”Även om vi tvivlar på att denna prisökningstakt kan fortsätta är det ändå svårt att föreställa sig att bostadspriserna sjunker härifrån och framåt eftersom fundamenta är så gynnsamma”, skriver de.

De noterar att bostadsprisernas starka utveckling under pandemin har varit en stor överraskning. Sedan december 2019 har Valueguards HOX-index över de svenska bostadspriserna stigit 17 procent – med villor upp hela 22 procent och bostadsrätter 9 procent – samtidigt som omsättningen på bostadsmarknaden slagit nya rekord.

”Den bakomliggande orsaken till detta är naturligtvis att covid-19 har skapat en megatrend – efterfrågan på större utrymme som behövs för att kunna arbeta hemifrån”, skriver Danske Bank.

Till detta kommer det frysta amorteringskravet, Riksbankens obligationsköp och stödet för korttidsarbete som hållit uppe arbetsmarknaden.

Den starka utvecklingen under pandemin gör dock inte att bostadspriserna väntas sjunka när pandemin är över, enligt Danske Bank.

”Det skulle förmodligen hända om det skedde en betydande uppgång i inflationen som får Riksbanken att höja räntan eller om regeringen återinförde en fastighetsskatt eller avskaffade ränteavdraget”, skriver de.

Danske Bank ser det dock som mer troligt att Riksbanken kommer att sänka än höja reporäntan de närmaste åren, exempelvis till följd av svaga inflationsutsikter som kan få inflationsförväntningarna att sjunka.

”När ekonomin tar fart och återhämtar sig bör också sysselsättning och hushållens inkomster göra detsamma”, skriver de.

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna stigit 8 procent, upp från 6 procent i februari, samtidigt som villapriserna stigit 17 procent, upp från 15 procent förra månaden.

Svensk Mäklarstatistik noterar att prisuppgången för villor är rekordhög i hela Sverige samt i alla tre storstadsområdena.

Utöver de höga prisökningarna har det under årets tre första månader dessutom sålts rekordmånga bostäder i Sverige – 14 procent fler bostadsrätter och 5 procent fler villor än under det första kvartalet i fjol. I mars såldes det över 30 procent fler bostadsrätter än i mars 2020 och 15 procent fler villor.

”Årets första kvartal präglades av fortsatta prisökningar på både bostadsrätter och villor. Utvecklingen drivs av förväntningar på låga räntor under en lång tid framöver i kombination med distansarbete och en kraftig stimulanspolitik”, säger Mäklarsamfundets vd Björn Wellhagen i en kommentar.

Fastighetsmäklaren Bjurfors noterar – förutom de fortsatt stora prisuppgångarna – att affärerna samtidigt går allt snabbare.

”Att bostäder säljs redan dagen efter de lagts ut är inte ovanligt. Samtidigt har jag svårt att se att detta kan fortsätta så länge till. Löneökningarna har inte hängt med och kommer på sikt bli en prisdämpande faktor. Att det blossat upp en debatt om återinförd fastighetsskatt kan också skapa viss oro på marknaden”, säger Fredrik Kullman, vd Bjurfors Stockholm, i en kommentar.

I Malmö, där villapriserna stigit 20 procent det senaste året, är det ett ”galet” pristryck, enligt Bjurfors.

”Det väldiga trycket har skapat en omfattande förmarknad. Ungefär hälften av alla villabostäder säljs i dag innan den publika marknaden på Hemnet”, säger Mattias Larsson, vd Bjurfors Skåne.

Erik Olsson Fastighetsförmedling konstaterar att de säljer fler bostäder, snabbare, och till högre priser än tidigare. Ett frågetecken är dock vad som händer när amorteringskravet återinförs i höst. Enligt Erik Olsson bostadsindex var det i februari inte ens hälften av visningsbesökarna som räknade med det.

”Att amorteringar sågs som en ickefråga hos så många bidrog förmodligen till sorglösheten och den höga betalningsviljan. Särskilt i Stockholm och andra områden där bostäderna är som dyrast och bostadslånen som störst kan det bli skillnad. Stora lån gör att fler har både belåningsgrad och skuldkvot som gör att de måste amortera maximalt”, skriver de i en kommentar.

De konstaterar att en maximal amortering på 3 procent är ungefär dubbelt så hög som den genomsnittliga bolåneräntan.

”Det blir en påtaglig ökning av bostadsutgifterna för många av de cirka 230.000 personer med respit som tvingas amortera igen den 31 augusti i år. Vi får en fingervisning av hur effekten blir genom att många nog börjar positionera sig redan nu”, skriver Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För mars innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för januari-mars jämförs med motsvarande viktade medelvärde för december-februari. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med oktober-december.

Prisutveckling bostadsrätter:

Prisutveckling villor:

Bild: Priser bostadsrätter

Bild: Priser villor

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.

”Vi ser en relativt tydlig minskning av andelen som tror på stigande priser, men det är fortsatt många som tror på stigande priser. Det är ingen jättedramatik. Man ska nog inte tolka detta som att det nödvändigtvis vänder nu, kanske snarare som en liten avmattning”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Direkt.

Bland besökarna på Hemnet som planerar att köpa bostad räknar nu 52 procent med stigande bostadspriser de närmaste sex månaderna, en nedgång från 58 procent föregående månad. Andelen som tror på sjunkande priser stiger till 12 procent från 11 procent.

Nettotalet, skillnaden mellan andelen som tror på stigande respektive sjunkande priser, sjunker därmed till 40 i april från 47 i mars. Det är dock samtidigt den näst högsta nivån någonsin, endast överträffad av just mars.

”Vi ser en viss ökad försiktighet, med en förflyttning från en tro på stigande till oförändrade priser. Möjligen är detta en reaktion på att det gått väldigt kraftigt uppåt på bostadsmarknaden, särskilt villamarknaden, och många kanske uppfattar det som att det gått väl fort. Det har också uppmärksammats i media och experter har talat om en risk för en bubbla på villamarknaden. Finansinspektionen har dessutom flaggat för att amorteringskravet kommer tillbaka i höst”, säger Erik Holmberg.

Bild: Köparbarometer Hemnet

Bild: Köparbarometer nettotal

Enligt statistiken steg bostadsrättspriserna i mars som mest i Storgöteborg (2,6 procent). Samtidigt steg priserna 0,8 procent i Stormalmö och 1,1 procent i Storstockholm. Enligt SBAB är det klart lägre ökningstakt än föregående månad.

– Enskilda månadsutfall ska förstås tolkas med viss försiktighet. Den under mars lägre prisökningstakten på lägenheter än i februari och prisfallet i vissa regioner i Sverige talar dock möjligen för att prisuppgången nu mattas av, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB i ett pressmeddelande.

I mellersta och norra Sverige syntes till och med prisfall för lägenheter med 1,1 respektive 0,3 procent.

När det gäller villapriserna så fortsatte dessa att rusa. I mellersta och södra Sverige var ökningarna 5,9 respektive 4,5 procent. I Storstockholm steg villapriserna med 2 procent, Storgöteborg med 4,2 procent och Stormalmö med 3,2 procent, enligt SBAB:s statistik.

– Villapriserna fortsätter att rusa. Innan pandemin kunde prisökningen på villor förklaras av fundamentala faktorer som sjunkande boräntor och stigande hushållsinkomster. Under det senaste året har villapriserna ökat med omkring 20 procent eller mer i hela Sverige. Möjligen kan man nu börja prata om risk för en coronabubbla. Det finns en påfallande risk för en viss korrigering nedåt i villapriserna efter pandemin om konsumtionsmönstren då går tillbaka till det normala, säger Robert Boije.

”Vi har en lika aktiv marknad som tidigare, om inte ännu mer aktiv, där antalet försäljningar fortsätter att öka trots priser på rekordnivåer. Det har talats om att en del av den starka utvecklingen på bostadsmarknaden drivits av pandemin och att uppgången skulle klinga av när fler blir vaccinerade och man börjar se ett slut, men än så länge syns inga som helst tecken på någon avmattning”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

Varje månad hittills i år har det sålts för månaden rekordmånga bostadsrätter via Hemnet. Utvecklingen har också närmast tagit förnyad fart uppåt i mars, då det aldrig tidigare sålts så många bostadsrätter under en vårmånad. Den enda månad det någonsin sålts fler bostadsrätter var i september i fjol, då det såldes ett par hundra fler än nu i mars.

”Det är ett högt tryck på en säljarens marknad där priserna stiger och försäljningstiderna sjunker. Det gäller över hela linjen – bostadsrätter, villor och fritidshus – för alla rumsstorlekar och i stort sett i hela riket”, säger Erik Holmberg.

Hon noterar dock att Stockholms sticker ut särskilt, med en kraftigt ökad försäljning av bostadsrätter.

”Den här typen av trender brukar synas mest i Stockholm. Det är uppenbart att det även i de dyraste områdena finns en köpkraft, där människor har lust och möjlighet att betala över 100.000 kronor per kvadratmeter i Stockholms innerstad”, säger Erik Holmberg.

Hittills under årets första kvartal har det sålts 16 procent fler bostadsrätter via Hemnet i hela Sverige och 20 procent fler i Stockholms län än motsvarande period 2020. Jämförelserna påverkas till viss del av att omsättningen sjönk något i mars 2020, när coronapandemin kom till Sverige med full kraft.

Bild: Sålda bostadsrätter Sverige

Bild: Sålda bostadsrätter Stockholms län

”Prisstegringarna fortsatte i mars, upp ytterligare någon procent. Det är anmärkningsvärt att omsättningen stiger rejält i alla storleksklasser till en bra bit över, inte bara fjolårets nivåer utan även de senaste årens. Även om vi tvivlar på att denna takt i prisuppgången kan bestå är det svårt att se vad som ska få priserna på fall i närtid”, säger Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank i Sverige, i en kommentar.

I mars såldes runt 30 procent fler bostadsrätter i Stockholm än i mars 2020.

Danske Bank menar att fortsatt hemarbete tillsammans med Riksbankens signaler om en fortsatt nollränta procent gynnar bostadspriserna i närtid. Att amorteringskravet återigen införs efter sommaren väntas inte påverka priserna i någon större utsträckning.

”Under andra halvåret väntar vi oss dock att priserna stiger i en lugnare takt. På risksidan är det framförallt ett större fall på aktiemarknaderna, eller om utbudet på bostäder skulle stiga i en alltför snabb takt som skulle kunna påverka bostadspriserna negativt”, skriver de.

Danske Bank boprisindikator baseras på rapporterade transaktioner på Hemnet.

I Sverige finns en mycket stor variation på fritidshusmarknaden och efterfrågan är ständigt hög. Enligt SBAB har priset på ett fritidshus i genomsnitt ökat med 12,6 procent senaste året.

Att priserna ska fortsätta att stiga är en klar övertygelse hos de flesta svenskar. Hela 68 procent i SBAB:s undersökning svarade att de tror att priserna ökar under resten av året, medan 18 procent tror på stillastående priser. Endast 14 procent av de tillfrågade tror att priserna sjunker under året.

Attitydförskjutning

Det har skett en tydlig attitydförskjutning när det gäller fritidshusen, enligt SBAB. Hela 33 procent uppger att de fått en mer positiv syn på fritidshus i Sverige och 23 procent uppger dessutom att den mer positiva synen på svenska fritidshus beror på att resemönstret förändrats under pandemin.

Många vill nu äga ett fritidshus i landet, men 29 procent svarar i undersökningen att de vill, men har inte råd att köpa.

– Att många tror på stigande priser kombinerat med att allt fler har en mer positiv syn på ett fritidshus i Sverige talar för en fortsatt het fritidshusmarknad. Sen tror jag att inställningen till att semestra i Sverige är ganska beroende av vädret. Det är lättare att drömma om ett eget fritidshus när solen gassar och det är uppehåll än när det är en regnig sommar, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB.

Gotland i topp

Gotland har länge varit favoritplaceringen för dem som önskar ett svenskt fritidshus. Nytt i årets undersökning är dock att fritidshuset på Österlen tappat något i popularitet, medan fjällstugorna inte ens längre ligger bland de fem mest önskade placeringarna. Efter Gotland vill de flesta ha sitt fritidshus i Stockholms skärgård, på Öland eller i Bohuslän, samt Österlen.

Även om torp är populära visar dock undersökningen att de numera ska vara moderniserade. Utedass är ointressant, och det ska finnas indraget vatten, fungerande avlopp och el.

Placeringen i naturen är också en viktig del av drömmen om en stuga på landet. Den får mycket gärna ligga nära en badplats, och helst ha sjöutsikt. Och i årets undersökning har även bredbandsuppkoppling blivit viktigare.

Plats för distansarbete

– En förklaring till varför bredbandsuppkoppling blivit viktigare i år, jämfört med tidigare år, är sannolikt att stugan inte längre bara är en plats för samvaro och avkoppling. Pandemin har gjort att stugan numera betraktas som en plats där man också kan bedriva distansarbete och förutsättningen för det är ju bra uppkoppling, säger Claudia Wörmann.

Not: Undersökningen genomfördes av SynoInt på uppdrag av SBAB och besvarades av 1.014 personer mellan den 13–16 mars.

Enligt Winsth finns många faktorer som gör att inflationen lyfter.

”Vaccin och extremt expansiv politik öppnar för ett ordentligt uppstuds av konjunkturen. Hushållen har kunnat bygga upp stora sparbuffertar under pandemin som de sannolikt är benägna att använda när restriktionerna lättar. Det samtidigt som det finns ett ökat pristryck från brist på många olika insatsvaror och fraktproblem runt om i världen”, skriver hon.

Hon påpekar dock att det även i normala fall är svårt att uppskatta inflationstrycket. Under pandemin har det varit extra svårt.

”Restriktionerna har tvingat oss att välja bort viss konsumtion som har ersatts med annan, vilket gör det svårt att mäta och jämföra. Trots det kan vi konstatera att risken för inflation är större än på länge”, skriver Winsth.

Samtidigt finns en del tecken på att inflationen kan sjunka tillbaka igen.

”Centralbanker runt om i världen, så även Riksbanken, är tydliga med att de ämnar att föra en expansiv politik länge ännu. Dels räknar de med att inflationen faller tillbaka under andra halvåret, dels vill de se en tightare arbetsmarknad innan de stramar åt ekonomierna”, skriver Winsth.

I denna miljö blir konsekvenserna för boräntorna att räntekurvorna fortsätter att ”branta”.

”Det vill säga räntor med längre löptid stiger mer än de med kort löptid. Under en tid har svenska bostadsräntor med kort löptid legat högre än de med längre, vilket är ovanligt. Det gapet krymper nu då räntor med längre löptid stiger i takt med återhämtningen”, skriver Winsth.

Men prognoserna är osäkra och Winsth menar att det är klokt att åtminstone vara vaksam och förberedd på att ränteläget kan komma att se annorlunda ut.

”Det går inte att utesluta att inflationen överraskar på uppsidan även under hösten och att räntorna därmed stiger mer än vad som ligger i prognoserna. Risken är att bostadsräntor med längre löptid höjs inom kort och önskar man binda delar av sina lån är det klokt att ta höjd för det”, skriver Winsth.

Tabell: Nordeas ränteprognos

Den nya synen på hur bostaden ska användas är kombinerad med optimism vad gäller stigande bostadspriser, jämfört med för ett halvår sedan.

Att priserna på bostäder höjs under det kommande året tror 67 procent, vilket ska jämföras med 47 procent i den Boendebarometer som publicerades i höstas.

– Det råder en tydligt ökad optimism. Coronaeffekterna på hushållens bostadsekonomi ser ut att mattas av, säger Ingela Gabrielsson, privatekonom på Nordea, med tanke på att det nu är färre som uppger att de har fått svårare att betala sina boendekostnader efter pandemiutbrottet.

Det sistnämnda gäller inte minst yngre personer. Endast 10 procent av dem uppfattar kostnaderna som svårare att orka med.

Många är nu dessutom rejält mer positiva när det gäller boräntorna, och i vårens barometer har andelen som tror på stigande bostadsräntor sjunkit till 19 procent jämfört med 28 procent i höstas.

– Men det är viktigt att komma ihåg att boräntorna kan vända uppåt givet tecken på inflation. Mitt tips är att räkna på vad det skulle betyda för hushållsekonomin. Det kan vara läge att binda åtminstone en del av sina lån eftersom räntor med längre löptider fortfarande ligger på låga nivåer.

Utöver behovet av större och mer ”arbetsplatsinredda” bostäder vill fler bo närmare naturen än tidigare, enligt Boendebarometern.

De globala realräntorna kommer ändå att hålla sig på en låg nivå, vilket innebär att räntehöjningarna inte blir dramatiska, enligt Boije.

I Boräntenytt gör SBAB en prognos över de framtida boräntorna med olika bindningstider. Trots att vi nu är inne i den tredje coronavågen är det bra fart på den ekonomiska utvecklingen världen över. Det beror på vaccineringarna och att centralbanker och regeringar förlänger olika stimulansåtgärder. Det bygger på framtidstron i näringslivet.

Inflationsoro grumlar

Men det positiva sentimentet grumlas något av den amerikanska oron för att inflationen snabbt är på väg uppåt.

– Europa och Sverige har, så här långt, inte drabbats av det amerikanska inflationsspöket. Trots det har ändå långräntorna gått upp något. I likhet med de bedömningar som görs på räntemarknaden i stort, bedömer vi att de långa bundna räntorna nu är på väg upp något snabbare än väntat. Det drar med sig även de långa boräntorna, säger Robert Boije.

Hittills är det specifikt räntor mellan fem och tio år som gått upp. Boräntorna med en bindningstid på mellan ett och fem år har justerats upp med 2–3 tiondelars procentenhet i januari 2024 jämfört med föregående prognos.

”Första höjning sent 2022”

Boije tror att Riksbanken höjer reporäntan tidigare än förväntat, vilket skulle dra med sig de rörliga boräntorna uppåt. Och nu är det inte bara de längre bundna räntorna som kommer att stiga snabbare. Boije ser tecken på att det blir en första höjning av reporäntan vid årsskiftet mellan 2022 och 2023.

– Under en längre tid har Riksbanken själva, de större prognosmakarna och även vi trott på en höjning av reporäntan tidigast under våren 2024. Vår bedömning är nu att reporäntan kan komma att höjas med 0,25 procentenheter redan runt halvårsskiftet 2023. Det är betydligt tidigare än vi tidigare trott och kommer, om vi får rätt, leda till att även den rörliga boräntan höjs snabbare än väntat. Fortsatt mycket låga inflationsutfall framöver kan möjligen ändra på detta, säger Robert Boije.

”Förmånligt välja bundet”

Enligt SBAB:s prognos för både rörliga och bundna räntor är det ännu så länge förmånligt att välja bunden boränta, speciellt för bindningstider mellan tre och fem år.

– Trenden mot att fler och fler bolånetagare väljer att binda räntan på tider mellan ett och fem år håller i sig. Fler än hälften av alla nya bolån tas idag med bunden ränta, vilken är en dramatisk skillnad jämfört med hur det såg ut för bara något år sedan då en stor majoritet istället valde rörlig ränta, säger Robert Boije.