kalkylen går ihop för en förstagångsköpare som vill köpa en etta på 30 kvadratmeter. Orsaken till detta är att priserna där är betydligt lägre än i Stockholm och även sett i relation till ungas inkomster, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB i ett pressmeddelande.

Såväl stigande bostadspriser, krav på kontantinsats och amorteringar har bidragit till att det blivit svårt för förstagångsköpare på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadskommuner, konstaterar SBAB.

– Finansinspektionen brukar framföra att andelen unga bland bolånetagarna inte har minskat över tid. Men då bör man vara medveten om att det bakom varje lycklig förstagångsköpare kan stå en än mer skuldsatt förälder. Den dagen då fler mäklare svarar att det blivit mindre vanligt med ekonomisk hjälp till förstagångsköpare måste något revolutionerande ha hänt på bostadsmarknaden för förstagångsköpare, konstaterar Claudia Wörmann.

– Kanske kan den statliga utredning som ska presenteras nu i mars komma med konkreta och snabbt genomförbara lösningar som underlättar för de unga, så att inte fler av dem lämnas i sticket. Sedan är det välkommet att det på senare tid kommit nya produkter på marknaden som delvis också kan bidra till detta, till exempel hybriden mellan att köpa respektive hyra en del av sin bostad.  

I Stockholm har kravet på kontantinsats ökat med 37 800 kronor sedan 2018, i Göteborg med 19 800 kronor och i Malmö med 29 700 kronor, enligt SBAB:s beräkningar.

Men även om förstagångsköparen på 25-29 år med medianinkomst klarar kontantinsatsen på en etta på 30 kvadratmeter går kalkylen ändå inte ihop vare sig för en ung man eller kvinna i Stockholm eller Göteborg om man tar hänsyn till ränta, amorteringar och levnadskostnader utöver boendet, enligt banken. I Malmö kommun går den ihop för en man, men inte för en kvinna, enligt SBAB:s kalkyl

Tabell: I vilken utsträckning behöver förstagångsköpare ekonomisk hjälp av föräldrar/ släktingar?

Tabell: Bostadsmarknaden för ettor Stockholm

Tabell: Bostadsmarknaden för ettor Göteborg

Tabell: Bostadsmarknaden för ettor Malmö

Elbolaget Tibber har analyserat de högsta prispeakarna under två dagar i december när elpriset var rekordhögt. Analysen visade att konsumenter med timprisavtal kunde undvika de högsta elpriserna och anpassa sin förbrukning till de timmar då elpriset var som lägst, vilket innebar att de i snitt kunde sänka sin totala elkostnad med mellan 7 och 10 procent jämfört med om de inte gjort någon anpassning alls.

Konsekvensen för kunder med timprisavtal som skiftade sin förbrukning från den dyraste till den billigaste timmen blev en besparing på runt 64 procent på deras pris per kWh, uppger bolaget.      

– De höga elpriserna under vintern påverkar alla konsumenter oavsett elavtal. Men ett timprisavtal ger dig möjlighet att själv kontrollera elförbrukningen, konstaterar Daniel Lindén, grundare och produktchef på Tibber.

Analysen visar också att konsumenter med traditionella elavtal generellt förbrukar mest el de timmar på dygnet när elen är som dyrast, vilket påverkar fakturan för alla konsumenter med traditionella elavtal eftersom kostnaden blir hög när genomsnittskunden använder mycket el.    

– Med ett vanligt rörligt elavtal baseras din kostnad på hur dina grannar använder sin el. Ett timpris ger dig möjlighet att själv påverka din elkostnad, fortsätter Daniel Lindén och fortsätter:

– Vi ser att människor faktiskt utnyttjar den möjligheten. De skaffar sig mer kunskap om när elen är billigare och de skaffar sig tekniska förutsättningar att på automatiserad väg till exempel smartladda sin bil eller styra sin uppvärmning, avslutar Daniel Lindén.