”Det mest påtagliga just nu är att det är betydligt färre bostadsaffärer som kommer till avslut än vanligt. Både köpare och säljare är osäkra och avvaktande. Det leder till att utbudet ökar succesivt och nu ligger på en historisk rekordnivå. Det i sin tur leder till ökat övertag för köparna och pressade priser. Noterbart är att Stockholm, som brukar ligga i bräschen, har stabiliserats på samma nivå som i augusti”, säger Johan Engström, vd på Fastighetsbyrån, i en kommentar.

När Fastighetsbyråns mäklare i oktober får ange för vilka bostadsmarknaden just nu är mest fördelaktig – köparna (0) eller säljarna (10) – blir snittet 2,5, ned från 3,21 i augusti. I Storstockholm är alltså köparnas övertag stabilt, på 2,2.

Mäklarna har också fått svara på vilken faktor som påverkar bostadsmarknaden mest nu och överlägset flest – 68 procent – svarar då generell osäkerhet kring utvecklingen framåt. Därefter kommer höjd ränta (16 procent), negativa skriverier media (10 procent) och elpriser (5 procent) Räntan påverkar mer i storstäderna medan elpriser påverkar mer på mindre ort, enligt undersökningen.

Bild: För vem är bostadsmarknaden mest fördelaktig

Stödet går i korthet ut på att elanvändare med eget elnätsavtal får stöd utifrån snittpriset mellan oktober 2021 och september 2022 minus ett nationellt referenspris på 75 öre per kWh (se grafik nedan). 

Det innebär att elkunder i norra halvan av Sverige (SE1 och SE2) inte kommer att få något stöd. 

Däremot kommer kunder i den södra halvan (SE3 och SE4) få stöd. 

Det framkom på regeringens presskonferens med statsminister Ulf Kristersson (M) och energi och näringsminister Ebba Busch (KD). Även Svenska Kraftnäts generaldirektör Lotta Medelius-Bredhe var med på presskonferensen. 

– Jag välkomnar den ansökan som Svenska kraftnät presenterat idag och som beskriver hur så kallade flaskhalsintäkterna kan användas som ett högkostnadsskydd för höga elpriser. Nu väntar en oberoende prövning av ansökan hos Energimarknadsinspektionen, säger statsminister Ulf Kristersson i en kommentar. 

Pengarna tas från de så kallade flaskhalsintäkterna som betalas av elnätsbolagen till Svenska Kraftnät. Det handlar alltså inte om pengar från statsbudgeten. Sammantaget handlar det om 55 miljarder kronor. 

Innan förslaget blir verklighet måste Energimarknadsinspektionen godkänna upplägget. 

– Parallellt med Energimarknadsinspektionens handläggning tar regeringen nu skyndsamt fram en lösning för hur stödet ska kunna betalas ut till elkunderna, ett arbete som har högsta prioritet, säger energi- och näringsminister Ebba Busch i en kommentar. 

Bostadsmarknaden genomgår en ordentlig nedkylning. För ett år sedan uppgick den genomsnittliga budpremien, det vill säga slutpriset i förhållande till utgångspriset, i Sverige till 10,4 procent för villor och 9,1 procent för bostadsrätter. 

Den senaste månaden landade motsvarande siffra på 1,3 procent för bostadsrätter och 0,2 procent för villor med stora lokala avvikelser, vilket är den lägsta nivån på nästan tio år, visar statistik från Booli (se tabell med lokal statistik längre ned). 

”Detta är de lägsta nivåerna som Booli har uppmätt sedan julen 2013. Dessutom brukar budgivningar vara som mest intensiva under våren och hösten, vilket gör trenden mer markant”, konstaterar bostadssajten i ett pressmeddelande.

Historiskt har budgivningarna resulterat i att bostadens slutpris ökat med 5 till 8 procent. 

Orsaken till nedgången är enligt Booli avvaktande köpare och ”nästan obefintliga budgivningar på många håll i landet”. 

”Det är tydligt att ränteläget och andra omvärldsfaktorer har påverka bostadsmarknaden. Köpare vill eller kan inte ta lika stora lån som tidigare och en allmän osäkerhet om det ekonomiska läget. Dessutom har vi ett stort utbud av bostäder på marknaden, vilket generellt brukar leda till lugnare budgivningar”, skriver bostadssajten vidare. 

En ytterligare förklaring är att utgångspriserna nu är högre jämfört med samma period förra året. Den genomsnittliga ökningen uppgår till 7 procent för villor och lägenheter. 

Samtidigt är det oklart hur stor andel av bostadsaffärerna som går till budgivning på den för tillfället oroliga marknaden. 

– Vi har inte någon statistik över antalet bostäder som det inte blir någon budgivning på. Troligtvis sker det många försäljningar utan någon budgivning alls, säger Karin Grundeus på Booli, och tillägger:

– Tidigare har det varit väldigt intensiva och aktiva budgivningar. I dag hittar man fler sätt att kunna avsluta affärer, exempelvis i form av dolda bud eller förhandling om priset. 

Tabell 1: Budpremie för villor, ej nyproduktion. Källa: Booli

Tabell 2: Budpremie för lägenheter, ej nyproduktion. Källa: Booli

”Vår bild är att de höga elpriserna och den stundande vintern nu påverkar villamarknaden tydligt. Vi ser att många lägger ut sina villor till försäljning samtidigt som köparna är tydligt avvaktande, där nedgången i antalet sålda villor tilltar”, säger Hemnets analytiker Erik Holmberg till Nyhetsbyrån Direkt.

Till skillnad från lägenhetsmarknaden, där inflödet av bostäder till salu minskat på senare tid, läggs det nu ut rekordmånga villor till försäljning. Samtidigt faller försäljningarna brant, mer än för lägenheter, och nedgången har tilltagit under hösten. Förra veckan såldes det drygt 30 procent färre villor än motsvarande vecka i fjol.

Ett högt inflöde i kombination med trögare försäljning gör att utbudet av villor byggs på, för att förra veckan vara närmare 75 procent högre än ett år tidigare. Utbudet av lägenheter är samtidigt upp drygt 40 procent.

”En tydlig signal när det gäller kombinationen av ökat utbud och minskad efterfrågan på villor är att budpremien ser ut att bli negativ i oktober. För första gången så långt tillbaka vi har data säljs alltså villor under en månad i genomsnitt för under utgångspriset. Det har tidigare bara hänt enstaka veckor, ofta runt nyår”, säger Erik Holmberg.

Hela bostadsmarknaden påverkas nu av stigande räntor, men att marknaden är trögare för villor än för lägenheter kan troligen hänföras just till el och vinter, enligt Hemnet.

”Det kan göra fler motiverade att sälja sitt hus just nu, kanske för att flytta till lägenhet, samtidigt som färre vill köpa. Det är möjligt att vi senare under året, när fler villor har tillträde efter vintern, får en omvänd effekt så att färre vill sälja sina villor och fler vill köpa. Det blir intressant att följa framöver”, säger Erik Holmberg.

Fastighetsbyrån har inom ramen för sin återkommande enkät Mäklarpanelen ställt frågor till sina mäklare i Spanien om läget på bostadsmarknaden.  Mäklarna upplever en ”tydlig avmattning”, skriver Fastighetsbyrån i ett pressmeddelande. 

– Den skakiga omvärlden fick inte lika snabba effekter som i Sverige, men syns nu tydligt även i Spanien, säger Martin Posch, affärsområdeschef för Fastighetsbyrån utland, i en kommentar. 

På frågan om för vilka, köparna eller säljarna, som bostadsmarknaden är mest fördelaktig framgår det att säljarna förlorat sitt övertag på marknaden. Svaren anges i en skala från 0 till 10 där ett lägre värde signalerar fördel köparna och vice-versa för säljarna. Nu uppgår genomsnittet till 5,02. I juli låg siffran på 6,48. 

– Nu kan vi se en förändring, likt Sverige i våras, med avmattning och säljare och köpare som har svårare att hitta varandra. Vi har gått från ett tydligt övertag för säljarna till en jämnvikt, kommenterar Fastighetsbyråns affärsområdeschef Martin Posch.

Samtidigt minskar efterfrågan från svenska bostadspekulanter. 

– Känslan är att svenskarna nu är mer avvaktande än flera andra nationaliteter, exempelvis tyskar och spanjorer. Den svaga svenska kronan spelar in och oron kring den ekonomiska utvecklingen verkar större i Sverige än många andra länder. Intresset för bostäder i Spanien finns kvar, men många avvaktar med att ta beslut, säger Martin Posch vidare i en kommentar. 

När det gäller prisutvecklingen svarar 68 procent av mäklarna att priserna är stillastående på den spanska bostadsmarknaden. Det är en stor skillnad jämfört med juli då nästan lika många svarade att priserna steg.

Mer än hälften – 54 procent – tror på stillastående priser under resterande del av året medan 34 procent ser en prisnedgång framför sig, enligt Fastighetsbyrån.

– Vi har gått från tydlig stigande priser under vår och sommar, till stillastående eller svagt sjunkande priser. Troligtvis är det en utveckling vi kommer ha en tid framåt. För många solsugna svenska köpare kan det vara goda nyheter, säger Martin Posch i en kommentar. 

I september valde 70 procent av nya villakunder hos den statliga bolånebanken SBAB rörliga ränta på hela bolånet. För bostadsrättskunder låg motsvarande siffra på 79 procent. Andelen minskade visserligen från 80 procent av villakunderna och 86 procent av bostadsrättskunderna under föregående månad, men det är fortsätt en stor majoritet som väljer rörliga ränta på sina bolån, enligt SBAB (se tabell längre ned). 

– Förklaringen är troligen att den rörliga räntan då fortfarande låg långt under de längre bundna räntorna och dessutom i prognoserna förväntades fortsätta att ligga under de längre bundna räntorna, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB, i en kommentar.

– Benägenheten att välja rörlig ränta ökar rimligtvis om man tror att det blir billigare än att binda räntan, även om man med det valet samtidigt utsätter sig för risken att den rörliga räntan kan gå upp betydligt mer än väntat, tillägger hon. 

Vidare konstaterar Claudia Wörmann att den nuvarande situtionen är osäker och uppmanar nya bostadsköpare ”att ha stenkoll på hur stort lån man har och följa ränteutvecklingen noga”. 

– Att veta exakt hur stor summa man betalar varje månad och vad stigande räntor innebär för hushållsekonomin samt vilken högsta ränta man klarar av är extra viktigt idag. Det är ett tips för att hålla den allra värsta räntenervositeten stången, säger hon i en kommentar. 

I september valde 18 procent av villakunderna att binda sina bolån, vilket var en ökning från 6 procent månaden innan. När det gäller bostadsrättskunderna uppgick andelen som valde bunden ränta till 11 procent, upp från 6 procent i augusti. 

Andelen som valde en mix av rörlig och bunden ränta landande på 11 procent bland villakunderna och 10 procent av bostadsrättsköparna. 

”Jämfört med för ett år sedan är det en betydligt större andel kunder som väljer rörlig ränta, framför allt gällande bostadsrättslånen”, skriver SBAB i pressmeddelandet. 

Den som har ett vanligt rörligt elavtal får betala ett pris baserat på månadsgenomsnittet i det aktuella elområdet. Priset sätts i efterhand så det är omöjligt att veta vad man faktiskt betalar för elen innan månaden är slut.

Men genom att titta på hur priset hittills utvecklats i oktober så går det i alla fall att få en indikation på prisnivåerna. Och det ser än så länge riktigt positivt ut. Blåsigt väder och hyfsat höga temperaturer har hjälpt till att pressa priserna. Häromveckan noterades till och med negativa elpriser under ett antal nätter då blåsten tog i rejält.

För elkunder i den norra halvan av landet (elområde SE1 och SE2) har snittpriset på el hittills i oktober (till och med 15/10) legat på 50 öre per kWh på den nordiska elbörsen Nordpool. För slutkund tillkommer som vanligt skatter, moms och elbolagens påslag mm. Men 50 öre är hälften av vad en kilowattimme kostade i september då snittpriset var cirka 1 kr per kWh.

I söder (SE3 och SE4 ) är skillnaderna mot föregående månad ännu större. Snittpriset ligger hittills på 72 öre per kWh vilket kan jämföras med 2,29 kr/kWh i SE3 under september och 2,42 kr i SE4.

Faktum är att vi får långt tillbaka innan vi hittar lika låga elpriser i de södra delarna av landet. I SE3 får vi gå tillbaka till oktober i fjol för att hitta lägre elpriser. I SE4 har vi inte sett så låga priser sedan i juli i fjol.

Om det låga elpriset håller i sig under resten av månaden är dock svårt att sia om. Men någon köldknäpp verkar i alla fall inte vara i sikte den närmaste tiden om man får tro väderprognoserna. Skulle vi dessutom få en blåsig avslutning på månaden skulle det kunna hjälpa till att hålla nere priserna.

Hur vintern kommer att bli är än mer oklart men terminspriserna indikerar fortfarande mycket höga nivåer på mellan 2,5 och 4 kr per kWh. Med andra ord är faran inte på något sätt över.

”En viktig slutsats i rapporten är att ändrade regler för amortering inte skulle innebära ett träffsäkert stöd till de hushåll som riskerar allvarliga ekonomiska bekymmer på grund av höga elräkningar eller andra ökade utgifter”, uppger Finansinspektionen, FI, i ett pressmeddelande. 

Hushållsutgifterna har ökat ordentligt under året på grund av bland annat höga elpriser och stigande räntor. Enligt myndighetens bedömning ”talar allt för att många hushåll kommer att få ekonomiska problem” och ”särskilt de som har små marginaler i utgångsläget”.

– Men att ändra reglerna kring amorteringskravet är inte ett träffsäkert medel för att ge stöd till utsatta hushåll”, säger FI:s chefsekonom Henrik Braconier i en kommentar. 

En förklaring till det är enligt FI att de flesta hushåll med små marginaler inte äger sina bostäder och därför inte har några bolån. 

”För att hjälpa dem som får störst problem behövs i stället riktade inkomsttillskott till dessa hushåll. Sådana stöd kan bara riksdag och regering införa”, skriver myndigheten.

FI konstaterar sedan att rådande amorteringsregler har en form av ventil som innebär att bolånetagare ska kunna få tillfälliga undantag från amorteringskraven om det finns ”särskilda skäl”. 

”Det gäller bolånetagare som möter väsentligt förändrade förutsättningar som innebär att de får ekonomiska problem. Genom ventilen kan utsatta bolånetagare på ett mer träffsäkert sätt få hjälp att överbrygga sina ekonomiska problem”, skriver myndigheten, och tillägger:

”I rapporten tydliggör vi därför att den typen av förändrade förutsättningar kan vara oväntat höga utgifter, till exempel till följd av höga elräkningar. Detta är något som bankerna får pröva från fall till fall.”

Den avgående S-regeringen beställde tidigare under hösten en utvärdering av amorteringskravet och bolånetaket från FI, något som Privata Affärer rapporterade om. 

En majoritet av mäklarna räknar med att priserna på såväl bostadsrätter som villor kommer att minska, där mäklarna i Malmö har störst tro på sjunkande priser.

Många mäklare räknar dessutom med att det höga utbudet av bostäder till salu kommer att öka ytterligare under kvartalet, särskilt i Malmö. Samtidigt tror många att efterfrågan kommer att minska.

”Ökat utbud betyder inte nödvändigtvis att många fler vill sälja samtidigt. Idag förklaras det större utbudet mer troligt i högre grad av att efterfrågan minskar då vi sett att antalet försäljningar minskat. Då bildas ett större ‘förråd’ av bostäder till salu som också leder till längre försäljningstider”, säger SBAB:s boendeekonom Claudia Wörmann.

Mäklarbarometern är en kvartalsvis enkät till fastighetsmäklare i de tre storstadsområdena.