Svensk ekonomi har återhämtat sig snabbare än väntat efter den akuta fasen av pandemin. Industrin har gått bra med en stark varuexport. Förtroendeindikatorerna har fortsatt stiga till nivåer i paritet med tidigare högkonjunkturer, och även byggindustrin har följt med uppåt.

En snabbt avtagande smittspridning och lättade restriktioner har bidragit till utvecklingen. Omfattande vaccinering talar för att smittspridningen inte kommer att tillta på samma vis som under föregående höst.

”Vi förväntar oss därför att branscher som restauranger och besöksnäring kommer att bidra starkt till BNP-utvecklingen framöver”, skriver SBAB.

BNP väntas öka med 4,4 procent i år och 3,4 procent nästa år.

Lättade restriktioner gör att sysselsättningen ökar och arbetslösheten väntas sjunka till 7,8 procent nästa år. Det stora antalet långtidsarbetslösa är samtidigt bekymrande.

Inflationsutfallet i augusti överraskade kraftigt på uppåtsidan även om den underliggande inflationen ligger kvar under Riksbankens mål. KPIF-inflationen väntas stiga till 2,2 procent 2023.

SBAB:s bedömning är att Riksbanken kommer höja reporäntan i november 2023. Det gör att de korta boräntorna väntas ligga stilla under större delen av 2023. De långa räntorna väntas börja stiga långsamt under 2022.

”Både de korta och långa räntorna väntas förbli jämförelsevis låga under många år framöver”, skriver SBAB.

Uppsvinget i ekonomin, bättre utveckling hos våra viktigaste handelspartners och en fortsatt expansiv penningpolitik talar för att det inte finns något stabiliseringspolitiskt motiv att stötta efterfrågan i ekonomin med finanspolitiska åtgärder, förutom för pandemidrabbade företag och för att få ned långtidsarbetslösheten.

SBAB noterar att såväl under 2020 som hittills under 2021 har bostadspriserna stigit snabbt och betydligt mer på villor än på lägenheter.

”Om ekonomin utvecklas i enlighet med vår prognos tror vi att bostadspriserna kommer fortsätta ytterligare en bit uppåt under den närmsta tiden”, skriver SBAB.

Modellskattningar utifrån hushållens disponibla inkomster och boräntorna pekar mot en uppgång i bostadspriserna nationellt på 9-14 procent under helåret 2021. Under 2022 väntar de sig i stort sett stillastående priser men med en viss uppgång på bostadsrätter.

I takt med att räntorna börjar stiga väntas ett tryck nedåt på priserna. Under åren 2023-2025 förväntas bostadspriserna falla med sammantaget 5 procent till följd av stigande boräntor, för att därefter vända uppåt igen.

Trots pandemin har bostadsbyggandet hållits väl uppe. Redan startade projekt men också det kraftigt ökande intresset för bostäder under pandemin har bidragit.

En viss tillbakagång till mer normala konsumtionsmönster och en lägre befolkningstillväxt framöver bidrar dock till att dra ner byggandet framöver.

Antalet bostäder som behövs framöver uppskattas till runt 30.000 per år för att hålla jämna steg med befolkningsökningen. Prognosen är att antalet nya bostäder ligger på omkring 50.000 per år de kommande åren. Det gör att bostadsbristen, som nu bedöms ligga på omkring 90.000 bostäder, kan vara borta till senast 2027, skriver SBAB.

Bild: BNP-prognos

Av de tillfrågade tror 53 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 53 procent förra månaden, medan 12 procent tror på fallande priser, jämfört med 14 procent föregående månad.

”Hushållens boprisförväntningar står stadiga i september, med drygt hälften som fortfarande tror på stigande priser. Det är en tydlig återspegling av en i grunden stark bostadsmarknad. Regeringens senaste besked om att lätta på restriktionerna har ännu inte hunnit få genomslag på hushållens syn och blir något att följa noga under hösten”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 5 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 6 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att reporäntan om ett år ligger på 0,55 procent, upp jämfört med 0,48 procent föregående månad

Bild: Boprisindikatorn

På ett års sikt tror nu 65 procent av de som äger en bostad att priset på den egna bostaden kommer att öka, medan 4 procent tror att det kommer att sjunka. I maj var motsvarande andelar 74 respektive 2 procent.

På tre års sikt tror 63 procent på en prisuppgång och 3 procent spår en nedgång, jämfört med 70 respektive 2 procent för tre månader sedan.

Bland de som räknar med stigande bostadspriser är det i särklass vanligaste skälet till den prognosen ett högt efterfrågetryck i det egna bostadsområdet.

Bland de få bostadsägare som tror på sjunkande bostadspriser är de vanligaste anledningarna stigande boräntor, politiska åtgärder som till exempel ändrade skatteregler samt svagt efterfrågetryck i det egna bostadsområdet.

SBAB:s index visar en betydligt mindre nedgång i optimismen jämfört med SEB:s och Erik Olsson:s respektive index, som bygger på svar från delvis andra grupper.

”Trots att det nu finns flera tecken på en betydligt svalare bostadsmarknad är till synes optimismen stor om den framtida prisutvecklingen bland de som redan äger sin bostad”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

Bild: Nettotal boprisförväntningar

Bankernas rörliga genomsnittsräntor steg från i snitt 1,37 procent till 1,38 procent under augusti, enligt statistik från Compricer.

Men ökningen sker trots att hela sex banker redovisar sjunkande snittränta medan den steg endast hos två av dem. Allra mest steg den hos Danske Bank där snitträntan lyfte från 1,52 till 1,74 procent vilket placerar banken på jumboplatsen. Det är också Danske som får den genomsnittliga snitträntan att stiga i augusti.

Men att Danskes snittränta på tremånaders bolån stigit så pass kraftigt har en förklaring, menar Anna Sundblad, presschef på Danske Bank i Sverige.

− Det beror på att vi just nu har väldigt många bolånekunder som efterfrågar bindningstider på 1 år och 3 år, där räntorna är lägre. Det innebär att få kunder har valt en ränta med 3-månaders bindningstid, vilket i sin tur medför att det på en enskild månad kan bli större avvikelse i snittränta, säger hon.

Näst högst snittränta har Nordea (1,71 procent) och sedan skiljer det hela 0,21 procentenheter till nästa bank som är Swedbank (1,50 procent).

Tittar vi i stället på de banker som har lägst snittränta så vinner Stabelo guldmedaljen även denna månad med ett snitt på 1,13 procent (ner 0,01 procentenhet) tätt följt av Landshypotek på 1,17 procent.

Ica Banken ligger på 1,24 procent (ner 0,01 procentenhet) medan Hypoteket landar på 1,25 procent.

Tabell: Bankernas genomsnittsränta på tremånaders bolån under augusti

Källa: Compricer och bankerna

Av: Magnus Gustavsson, magnus.gustavsson@privataaffarer.se

Annons:
Jämför bolån och snitträntor på bolån genom oss och Compricer och hitta den lägsta aktuella boräntan!

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 10 procent (+13% i juli) samtidigt som villapriserna stigit 16 procent (+20%). Den minskade årstakten ses som ”en indikation på att marknaden nu är i en något lugnare period än samma tid förra året”, heter det i pressmeddelandet.

”Bostadsmarknaden har under sommaren gått in i ett lugnare läge, vilket vi ser som positivt. Det blir intressant att se om den utvecklingen fortsätter under hösten. Majoriteten av medlemmarna tror på oförändrade priser när vi summerar det tredje kvartalet, men det är samtidigt nästan 40 procent som bedömer att småhuspriserna kan fortsätta stiga”, säger Björn Wellhagen, vd på Mäklarsamfundet, i en kommentar.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För augusti innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för juni-augusti jämförs med motsvarande viktade medelvärde för maj-juli. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med mars-maj.

Efter tre månaders nedgång stabiliseras prisförväntningarna nu i september, där andelen som tror på stillastående priser ökar, enligt Hemnets analytiker Erik Holmberg.

Han säger att prisförväntningarna därmed är ytterligare ett tecken på att bostadsmarknaden nu går in i en lugnare fas än tidigare under pandemin.

– Även om vi i augusti hade en fortsatt hög aktivitet på bostadsmarknaden ser vi att försäljningarna går lite långsammare och att det inte är samma tryck på budgivningarna som i våras. Köparbarometern indikerar också att vi även får en lugnare och lite mer avvaktande marknad under hösten, säger han.

Bland besökarna på Hemnet som planerar att köpa bostad räknar nu 36 procent med stigande priser de närmaste sex månaderna, jämfört med 37 procent förra månaden. Samtidigt tror 20 procent på sjunkande priser, jämfört med 22 procent föregående månad.

Nettotalet, skillnaden mellan andelen som tror på stigande respektive sjunkande priser, stiger därmed marginellt, till 16 procent i september jämfört med 15 procent i augusti.

– I stort sett är nu förväntningarna tillbaka på nivåerna i början av 2020, före pandemin, och pandemieffekten ser därmed ut att ha klingat av, säger Erik Holmberg.

Bild: Köparbarometer Hemnet

Bild: Köparbarometer nettotal

”Det är nu hög tid för både kommunernas bostadsplanerare och bostadsproducenterna att börja fundera på prioriteringsordningen i bostadsbyggandet. Det markanta fallet i andelen villor i nyproduktionen av bostäder från 40 till 20 procent det senaste decenniet har helt klart lett fram till dagens underskottsproblematik”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

Indexet beräknas genom att ställa utbudet av nyproduktion i relation till efterfrågan på samma ort, där efterfrågan beräknas både av hushållens köpkraft och deras flyttmönster. Indexet finns beräknat för hyresrätter, bostadsrätter och villor, ned på kommunnivå om tillräckligt dataunderlag finns.

Ett index på 0,5-1,5 betyder att marknaden för nyproduktion är i balans. Ett index över 1,5 innebär att utbudet är tydligt större än efterfrågan, medan ett index under 0,5 innebär att det byggs mindre än vad hushållen efterfrågar.

För hela Sverige råder det i stort balans i bostadsbyggandet, men bakom detta döljer sig stora skillnader geografiskt och mellan olika upplåtelseformer.

För villor är indexet för hela Sverige 0,5 under det andra kvartalet – alltså just vid gränsen för underskott. Tydliga underskott finns på flera håll, framför allt runt Stockholm. Även i Skåne råder underskott och Västra Götaland rör sig raskt åt det hållet.

För bostadsrätter är indexet 0,8, med en vikande trend sedan mitten av 2019. SBAB noterar att det minskande byggandet av bostadsrätter de senaste åren medfört att de överskott som funnits i en del kommuner har minskat.

”I flera kommuner i Sverige har vi under de senaste åren haft stora överskott av nya bostadsrätter. Det finns flera troliga förklaringar till detta. Bostadsproducenterna har inte gjort ordentliga analyser av det totala behovet för området utan i stället byggt ‘more of the same’. Kommunerna har velat maximera markintäkterna och inte brytt sig om vad preferensstudier visar om hur folk föredrar att bo”, säger Robert Boije.

För hyresrätter är indexet 1,3 och tendensen är stigande det senaste året. På senare år har hyresrätter stått för en allt större andel av de nybyggda bostäderna.

”Sett till vad vårt index visar – som inte bara väger in hur folk vill bo utan också köpkraften – borde prioriteringsordningen i bostadsbyggandet för Sverige som helhet nu vara småhus, bostadsrätter och hyresrätter”, säger Robert Boije.

Bild: SBAB Booli Housing Market Index Sverige

Bild: SBAB Booli Housing Market index villor, län

”Som väntat, och som vi förutspådde i början av augusti när vi kommenterade de röda sifforna för juli, har både lägenhets- och villapriserna hoppat upp igen i augusti, med undantag för i några regioner. Det är högst troligt en ‘efter-semestern-effekt’ i linje med normala säsongsmönster”, säger SBAB:s chefekonom Robert Boije i en kommentar.

Lägenhetspriserna steg i samtliga regioner utom i Storgöteborg medan villapriserna steg i alla regioner utom Storstockholm och Mellersta Sverige.

Robert Boije säger att utvecklingen på bostadsmarknaden nu i höst blir intressant att följa. Hösten brukar vara lugnare period, men osäkerheten är för närvarande stor.

”I ena vågskålen, som lutar mot stillastående priser i närtid eller kanske till och med fallande priser på lite sikt, ligger stigande långa boräntor framöver och en viss återgång till mer normala konsumtionsmönster i takt med att pandemin klingar av. I den andra vågskålen ligger ökande optimism i kölvattnet av det succesivt förbättrade ekonomiska läget i stort i Sverige”, säger han.

SBAB Booli boprisindex baseras på samtliga registrerade försäljningar på bostadssajten Booli. Det finns inga siffror för hela Sverige eftersom vikten mot Stockholm blir för hög.

Bild: SBAB Booli lägenhetspriser

Bild: SBAB Booli huspriser