SBAB konstaterar att den breda prisuppgången i Sverige i januari möjligen kan vara ett tecken på att bostadsköparnas oro för fortsatt stigande bostadsräntor och elpriser har minskat, men det är för tidigt att ropa hej, då den säsongsrensade trenden fortfarande är negativ.

”Riksbankens beslut om styrräntan under våren och vart elpriserna tar vägen tror jag blir avgörande för den fortsatta utvecklingen, även om bostadsköparna till viss del troligen redan har prisat in en viss uppgång till i räntorna”, säger Robert Boije, chefekonom på SBAB, i en kommentar.

Lägenhetspriserna steg i januari med 2,4 procent för Sverige som helhet. Mest steg priserna i Stormalmö (4,6 procent), följt av Storgöteborg (3,6 procent) och Storstockholm (2,9 procent). Den säsongsrensade trenden låg dock kvar på negativa tal för Sverige som helhet (-1,0 procent), även om trenden vände upp något. Storstockholm var det enda området som uppvisade ett trendtal som inte var negativt (0,0 procent).

Villapriserna steg med 1,4 procent för Sverige som helhet. Mest steg priserna i Mellersta Sverige (5,6 procent), följt av Stormalmö (1,8 procent). I Storgöteborg föll villapriserna svagt (-0,3 procent). Den säsongsrensade trenden för Sverige som helhet låg kvar på negativa tal (-2,1 procent).

SBAB Booli boprisindex baseras på samtliga registrerade försäljningar på bostadssajten Booli.

Bild: SBAB Booli säsongsrensad trend bostadspriser

I januari steg medelpriset per kvadratmeter på lägenheter inom tullarna i Stockholm med 3,6 procent samtidigt som motsvarande medianpris steg med 4,8 procent jämfört med december.

Januari är historiskt en stark månad då priserna ofta stiger efter en prismässigt svagare december. Men även mot bakgrund av det var utvecklingen på lägenhetsmarknaden stark. Den procentuella ökningen av medelpriset i januari i år är den största sedan 2015.

Ett tydligt tecken på en piggare marknad under inledningen på året är en ökning av den genomsnittliga skillnaden mellan utgångspris och slutpris. Den så kallade budpremien uppgick under januari till 3,7 procent, vilket är den högsta nivån sedan juni förra året.

Jämfört med januari 2022 publicerades det i år 22 procent färre lägenheter.

”Även om utbudet fortsatt är högt i Stockholm så publiceras det nu färre lägenheter än tidigare. Det sätter marknaden mer i balans och bidrar en ökad aktivitet i budgivningarna och därmed också stigande priser”, säger Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg i en kommentar.

I övriga landet syns inte samma tecken på återhämtning i januari utan snarare en utplaning. Priserna stiger förvisso även där men ökningen ligger mer i nivå med hur det har sett ut under januarimånader historiskt.

”Om detta innebär slutet på denna prisnedgång i Stockholm återstår att se. Det som talar mot det är att det sannolikt kommer fler räntehöjningar framöver. Utvecklingen i januari ska dock ses som ett tydligt styrketecken i marknaden här under början av året”, säger Erik Holmberg.

Statistiken baseras på inrapporterade slutpriser till Hemnet och innefattar lägenheter sålda på successionsmarknaden.

Bild: Budpremie

”Troligtvis är det frågan om en temporär uppgång likt den i augusti. Vi ser med andra ord framför oss ett antal månader med fallande priser eftersom de flesta negativa faktorer som oförändrade amorteringskrav, fallande reallöner, höga elpriser, en vacklande arbetsmarknad samt Riksbankens fortsatta räntehöjningar tynger utsikterna”, säger chefekonom Michael Grahn i en kommentar.

Alla storleksklasser bidrog till prisuppgången. Antalet transaktioner sköt i höjden under pandemin, men har nu återgått till tidigare nivå som gällde före pandemin.

Priserna väntas sjunka igen redan under februari när Riksbanken mest sannolikt kommer att höja räntan igen, med 50 punkter till 3,00 procent.

Riksbanken lär även signalera att höjningscykeln ännu inte är över. Dessutom har tidigare höjningar ännu inte fått full effekt i ekonomin, snitträntenivån för den totala bolånestocken ligger omkring 2,5 procent men kommer att stiga under kommande månader.

”Vi vidhåller därmed vår vy om att en nedgång om 20 procent från pristoppen är att vänta, vilket i sin tur innebär en nedgång om ytterligare 7 procentenheter härifrån. Bostadspriserna lär sannolikt inte stabiliseras förrän under våren, när fokus lär ligga skiftat mot eventuella räntesänkningar snarare än räntehöjningar och inflationen börjat röra sig ned”, skriver Danske Bank.

Danske Banks boprisindikator baseras på data från bostadssajten Hemnet.

Bostadsrättsföreningar drabbas hårt i tider med hög inflation och stigande låneräntor samt underhållskostnader. Det gör att föreningarnas avgiftssättning för 2023 blir särskilt viktig, enligt bostadsförvaltaren Nabo. Bolaget har med anledning av det tittat närmare på den ekonomiska situtionen i drygt 2 000 bostadsrättsföreningar och analyserat deras kassaflöden. 

Analysen visar att föreningarnas avgiftsnivåer behöver höjas med över 40 procent i genomsnitt jämfört med 2021-års nivåer. Den beräkningen utgår från en låneränta på cirka 3 till 3,5 procent, avsättningar på 250 kr per kvadratmeter för underhåll och tar även höjd för en fortsatt hög inflation, enligt Nabo. 

Bolaget påtalar att när föreningarnas nuvarande lån och fastprisavtal löper ut kommer de att behöva omförhandlas till rådande marknadspriser. Nabo tillägger att exakt när förändringarna får genomslag i den enskilda bostadsrättsförening skiljer sig åt.

– Det är aldrig roligt att komma med dåliga nyheter för bostadsrättsägare, men omvärlden har förändrats dramatiskt det senaste året med stigande inflation, underhåll- och räntekostnader, vilket gör att många föreningar nu måste höja avgifterna avsevärt för att anpassa sig till nuvarande och långsiktiga förhållanden, säger Jonas Gustavsson, expert inom ekonomisk förvaltning på Nabo, i en kommentar. 

Nu är det ytterst viktigt att bostadsrättsföreningarna ser över ekonomin och tar fram en plan för att ”möta det tuffa marknadsläget de kommande åren”, fortsätter Jonas Gustavsson.

– Det innebär ett särskilt stort ansvar för styrelsen, då det är komplicerade och modiga beslut som behöver fattas och som kommer påverka privatekonomin för alla i föreningen, säger han vidare i en kommentar, och tillägger

– Tydlig kommunikation mot de boende om situationen är viktigt. Känner föreningen sig osäker och behöver ytterligare stöd, bör man ta kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare.

Listränta för bolån med tre månaders bindningstid med 0,16 procentenheter till 4,41 procent

Samtidigt sänker banken tvåårsräntan med 0,10 procentenheter samt treårsräntan och femårsräntan med 0,25 procentenheter.

Skandiabanken höjer samtidigt räntan på sparkontot med 0,30 procentenheter till 2,30 procent.

Skandiabanken sätter bolåneräntor utifrån bolånets storlek, belåningsgrad och löptid. Vidare får kunder med tjänstepension ytterligare rabatt.

På sistone har tendensen på marknaden varit att bolåneaktörer har höjt räntan på bolån med kort bindningstid medan räntorna på längre bindningstider har justerats ned

”Inflationen i december blev en kalldusch för Riksbanken då den kom in långt över förväntan. Även om det finns mycket som talar för att inflationen faller tillbaka i vår så är den fortfarande besvärande hög. Det talar för att Riksbanken höjer styrräntan med 0,5 procentenheter i februari och med 0,25 procentenheter i april till en nivå på 3,25 procent. Risken är dessutom större att Riksbanken höjer mer än mindre och det går inte helt att utesluta ytterligare en höjning till sommaren”, skriver Nordeas chefekonom Annika Winsth.

Hon konstaterar också att den svaga kronan bidrar till att vi importerar inflation och kronan är nu så svag att den utgör en risk.

”Kronan påverkas av ränteskillnader länder emellan. Höjer ECB räntan mer än Riksbanken är risken stor att kronan försvagas. Det blir ett viktigt skäl till att Riksbanken inte kan avvika nämnvärt från ECB:s agerande i vår”, menar Winsth.

”Bolånekunder bör därmed ta höjd för att den rörliga 3-månadersräntan stiger med åtminstone 0,75 procentenheter i vår, skriver Winsth som däremot spår att boräntor med längre löptider inte kommer att stiga särskilt mycket mer.

Men redan nästa år tvingas Riksbanken sänka räntan igen.

”Då är konjunkturen så svag att Riksbanken sänker räntan med 0,5 procentenheter i februari och sedan fortsätter ned till 2,0 procents styrränta i september”, skriver Annika Winsth.

Men även om de längre boräntorna väntas bli lägre än tremånadersräntan framöver så är osäkerheten stor.  

”De bundna räntorna förväntas falla på sikt, vilket gör det ovanligt svårt att välja rätt taktik. Hushåll som har små marginaler kan möjligen köpa trygghet i att binda på lite kortare löptider där kostnaden inte bör bli allt för stor. Osäkerheten är dock ovanligt svår och att binda riktigt långt kan vara en risk”, skriver Winsth.

Tabell: Nordeas ränteprognos. Boräntorna avser Nordeas listräntor.

Källa: Nordea

I enkäten som går under namnet ”Mäklarpanelen Spanien” deltar Fastighetsbyråns utlandsmäklare i Barcelona, Costa del Sol, Costa Blanca, Mallorca och Gran Canaria. 

Den senaste undersökningen – som genomfördes mellan den 18 och 24 januari – visar att säljarna har ett ”visst övertag” på den spanska bostadsmarknaden, enligt Fastighetsbyrån. 

Snittvärdet på frågan om bostadsmarknaden är mest fördelaktig för köparna eller säljande uppgick till 6,15 på skalan 0 till 10. Ett lägre värde signalerar fördel köparna och vice-versa. Det kan jämföras med 5,02 i oktober och 5,32 för ett år sedan. 

– Utifrån oron i omvärlden så är den spanska bostadsmarknaden förvånande stabil och opåverkad. Utbudet är relativt lågt på många orter och oron för stigande inflation, räntor och elpriser är inte alls lika påtagligt som i Sverige, säger Martin Posch, chef för Fastighetsbyråns utlandsaffär, i en kommentar.

På frågan om hur stark efterfrågan från svenska köpare är landade snittvärdet på 2,85 på en skala mellan 1, mycket svag, och 6, mycket stark. Efterfrågan är därmed fortsatt relativt svag från svenskarna, konstaterar Fastighetsbyrån. 

– Många faktorer har slagit hårdare i Sverige än i andra länder och bostadspriserna på den svenska marknaden har sjunkit tydligt. En svag krona bidrar också till att svenskarna utmärker sig som mer avvaktande än andra nationaliteter på den spanska bostadsmarknaden, säger Martin Posch vidare i en kommentar. 

– Intresset för bostäder i solen finns kvar men många vågar helt enkelt inte köpa i dagsläget, tillägger han.

Vad gäller prisutvecklingen svarade 76 procent av mäklarna att bostadspriserna stått stilla. En majoritet, 61 procent, spår fortsatt stillastående priser under 2023 medan 33 procent tror på stigande priser. Endast 6 procent räknar med ett prisfall, enligt Fastighetsbyrån.