”Inflationen förväntas ligga långt över inflationsmålet i februari, oavsett om den rensas för energi eller inte. Det tillsammans med att den europeiska centralbanken ECB höjer kraftfullt gör att Nordeas bedömning är att Riksbanken klipper till med 0,5 procentenheter i februari och inte med de 0,25 procentenheter som Riksbanken indikerat i sin räntebana”, skriver Nordeas chefsekonom Annika Winsth i boränteprognosen.

Riksbanken har själva en prognos att räntan kan höjas med ytterligare 0,25 procentenheter i april och det går inte att utesluta att den höjningen faktiskt blir av, menar Winsth.

”Förhoppningsvis har vi fått så mycket svag konjunkturdata att Riksbanken avvaktar i april, men oavsett bör hushåll som lånar till 3 månaders rörlig ränta räkna med minst ytterligare 0,5 procentenheters högre ränta utöver de höjningar som hittills gjorts”, skriver hon.

Samtidigt bromsar den svenska ekonomin in på bred front.

”Desto mer Riksbanken hinner höja, desto större är risken att de behöver sänka räntan längre fram på grund av en djupare lågkonjunktur. Sänkt ränta kan låta angenämt, men i den miljön sänks räntan för att ekonomin är så svag att arbetslösheten stiger och konkurserna ökar på ett oroväckande sätt. Det är inget givet önskescenario, även om man är högt skuldsatt”, skriver Annika Winsth och hon menar också att nästa år blir ett förlorat år.

”Nordea räknar med att konjunkturen blir så svag att Riksbanken sänker räntan med en hel procentenhet under första halvåret 2024”, skriver Annika Winsth.

Detta gör också att det inte längre är lika attraktivt att binda sin ränta.

”Möjligen kan det vara intressant att binda på två år då det motsvarar ungefär samma kostnad som att ligga till 3-månadersränta, men med tryggheten i att veta vad kostnaden blir”, skriver Annika Winsth.

Jämfört med för ett år sedan är det fortsatt betydligt större andel som väljer rörlig ränta. I november 2021 valde 39 procent av villakunder och 59 procent av bostadsrättskunder rörlig ränta.

Andelen som tog allt bundet i november i år var 8 procent för villakunder och 8 procent för bostadsrättskunder.

”Den rörliga räntan låg i november under bolåneräntorna för bolån med längre bindningstid. Prognoserna indikerar också att den rörliga räntan förväntas fortsätta att ligga under de längre bundna räntorna. Det bidrar nog till att så pass många väljer rörlig ränta på sitt bolån”, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB, i en kommentar.

Boverket konstaterar att förutsättningarna för bostadsmarknaden och bostadsbyggandet har försämrats mycket snabbt sedan början av 2022. Hushållens köpkraft försvagas markant i år och även nästa år, och hushållens förväntningar på den egna ekonomin har rasat. Kraftigt stigande räntor och energikostnader bidrar till fallande bostadspriser och värderingar.

”I kombination med kraftigt höjda byggkostnader och stopp för investeringsstöden kan utvecklingen resultera i en mycket snabb inbromsning av bostadsbyggandet. Antalet bostäder med startbesked minskar enligt Boverkets nya prognos från cirka 71.500 år 2021 till cirka 33.000 år 2023 inräknat nettotillskott genom ombyggnader”, skriver Boverket.

De påpekar samtidigt att osäkerhetsintervallet är stort.

Boverket förväntar sig en snabb minskning av antalet byggstarter, i synnerhet inom privata hyressektorn men även för bostadsrätter. För en del av de aktörer som planerar byggstarter under 2023 kan tillgången på finansiering utgöra ett hinder.

”Vilken riktning bostadsmarknaden tar framöver är inte minst beroende av ränteläget och stämningsläget i samhällsekonomin. När osäkerheten kring boendekostnader och bostadspriser minskar kan efterfrågan på nya bostäder vända uppåt något”, säger Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket.

Antalet färdigställda bostäder förväntas nå en topp år 2022, och vara stort även år 2023. Utbudet av färdigställda bostäder minskar i huvudsak från år 2024 och framåt.

”Den snabba inbromsning som prognosen indikerar är problematisk för bostadsbyggnadssektorn. Långsiktigt är det också ett problem om byggtakten framöver skulle bli lägre än byggbehovet. Det behöver tillkomma över 60.000 bostäder per år fram till 2030”, enligt Boverkets generaldirektör Anders Sjelvgren.

Under vecka 49 visades 14.783 lägenheter till salu via bostadssajten Booli och samtidigt var utbudet av lägenheter ”snart till salu” 20.355.

I storstadsområden som Stockholms län, Västra Götalands län och Uppsala län står utbudet av snart till salu för den största delen av lägenheterna på respektive marknad.

Enligt Booli ser trenden ut att bli allt starkare framöver – samtidigt vet inte alla köpare om detta ”dolda” utbud.

”Säljare har vetat om den här snart till salu-trenden länge men för köpare har det varit relativt okänt. De flesta letar på marknadsplatser och tror att det är hela utbudet, men i själva verket finns ungefär dubbelt så många bostäder snart till salu under stora delar av året. Det gör att köpare som inte letar på alla mäklarnas hemsidor eller använder Booli bara ser ungefär halva utbudet”, säger Karin Grundeus, presskontakt på Booli.

I den norra halvan av landet (SE1 och SE2) sjunker elpriset från dagens 2,50 kr per kilowattimme till 1,40 kr.

I SE3 stiger priset från dagens 4,33 kr till 4,48 kr per kilowattimme.

I SE4 stiger priset från dagens 4,33 kr per kilowattimme till 4,50 kr. 

Hög elanvändning och låga temperaturer sätter just nu Europas elsystem på prov. Här hemma i Sverige är dessutom flera kärnkraftsreaktorer avstängda vilket gör att vi är beroende av import under vissa timmar på dygnet.

– Under tisdagen och onsdagen den här veckan har vi sett något så ovanligt som att Frankrike varit marginalprissättande för Sverige via Tyskland mellan klockan 06 och 18, även höglasttimmarna under torsdagen. Samtidigt fick Norra Sverige (elprisområde 1 och 2) nytt prisrekord under onsdagen. Och allt tyder nu på att medelpriset på elbörsen NordPool slår nytt rekord under innevarande vecka på drygt 3,50 kronor per kWh, säger Johan Sigvardsson, elprisanalytiker på Bixia i ett pressmeddelande.

Men redan nästa vecka kan vi få se elpriset nästan halveras till runt 2 kr per kilowattimme, spår Sigvardsson. Det beror bland annat på att prognoserna visar rejält mycket mildare väder nästa vecka med temperaturer på 5 grader över det normala. Dessutom väntas kärnkraftsproduktionen öka och blåst bidra till ökad vindkraftsproduktion.

– Bränslepriserna förväntas också sjunka till följd av att temperaturerna stiger nere på kontinenten. Dessutom förväntas mer vind i Tyskland vilket kommer att dämpa priserna där. Vi kan alltså förvänta oss en rejäl prisnedgång under nästa vecka även om läget är mycket svårbedömt på elprismarknaden just nu, säger Johan Sigvardsson.

Prisrallyt under pandemin följdes 2022 av en chockartad vändning på bostadsmarknaden. Från toppnivåerna i början av året har priserna på bostadsrätter och villor nu fallit 12 respektive 13 procent.

Det främsta skälet till det är den höga inflationstakten som tvingat Riksbanken till kraftiga räntehöjningar. Osäkerheten har byggs på av Rysslands anfallskrig mot Ukraina, vilket orsakat en energikris i Europa med skyhöga elpriser i Sverige som följd, framför allt i landets södra delar.

Krigsutbrottet och den efterföljande inflationsuppgången fick tydliga effekter på bostadsmarknaden under våren. Dessförinnan hade marknaden – likt fjolåret – präglats av hög efterfrågan och fortsatt stigande priser, enligt Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.

– I maj började priserna gå ned. Räntan var då 0,25 procent, men prognoserna talade för att den skulle bli väsentligt högre så man agerade på den framtida utvecklingen, säger han till Privata Affärer i samband med att bolaget presenterade sin årskrönika om utvecklingen på bostadsmarknaden.

På pressträffen deltog även Svensk Mäklarstatistik. Analyschefen Per-Arne Sandegren poängterar det varit en “ovanligt hög hastighet” på årets prisfall.

– Vinkeln på nedgången har varit kraftigare än tidigare, säger han.

Den nuvarande prisnedgången har pågått i sju månader på villamarknaden och något längre, åtta månader, när det gäller bostadsrätter, enligt Svensk Mäklarstatistik.

Hur länge har tidigare nedgångsfaser hållit i sig?
– Den senaste tydliga nedgången vi hade var under andra halvåret 2017 som låg på sex månader. Går man tillbaka till finanskrisen och eurokrisen, det vill säga 2008 och 2019 respektive 2012, var nedgången ungefär lika lång som den nuvarande har varit.

Efter det skarpa prisfallet har marknaden till viss del stabiliserats under hösten, åtminstone på bostadsrättssidan, säger Erik Holmberg på Hemnet. Försäljningsvolymerna har kommit ned ordentligt och marknaden har blivit trögare med längre säljtider.

En stor avvaktan genomsyrar nu hela bostadsmarknaden, enligt bolagets marknadsanalytiker.

– Det finns en stor osäkerhet kring hur hög räntan kommer att bli. Sedan har vi de politiska delarna som också har påverkat och skapat orosmoln, säger Erik Holmberg och nämner bland annat amorteringskravets vara eller icke vara och utbetalningen av elprisstödet.

Samtidigt visar olika undersökningar som Hemnet gjort att många vill flytta och planerar att köpa en bostad.

– Om man ska vara lite optimistisk inför kommande månader så kan man tänka sig att många av de sakerna klarnar litegrann, säger Erik Holmberg och syftar på osäkerheten kopplat till de politiska stödåtgärderna, inflationen och ränteutvecklingen. Han fortsätter sedan:

– Då kanske man vågar agera igen eftersom vår bild är att hushållen klarar de nuvarande räntenivåerna.

Bostadsköparnas prisförväntningar studsade också upp något i december efter en rekordlåg notering månaden innan. Nu räknar 15 procent av Hemnets besökare som planerar ett bostadsköp med stigande priser det kommande halvåret medan 64 procent tror på fortsatta nedgångar. I november uppgick motsvarande siffror till 11 respektive 68 procent.

De senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna sjunkit 7 procent samtidigt som villapriserna sjunkit 8 procent.

Svensk Mäklarstatistik redovisar prisutvecklingen som tremånaders glidande medelvärden, viktade efter antalet försäljningar, för att dämpa säsongseffekter och tillfälliga avvikelser som inte har med den underliggande marknadsutvecklingen att göra.

För november innebär månadsförändringen att det viktade medelvärdet för september-november jämförs med motsvarande viktade medelvärde för augusti-oktober. För tremånadersförändringen görs jämförelsen med juni-augusti.

Mäklarstatistik konstaterar att perioden med prisnedgångar nu har varat i åtta månader. Sedan toppen i början av året har priserna på riksnivå för bostadsrätter sjunkit med 12 procent och för villor med 13 procent.

Under pandemiåren 2020/21 ökade priserna kraftigt och för bostadsrätter har nedgångarna 2022 inneburit att priserna närmat sig de nivåer som rådde före pandemin. Villor ligger än så länge tydligt över de nivåer som rådde vid inledningen av 2020.

”Den ekonomiska oron fortsatte påverka bostadsmarknaden i november. På villamarknaden var skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset negativt på riksnivå för första gången sedan december 2012. Samtidigt ser vi att utbudet minskar, en indikation på att säljare och köpare börjar mötas i högre grad än tidigare”, säger Jonas Rosén, vd Mäklarsamfundet, i en kommentar.

Erik Olsson Fastighetsförmedling konstaterar att hushållen fortsätter att pressas från flera håll med sänkta reallöner och höjd ränta. Bankerna höjer sina korta bolåneräntor och vi har inte sett hela effekten av den senaste räntehöjningen.

Förutom höjningar som annonseras nu är det ofta upp till tre månaders eftersläpning i den faktiska höjningen även på räntor som kallas rörliga. Till det kommer det lån med räntor som bands när räntan var lägre än nu som förfaller, och får högre räntor.

Även utan nya höjningar från Riksbanken ökar därmed effekten för hushållen av de räntehöjningar som redan gjorts. Att bankerna däremot sänker räntorna på längre bindningstider tyder på att de räknar med att räntehöjningarna från centralbanker runt om i världen börjar bita så att både inflationen och konjunkturen sjunker på lite längre sikt med lägre räntor som följd.

”Om även Riksbanken tror att effekterna av redan genomförda räntehöjningar påverkar ekonomin med lite fördröjning kan det, tillsammans med deras insikt om att hushållens stora bostadslån gör den svenska ekonomin mycket räntekänsligare nu än någonsin tidigare, göra dem försiktiga med att vrida allt för mycket och för snabbt på räntekranen så de inte orsakar en för stor inbromsning i ekonomin”, skriver Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Bild: Priser bostadsrätter

Bild: Priser villor

K/T-talet anger förhållandet mellan köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde, vilket ger en mer rättvisande bild av prisutvecklingen än enbart köpesumman.

I elområde SE1 och SE2 sjunker priset från dagens 3,69 kr per kilowattimme till 3,02 kr.

I elområde SE3 och SE4 stiger i stället priset från 3,69 kr till 4,23 kr per kilowattimme. 

Siffrorna avser priser på elbörsen Nordpool. För slutkund tillkommer skatt, moms, elbolagens påslag och överföringsavgifter.