”De fick kanske lite andrum i samband med att de avyttrade JM-aktierna, så det blir nog inga ‘firesales’ i närtid. Men det är klart, om aktien fortsätter falla så bör de få ett sämre förhandlingsläge i de pågående processerna”, säger Anders Elvinsson, ansvarig för värdering och strategisk rådgivning på fastighetsrådgivaren Cushman & Wakefield och en av två personer bakom podcasten Fastighet & Finans till Nyhetsbyrån Direkt.
Under torsdagskvällen meddelade SBB att man sålt aktier i JM för 2,8 miljarder kronor. Försäljningen är det senaste i en rad försäljningar från Ilija Batljans fastighetsbolag som det senaste året knoppat av Neobo till sina aktieägare, miljardsålt Svenska Myndighetsbyggnader i en affär med Kåpan Pensioner och avyttrat 49 procent av utbildningsfastighetsbolaget Educo till Brookfield för 9,2 miljarder kronor.
Så vad ska säljas härnäst?
Anders Elvinsson pekar på att SBB fortfarande har en stor mängd bostadsfastigheter, där majoriteten består av Sveafastigheter med byggrätter och nyproducerade hyresbostäder i främst Stockholmsområdet.
I samband med bokslutet för 2022 meddelade SBB att man beslutat att utvärdera förutsättningarna för att notera dotterbolaget Sveafastigheter. Med en sådan notering avsåg SBB samtidigt att avyttra omkring 70 procent av aktierna i bolaget, uppgav man då.
Anders Elvinsson lyfter JM:s försäljning till Resinova och K2As försäljning till Savills IM som försäljningar av fastigheter som representerar Sveafastigheters bestånd väl och konstaterar att försäljningarna genomfördes på ”bra nivåer”, men att det idag bedöms svårare att hitta en köpare till ett stort bestånd än enstaka objekt.
För att bilda sig en uppfattning om vad en försäljning av Sveafastigheter kan inbringa anser Anders Elvinsson att man kan kika på Corems ingångna avsiktsförklaring kring avyttringen av 25 procent av Klövern till en ännu okänd internationell investerare.
”De (köparen, reds anm) tycks gå in på en nivå som motsvarar 32 procent under det bokade värden per årsskiftet”, säger Anders Elvinsson.
Han konstaterar att SBB, trots försäljningarna, fortfarande äger ”fruktansvärt mycket fastigheter”.
”Mycket är förskolor och grundskolor som placerats i Educo men de har även väldigt mycket LSS- och HVB-hem utspridda över hela Sverige ”, säger han och fortsätter:
”Ett LSS-boende kan vara så litet som 4-6 lägenheter, så det blir ganska förvaltningsintensivt – och att få iväg den typen av bestånd nu är kanske inte helt lätt.”
Anders Elvinsson och Cushman & Wakefield ser att det fortfarande finns ett intresse för nyproducerade LSS-boenden i bra lägen.
”Men nivåerna är lite annorlunda om man ser till den direktavkastning som investerarna nu kräver jämfört med för ett drygt år sedan”, uppger Anders Elvinsson.
I slutet av april avyttrade SBB tre omsorgsfastigheter i Landskrona för 150 miljoner kronor.
”Det här var centralt i Landskrona som jag förstod det och det var en i sammanhanget ganska liten peng som kommunen betalade för att få ytterligare kontroll över sitt behov av omsorgsplatser”, säger Anders Elvinsson.
Kommer vi att se fler transaktioner där kommuner köper tillbaka fastigheter från SBB?
”Den möjligheten finns absolut”, säger han.
Förutom kommuner lyfter Anders Elvinsson en rad potentiella köpare av SBB:s fastigheter.
Han nämner Hemsö, där Tredje AP-Fonden är största ägare, men som han säger främst har ägnat sig åt projektutveckling i Sverige de senaste åren.
”Nu köpte de från SBB i somras i ett läge där SBB var ganska pressat och man fick en lite högre avkastning än vad man hade fått några månader innan”, säger han och fortsätter:
”Man kommer troligtvis se till att göra en ganska bra affär om man skulle köpa fastigheter av SBB i dagsläget”, säger han.
Vidare lyfter han Northern Horizon, en fond som fokuserar på omsorgsboenden och som är verksamma i hela Norden samt Altura, ett bolag inom NREP-koncernen, och där den sistnämnda har ”väldigt mycket torrt krut att investera i den nordiska marknaden”, enligt Anders Elvinsson.
”Så det finns absolut köpare. Men i takt med att marknaden har blivit sämre så har man blivit mer selektiv och vill ha mycket bättre betalt för att ta risk”, konstaterar han, men tillägger att det är ”stor skillnad” på var fastigheterna ligger och hur moderna de är.
”SBB lär vara måna om att avyttra fastigheter så nära bokfört värde som möjligt men vi vet att de tidigare gett incitament så som förmånlig finansiering och förvaltningstjänster till köparen (Brookfield, reds anm) och kommande affärer kan säkerligen vara strukturerade på liknande sätt.”