”Under finanskrisen sade man att det bästa för högt belånade hushåll i storstäderna är en kris, för då sjunker räntan. Så länge en kris följer samma mönster som finanskrisen och coronakrisen, där centralbankerna gör allt de kan för att trycka ned räntan, är det rimligt att tro att bostadspriserna stiger även i nästa kris”, säger Nordeas chefsanalytiker Susanne Spector.
Den kraftiga boprisuppgången under coronapandemin har numer välkända förklaringar, som hemarbete med ökat fokus på bostaden och en minskad konsumtion i övrigt. Till detta kommer en expansiv ekonomisk politik liksom att den bostadsägande medelklassen gick relativt förskonad genom krisen.
En vanligt förekommande tanke är att en ekonomisk kris måste vara dåligt för bostadspriserna, och initialt spåddes även pandemin ge upphov till en nedgång på uppåt 15 procent. Mönstret med stigande priser är dock inte unikt för coronakrisen, utan syntes också under finanskrisen, även om förklaringarna delvis var annorlunda då och prisutvecklingen följde andra mönster.
Bostadspriserna vek ned redan 2007 och föll brant finanskrishösten 2008, men de vände upp med besked under 2009 när väl Riksbanken efter Lehman Brothers kollaps gått från att höja till att sänka reporäntan. Den rekylen upp gjorde att 2009 är det år då bostadspriserna i Valueguards statistik, som går tillbaka till 2005, stigit allra mest. Detta trots ett BNP-fall på dryga 4 procent och snabbt stigande arbetslöshet.
Bild: Nedgångar bostadspriser Valueguards HOX-index
”Visserligen ökade arbetslösheten, men inte så mycket bland bostadsägare, som i stället fick hjälp av sänkta räntor. Vi har sett lite samma sak under coronakrisen, med den skillnaden att nu har räntorna inte sjunkit särskilt mycket eftersom de redan var så låga när vi gick in i krisen”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije till Nyhetsbyrån Direkt.
Även under coronapandemin sjönk först bostadspriserna i det osäkra läget mars-april 2020, men det handlade om ett par procent ned över ett antal veckor. Redan i juni var priserna uppe i nya rekordnivåer och de har som bekant fortsatt upp efter det.
Med dessa två erfarenheter i bagaget kan man mycket väl tänka sig att priserna stiger även i nästa kris, enligt Johan Grip, chefekonom vid analysföretaget Prognoscentret.
”De historiska sambanden mellan realekonomin och bostadspriserna har försvagats av stimulansåtgärder. Tänker man sig att vi i nästa konjunkturnedgång får en kraftigt expansiv penningpolitik, inte bara i Sverige, och finanspolitiska stimulanser, är det inte otroligt att vi kommer att få en liknande utveckling som under pandemin. Kanske inte att priserna rusar 20 procent igen, men att de i alla fall inte går ned”, säger han till Nyhetsbyrån Direkt.
Nordeas Susanne Spector har rentav svårt att se att en kris i ekonomin skulle leda till fallande bostadspriser.
”I min värld ser jag inte en ekonomisk kris som en utlösande faktor för en nedgång på bostadsmarknaden, utan det handlar om ränta, ränta, ränta. Så länge räntan sjunker i en kris kommer bostadsmarknaden att klara sig bra”, säger hon.
En stigande ränta kanske mer hänger samman med högkonjunktur. Kan man tänka sig att en stark konjunktur är värre för bostadsmarknaden?
”Det är svårt att se att en stark högkonjunktur skulle kunna utlösa ett stort fall på bostadsmarknaden, men det är nog rimligt att tänka sig en långsammare prisuppgång om räntan stiger och hushållen även räknar med fortsatta räntehöjningar”, säger hon.
En nedgång kanske främst hör till den övermogna högkonjunkturen, resonerar hon vidare.
”I slutet av en högkonjunktur, när ekonomin bromsar in men inflationen ligger kvar på högre nivåer, där kan man se risken för en större priskorrigering på bostadsmarknaden. Lite som läget 2007-2008, men också 2017, när vi kom från en lång uppgångsperiod där det bland annat hade byggts mycket bostäder”, säger Susanne Spector.
För att bostadspriserna ska sjunka i en kommande kris måste den, enligt bedömarna, innehålla något nytt element som saknats i senaste kriserna.
”Det riktigt jobbiga scenariot är att vi får en annan typ av kris där penningpolitiken inte kan svara på samma sätt. Det gör debatten vi har nu om stagflation så intressant. Om vi skulle få hög inflation och svag tillväxt samtidigt, som gör att centralbankerna kanske rentav måste höja räntan, då har vi en olycklig kombination som verkligen kan sätta igång negativa spiraler på bostadsmarknaden”, säger Susanne Spector.
Även om det inte blir fullt så illa tror hon att den nu höga inflationen har potentialen att utveckla sig till något nytt.
”Det är nog helt klart fler hushåll som tänker på inflationen i dag än de gjort på många år. Om inflationen sjunker tillbaka kanske de glömmer den igen, men frågan är hur länge den kan vara hög utan att påverka hushållens förväntningar. Skulle hushållen börja räkna med att inflation och räntor ska stiga är vi i ett nytt läge”, säger hon.
Hon tillägger att en effekt av coronapandemin är att den nog sopade bort alla farhågor som hushållen kan ha haft om stigande räntor.
”Det mest spännande för bostadsmarknaden nu är om den risken kommer tillbaka i hushållens kalkyler”, säger hon.
En annan möjlig drivkraft för sjunkande priser är om arbetslösheten skulle stiga mer markant även bland mer väletablerade grupper, där fler äger sitt boende.
”Det man var orolig för i början av coronakrisen var att hushåll med en mer stabil position på arbetsmarknaden skulle förlora jobbet, vilket inte hänt sedan 90-talskrisen. Vi hade många permitteringar i branscher där många nog inte räknat med någon större risk för arbetslöshet. Blir människor i denna grupp av med jobben kommer det att märkas på bostadsmarknaden” säger Susanne Spector.
Möjligen kan den framtida risken för det ha minskat av det system för korttidsarbete som snabbt kom på plats under coronapandemin.
”Generellt sett verkar Sverige redan tidigare ha fått en mer strukturell och mindre cyklisk arbetslöshet, och korttidsarbete borde bidra ännu mer till det”, säger Roine Vestman, docent i nationalekonomi vid Stockholms universitet, till Nyhetsbyrån Direkt.
”Korttidsarbete borde definitivt bidra till att hålla ned arbetslösheten och stabilisera bostadsmarknaden”, säger Nordeas säger Susanne Spector.
Johan Grip vid Prognoscentret påpekar att det också kan spela roll för bostadsmarknaden om nästa konjunkturnedgång blir global, som coronapandemin och finanskrisen, eller mer lokal, som den svenska 90-talskrisen.
”Är krisen lokal finns det visserligen en starkare efterfrågan på svensk export, men räntorna kanske inte kan bli lika låga. Det är svårt att avvika alltför mycket från omvärlden”, säger han.
Flera bedömare lyfter också fram att nästa kris mycket väl kan hinna komma innan Riksbanken hunnit börja dra tillbaka särskilt mycket av nuvarande expansiva politik.
”Avgörande för vad som händer på bostadsmarknaden blir vad räntan ligger på när vi går in i nästa kris. Har Riksbanken hunnit höja den, så de kan sänka den igen, är det inte omöjligt att vi får se stigande bostadspriser igen. Men Riksbanken tänker ju hålla kvar räntan lågt ganska många år till, så de kanske inte har så många kort att spela ut nästa gång. Det finns en gräns för vad Riksbanken kan göra”, säger SBAB:s Robert Boije.
Roine Vestman är inne på samma linje:
”Det är nästan svårt att tänka sig en lättare penningpolitik än vi har nu och frågan är vilket utrymme det kommer att finnas för ytterligare stimulanser”, säger han.
Han säger att man kan tänka sig två scenarier där en svagare konjunktur går hand i hand med sjunkande bostadspriser. Ett är att sämre ekonomiska tider sammanfaller med en ökad oro kring bankerna, med stigande riskpremier på bostadsobligationer som leder till höjda bolåneräntor.
”Hur troligt ett sådant scenario är kan man dock omöjligen svara på. Ett viktigt skäl till att det inte kommer att inträffa är att Riksbanken i så fall borde köpa bostadsobligationer för att få ned riskpremierna. Det ligger så gott som inom ramen för deras uppdrag som sista låneinstans”, säger Roine Vestman.
Ett sådant scenario med stigande riskpremier har under åren många gånger pekats ut som en risk för svensk ekonomi, men invändningen är alltså varför Riksbanken inte skulle agera genom att i så fall köpa bostadsobligationer. De hade länge ett motstånd mot det, på grund av sin oro kring bostadsmarknaden och hushållens skulder, men under coronakrisen kom Riksbanken snabbt över denna motvilja.
Det andra scenariot som Roine Vestman tänker sig är att det byggs upp en spekulationsbubbla på bostadsmarknaden som sedan spricker, så att det är bostadsmarknaden som utlöser själva krisen.
”Det är mer ett hypotetiskt scenario. De flesta argumenterar emot att vi har en bubbla på bostadsmarknaden nu”, säger han.
