Sveriges BNP väntas minska med 1,0 procent i år. Nedgången drivs av fallande investeringar i näringslivet (-7,7 procent), inte minst bostadsinvesteringar, men också av en svag privat konsumtion (-0,9).

Sverige bedöms få en betydligt sämre ekonomisk utveckling jämfört med euroländerna, där mer räntekänsliga hushåll och fallande bostadsinvesteringar är viktiga skäl.

Den försämrade realekonomiska utvecklingen och ökande arbetslösheten bidrar till att pressa inflationen neråt, vid sidan av nedgången i det globala prisläget.

”Det är förstås en svår balansgång i ett, initialt, fortsatt högt inflationsläge, men mycket talar för att Riksbanken ändå kommer att behöva vikta upp den allt sämre realekonomiska utvecklingen och den ökande arbetslösheten i Sverige och lägga mindre vikt vid vad ECB beslutar inför kommande räntebeslut”, säger Robert Boije, chefekonom på SBAB.

Fallande BNP, ökande arbetslöshet och att inflationen väntas ligga nära Riksbankens mål mot slutet av året betyder att Riksbanken bör sänka styrräntan.

”Medan Riksbanken spår att styrräntan – efter att ha höjts ytterligare en gång under våren – ligger still under de kommande tre åren, bedömer vi att Riksbanken behöver sänka styrräntan redan mot slutet av detta år”, säger Robert Boije.

Kraftig efterfrågeminskning på nya bostäder

Det senaste årets stora prisuppgångar på framför allt drivmedel och material har tillsammans med den snabba uppgången i ränteläget och fallande bostadspriser bidragit till en kraftig minskning i efterfrågan på nya bostäder.

Läget är extra tufft på villasidan. SBAB:s prognos är att antalet påbörjade bostäder faller till 35.000 i år att jämföra med 68.000 toppåret 2021. På villasidan är läget nästan dött. Med denna byggtakt kommer bostadsbristen inte att kunna byggas bort inom överskådlig framtid.

Till skillnad från villor kan en liten förbättring skönjas för lägenheter den senaste tiden. Bostadspriserna totalt väntas ändå falla med ytterligare 6 procent under året. Utifrån prognosen över hushållens inkomster och bolåneräntorna ligger prognosen om ett boprisfall från toppen till botten på strax över 20 procent fast sedan föregående prognos.

”En större ränteuppgång och/eller uppgång i arbetslösheten än vad som nu ligger i korten kan leda till ett större prisfall än så”, skriver SBAB.

Iskall bostadsmarknad

Läget på bostadsmarknaden är iskallt för såväl bostadsrätter som villor i januari. Det visar SBAB:s ny indikator för att bedöma läget på bostadsmarknaden – ”Bomarknadstempen”.

Indikatorn för både lägenheter och hus låg i januari i år mer än två standardavvikelser under medelvärdet.

Senast indikatorn låg på en så låg nivå för lägenheter var hösten 2017, då bostadspriserna även föll kraftigt på lägenheter. Till skillnad från indikatorn för hus så har den på lägenheter dock vänt uppåt lite grann den allra senaste tiden.

Indikatorn bygger på sex variabler i Boolis databas och ger ett mått på hur lätt det är att sälja en bostad en viss månad. Det som vägs ihop är hur mycket utbudet av befintliga bostäder, annonstider, antalet återpublicerade annonser, andelen prissänkta bostäder, antalet budgivare samt medelbudpremien avviker från sina historiska genomsnitt. De underliggande variablerna är säsongsrensade.

Bild: BNP-prognos

Baserat på de första 14 dagarna i februari ligger elpriset i SE1 och SE2 på 53,8 öre per kilowattimme. Det är en minskning med 23,6 procent jämfört med januarisnittet på 70,4 öre per kilowattimme.

I SE3 är snittpriset hittills 90,3 öre per kilowattimme vilket är 2,5 procent lägre än i januari då elpriset låg på 92,6 öre.

I SE4 ligger dock snittpriset än så länge högre jämfört med januari. I januari låg priset på 1,04 kr per kilowattimme men hittills under februari ligger snittpriset på 1,09 kr – en ökning på 4,8 procent.

Vad februarisnittet till slut hamnar på är förstås svårt att säga men prisutvecklingen under den första halvan av månaden ger åtminstone en indikation på hur månadspriset kan utvecklas. 

Priserna avser spotpriser på elbörsen Nordpool. För slutkund tillkommer skatt, moms, elhandelsbolagens påslag och överföringsavgifter. 

FI konstaterar att efter ett antal år med mycket låga räntor har de rörliga bolåneräntorna mer än fördubblats under 2022. Samtidigt steg bankernas finansieringskostnader ännu snabbare.

Därmed ökade finansieringskostnaden mer än utlåningsräntorna. Det resulterade i att bruttomarginalen på bolån sjönk. Denna utveckling fortsatte under fjärde kvartalet där bankernas finansieringskostnad fortsatte stiga snabbare än de rörliga bolåneräntorna.

”Med stigande räntor är det allt viktigare att konsumenter ser över sina bolånevillkor och förhandlar med olika banker för att sänka sina bolånekostnader. Om fler bolånetagare skulle byta bank skulle det sannolikt leda till lägre genomsnittliga bolåneräntor. Det är också viktigt att fundera över sin inlåningsränta och jämföra villkor mellan olika banker”, skriver FI.

Tabell: Utveckling för bankernas bruttomarginal på bolån under fjärde kvartalet. Källa: Finansinspektionen

Av de tillfrågade tror 33 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 28 procent förra månaden, medan 41 procent tror på fallande priser, jämfört med 49 procent föregående månad.

”Var tredje hushåll förväntar sig den här månaden att vändningen på bostadsmarknaden är nära. I ljuset av Riksbankens tydliga signaler om att fler räntehöjningar ligger i korten och med en inflation som ännu inte toppat kan den förväntansbilden se sig utmanad. Det mesta talar fortfarande för att bostadspriserna har en bit kvar till botten innan vi kan se en successiv återhämtning för bostadsrätter medan villapriser kan dröja något”, säger SEB:s privatekonom Américo Fernández i en kommentar.

Av de hushåll som har helt eller delvis rörlig ränta på sina lån svarar 8 procent att de har för avsikt att binda räntan inom den kommande tremånadersperioden, jämfört med 9 procent förra månaden.

Undersökningen visar också att hushållen tror att Riksbankens styrränta om ett år ligger på 3,08 procent, ned jämfört med 3,19 procent föregående månad.

Bild: Boprisindikatorn

Alla lån utom studielån från CSN omfattas av ränteavdraget. Det innebär att privatpersoner får göra avdrag på 30 procent av räntekostnaderna upp till 100 000 kr per år och person. För ränteutgifter över denna nivå sjunker avdraget till 21 procent.

I går höjde Riksbanken styrräntan ytterligare 50 punkter och fler höjningar kan komma i vår. Det driver i sin tur upp de rörliga boräntorna. Exempelvis spår nu Swedbank att tremånadersräntan på bolån toppar på 4,7 procent medan Nordea spår en räntetopp på 4,4 procent. Därmed riskerar allt fler hushåll att slå i avdragstaket, enligt jämförelsetjänsten Zmarta.

– Under åren med extremt låga räntor var det få som behövde oroa sig för att slå i taket för fullt ränteavdrag. Nu riskerar många att få oväntad och obehaglig överraskning. I synnerhet de med stora lån. Därför kan det verkligen vara läge att se över sina boräntor och att öka amorteringen, om det är möjligt, säger Caroline Wedberg, hushållsekonom på Zmarta i en kommentar.

Med en boränta på 4,5 procent innebär det att en person kan ha lån på maximalt 2,2 miljoner kronor utan att slå i taket. Är det två personer som står på lånet handlar det om 4,4 miljoner kronor. Om någon i hushållet har andra lån förutom bolånet kan det också vara en idé att omfördela ränteavdragen i deklarationerna för att på det sättet undvika att slå i taket.  

Tabell: Så stora lån kan du ha utan att slå i avdragstaket

Källa: Zmarta /PA

– Änkor, änkemän, barn och andra efterlevande ska kunna känna trygghet att de också får lindring för de höga elräkningarna. Nu har vi klargjort regleringen så att elstödet kan betalas ut snabbare och i samband med utbetalningarna till övriga hushåll av Försäkringskassan, säger energi- och näringsminister Ebba Busch (KD) i ett pressmeddelande.

Just nu förbereder Försäkringskassan utbetalningar av elprisstödet till hushåll i SE3 och SE4 baserat på förbrukningen under perioden oktober 2021 till september 2022. Pengarna kommer att börja betalas ut i slutet av februari.

Dödsbon som även bedriver näringsverksamhet kommer i stället få del av elstödet via företagsstödet.

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna sjunkit 10 procent samtidigt som villapriserna sjunkit 12 procent.

Svensk Mäklarstatistik noterar att prisnedgången sedan toppen 2022 nu varat i tio månader för bostadsrätter och nio månader för villor, vilket är längre än senaste nedgången 2017. Priserna för både bostadsrätter och villor har sjunkit med 15 sedan respektive toppnivå förra året.

Antalet försäljningar fortsätter också vara lågt, under januari såldes 6.800 bostadsrätter och 2.600 villor vilket motsvarar en nedgång på 27 respektive 14 mot samma månad förra året.

”Att priserna i centrala Stockholm ökade något är intressant, men bör ses i ljuset av att januari säsongsmässigt brukar vara en stark månad. Samtidigt börjar inflationen nu mattas av i både USA och euroområdet. Ser vi samma utveckling i Sverige kommer ränteläget att stabiliseras, och då kan vi räkna med en piggare bostadsmarknad med tryggare köpare som agerar snabbare”, säger Jonas Rosén, vd Mäklarsamfundet, i en kommentar.

Erik Olsson Fastighetsförmedling noterar att det redan finns tecken på att vi går in i en lågkonjunktur som påverkar sysselsättningen negativt. Tack vare hög sysselsättning har vi klarat av att bo kvar trots prishöjningar på baskonsumtion och höjda bolåneräntor.

Skulle för höga räntor öka arbetslösheten kan det leda till att vi får en ny typ av utbud bestående av bostäder som ägs av arbetslösa som tvingas sälja på grund av högre räntekostnader och lägre inkomster. Ett större utbud med säljare som har ett dåligt förhandlingsläge leder till lägre bostadspriser.

Omvänt finns det mycket som talar för att bostadsmarknaden stärks när de oavbrutna räntehöjningarna upphör så hushållen får fast mark under fötterna och kan planera sin ekonomi bättre.

”Bristen på förutsägbarhet gör att många har skjutit på sin bostadsaffär på ett sätt som gör att det finns ett uppdämt behov av att flytta till en bostad som passar behoven bättre för att familjeförhållanden och annat har ändrats”, skriver Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För januari innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för november-januari jämförs med motsvarande viktade medelvärde för oktober-december. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med augusti-oktober.

Bild: Priser bostadsrätter

Bild: Priser villor

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.