”Utgångspriserna, som drog upp rejält under pandemin ökar inte längre. Sannolikt har det att göra med situationen vi hade under hösten, där samhället började gå tillbaka mer till hur det såg ut före pandemin. Det blir intressant att se vad som händer nu efter nyår, med nya restriktioner”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg.

Efter nedgången på bostadsmarknaden hösten 2017 sjönk utgångspriserna på lägenheter trendmässigt, mätt som ett tolv månaders glidande medelvärde, fram till början av 2019, innan de vände upp igen. Uppgången fick ökad fart under pandemin för att sedan plana ut under hösten. Samma tendens syns för priserna på nyproducerade lägenheter, som bottnade i början av 2020 för att sedan stiga under pandemin.

”Normalisering efter pandemin”

Erik Holmberg påpekar att de utplanade utgångspriserna nog mest handlar om en normalisering efter uppgången under pandemin.

”Marknaden ser generellt pigg ut, det ser inte ut som om vi kommer att få några prisnedgångar. Vi har fortsatt budgivningar och en ganska hög skillnad mellan utgångspris och slutpris, men säljarna har blivit lite mer försiktiga med vilket pris de sätter och vi har haft en lite lugnare utveckling under hösten”, säger han.

Holmberg säger också att denna normalisering efter pandemin även syns i vad som efterfrågas. Lägenheter i centrala Stockholm har tagit över som draglok från villor.

”I Stockholm fortsätter priserna uppåt”

”Stockholms innerstad är undantaget, här fortsätter utgångspriserna uppåt. Vi verkar få en återgång till en marknad mer som den var före pandemin, med ett högt tryck på centrala lägen och där lägenheter i innerstan leder prisuppgången”, säger Erik Holmberg.

Han konstaterar att november i fjol blev den första enskilda månaden där utgångspriserna för lägenheter i Stockholms innerstad i genomsnitt låg över 100 000 kr per kvadratmeter.

Nyproduktionspriserna har dragit iväg ännu mer uppåt i Stockholms innerstad, men då det handlar om ganska få objekt gör det en stor skillnad vilka projekt det är som säljs för tillfället.

Bild: Utgångspriser lägenheter Sverige

Bild: Utgångspriser lägenheter Stockholms län

Bild: Utgångspriser lägenheter Stockholms innerstad

”Det är inte så stora förändringar, men andelen som kan tänka sig att köpa nyproduktion ökar till en rekordnivå samtidigt som andelen som inte kan tänka sig att köpa nyproduktion minskar”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

I januari svarar 44 procent ja på frågan om de kan tänka sig att köpa en nyproducerade bostad, medan 31 procent säger nej. Det är den högsta andelen ja-svar och den lägsta andelen nej-svar sedan Hemnet började ställas frågan halvårsvis i januari 2019.

Erik Holmberg ser två förklaringar till det ökade intresset för nyproduktion:

”Det ena är att priserna har gått upp och att många tror på fortsatt stigande bostadspriser. Köper man på ritning har man ofta dubbla bostäder under en period och då blir prisutvecklingen viktig”, säger han.

Den andra förklaringen kan också kopplas till den heta bostadsmarknaden under pandemin:

”Vi har haft en säljarnas marknad under pandemin, med ett stort tryck, korta försäljningstider och budgivningar som dragit iväg. Vi vet från andra undersökningar att det stressar köparna, som får svårt att hänga med. Då kan sannolikt fler se nyproduktion som ett alternativ, med ett fast pris där man undviker hetsiga budgivningar”, säger Erik Holmberg.

Undersökningen visar att den största fördelen med nyproduktion, enligt personer som kan tänka sig att köpa det, är ett litet underhållsbehov (59 procent anger den anledningen), följt av känslan av att bo först (47 procent). Flera alternativ är möjliga varför svaren summerar till över 100 procent.

Det kan också noteras att andelen som menar att nyproduktion är mer prisvärd än begagnade bostäder har ökat något, till rekordnivån 26 procent.

Den vanligaste anledningen till att säga nej till nyproduktion är en för hög prisnivå (57 procent anger den anledningen), följt av att man ogillar arkitekturen (33 procent).

Bild: Intresse köpa nyproduktion

”Prisförväntningarna fortsätter att stärkas. Det drivs framför allt av att andelen som tror på sjunkande priser går den till lägsta nivån sedan i somras. Vi har sett att december var en förhållandevis stark månad prismässigt och när vi nu går in i det nya året med en relativt stor optimism kan vi förvänta oss en pigg inledning på bostadsmarknaden 2022”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg.

Bland besökarna på Hemnet som planerar att köpa bostad räknar nu 41 procent med stigande priser de närmaste sex månaderna, jämfört med 39 procent förra månaden. Samtidigt tror 15 procent på sjunkande priser, jämfört med 20 procent föregående månad.

Nettotalet, skillnaden mellan andelen som tror på stigande respektive sjunkande priser, stiger därmed till 26 procent i januari jämfört med 19 procent i december. Senast förväntningar var högre var i juli.

”Möjligen påverkas marknaden av att de nya restriktionerna, men en skillnad mot tidigare under pandemin är att det nu är lägenheter i Stockholms innerstad som leder prisuppgången. Villamarknaden visar inte samma uppgångar som tidigare under 2021, så vi har haft ett visst skifte”, säger Erik Holmberg.

Bild: Köparbarometer Hemnet

Bild: Köparbarometer nettotal

”Trots skenande elpriser och redan höga villapriser i de flesta delarna av landet så tror en relativt stor andel att villamarknaden kan fortsätta uppåt när marknaden drar igång under det första kvartalet”, säger Mäklarsamfundets analys- och kommunikationschef Joakim Lusensky i en kommentar i ett pressmeddelande.

På småhusmarknaden räknar nu 24 procent av mäklarna med stigande priser under det första kvartalet, samma som förra kvartalet. 4 procent tror på sjunkande priser, ned från 5 procent föregående kvartal. Den stora majoriteten, 72 procent, räknar med oförändrade priser.

På bostadsrättsmarknaden räknar 16 procent av mäklarna med stigande priser under kvartalet, samma som föregående kvartal. 11 procent räknar med sjunkande priser, ned från 14 procent. Övriga 72 procent tror på oförändrade priser.

Vad gäller efterfrågan stiger andelen som tror på ökad efterfrågan på småhus, till 44 procent från 38 procent föregående kvartal. På bostadsrättsmarknaden tror 29 procent av mäklarna på ökad efterfrågan, upp från 22 procent. Samtidigt ökar också andelen mäklare som tror på ett stigande utbud av såväl småhus som bostadsrätter.

”Rekordlåga räntor, ökande smittspridning och ett demografiskt tryck i kombination med underutbud talar för en fortsatt stark bostadsmarknad med villorna i täten”, säger Joakim Lusensky.

Bild: Prisprognos bostadsrätter

Bild: Prisprognos småhus

”Bostadsrättspriserna i Stockholm under december steg återigen i en till synes oförminskad takt. Bostadspriserna i allmänhet torde fortsätta upp i lugnare takt under 2022 eftersom vi bedömer att Riksbanken håller styrräntan oförändrad. Även om pandemin lättar så kan efterfrågan på större bostäder bestå. Det främsta hotet i närtid är antagligen de stigande elpriserna och då i synnerhet för villor som av naturliga skäl har större uppvärmningskostnader än bostadsrätter”, säger Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank i Sverige, i en kommentar.

Danske Bank konstaterar att trenden under pandemin med villapriserna som draglok för hela bostadsmarknaden tycks avta och att lägenheter under hösten ökat mer i pris än villor.

”Med undantag för Storgöteborg, ligger lägenhetspriserna nu under all time high i samtliga regioner. De senaste tre månaderna har lägenhetspriserna fallit med nästan 6 procent i Norra Sverige. Här sticker prisfallet ut jämfört med övriga regioner”, säger Robert Boije, chefekonom på SBAB, i en kommentar.

SBAB Booli boprisindex baseras på verifierade slutpriser från mäklare och lagfarter samt sista bud. Det finns inga siffror för hela Sverige eftersom vikten mot Stockholm blir för hög.

Bild: SBAB Booli lägenhetsspriser

Bild: SBAB Booli huspriser

På frågan om vad de tror om prisutvecklingen på villor i sitt område under 2022 svarade 65 procent stillastående priser, 30 procent stigande priser och endast 5 procent tror på sjunkande villapriser. Motsvarande siffror för bostadsrätter är 70 procent för stillastående priser, 20 tror på stigande priser och 10 procent på sjunkande.

”Under större delen av pandemin har vi haft en väldigt het marknad och det är helt naturligt att det planar ut. Dels kan inte priserna stiga hur mycket och länge som helst, dels är inte behovet av att flytta lika stort eftersom det gjorts väldigt mycket affärer både 2020 och 2021”, säger Johan Engström, vd på Fastighetsbyrån, i en kommentar.

Även om det väntas en avmattning nu är det inte sannolikt med några större prisnedgångar, snarare en svag uppgång. Vi har fortsatt bostadsbrist och låg ränta.

”Det som skulle kunna leda till större oro och prisnedgångar är kraftigt stigande arbetslöshet, kraftiga bakslag i pandemin eller skenande inflation och tidigare räntehöjningar än väntat. Inget av det känns så sannolikt i dagsläget”, säger Johan Engström.

När Fastighetsbyråns mäklare i december får ange för vilka bostadsmarknaden just nu är mest fördelaktig – köparna (0) eller säljarna (10) – blir snittet 6,44, ned från 6,50 i oktober. I december 2020 låg index på 6,70.

Nedbrutet på segment är det dock endast i Mellanstor och Mindre ort som fördelen för säljarna minskar i december. I fyra andra segment stiger fördelen för säljarna.

Nyproduktionsmarknaden totalt går åt samma håll som bostadsmarknaden som helhet. Där minskar fördelen för säljarna, till 5,53 i december från 5,60 i oktober.

Bild: För vem är bostadsmarknaden mest fördelaktig

Bostadspriserna har stigit 0,5 procent under den senaste tremånadersperioden och stigit 11,0 procent under de senaste tolv månaderna.

Priserna på bostadsrätter steg 0,4 procent i november jämfört med föregående månad, medan villapriserna steg 0,3 procent. Säsongsrensat steg priserna på bostadsrätter 0,9 procent, medan villapriserna steg 1,1 procent.

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 7,9 procent samtidigt som villapriserna stigit 13,0 procent.

Valueguards boprisstatistik bygger på data från bland andra Svensk Mäklarstatistik och Lantmäteriet, som sedan bearbetas för att ta hänsyn till att det säljs olika typer av bostäder varje månad. Genom att statistiken är kvalitetsjusterad mäts den underliggande prisutvecklingen på bostadsmarknaden.

Fredrik Kullman, vd på Bjurfors Stockholm, säger i en kommentar att stigande priser i normalt sett svaga november visar på en stark och stabil bostadsmarknad.

Efterfrågan är fortfarande större än utbudet och Riksbankens besked om att en räntehöjning dröjer till slutet av 2024 har haft en lugnande effekt på många efter inflationsoron.

Det är heller inte säkert att coronaeffekten har klingat av helt. Får vi en kraftigt ökad smittspridning med omikron eller någon annan virusvariant är det troligt att priserna börjar röra sig uppåt igen.

”En risk i närtid som jag däremot ser är de skenande elpriserna. Det påverkar starkt hushållens köpkraft samtidigt som det kan bidra till att bostäder med ineffektiva värmesystem blir mindre attraktiva”, säger Fredrik Kullman.

Bild: Bostadspriser HOX-index

Bild: Bostadspriser, förändring i årstakt

Bild: Bostadspriser Stockholm, förändring i årstakt