”Det tror jag inte. De flesta som följt det här har konstaterat att de har ljugit om vår affär med Alecta, om vår affär med Kuststaden, om vår affär med Laeringsverkstedet”, säger Ilija Batljan till Nyhetsbyrån Direkt på måndagsmorgonen.

Natten mot lördagen publicerade SBB sin årsredovisning där ett antal poster justerats efter att bolaget gjort en översyn i spåren av den kritiska rapport som blankningsspecialisten Viceroy publicerade i februari. I rapporten anklagade Viceroy bland annat SBB för att skapa uppblåsta värden vid förvärv genom en kombination av betalning till säljaren i form av D-aktier vars utdelning enligt Viceroy ska ses som en kompensation för den hyreshöjning som bland annat motiverar de högre fastighetsvärden som SBB redovisar på de gjorda förvärven.

Ilija Batljan är noga med att påpeka att bolaget valt att göra översynen och nedjusteringarna på egen hand och valt en konservativ hållning eftersom ”den kriminella organisationen skjuter på allt för att skapa osäkerhet”. De revideringar som bolaget nu gjort där bland annat fastighetsvärden justeras ned har heller ingen koppling till Viceroys punkter i sin rapport med kritik mot bolagets redovisningsmetoder enligt vd:n.

”Inga alls. Det är viktigt att påpeka att revisorerna gått igenom alla påståenden från Viceroy och inte haft några anmärkningar. Allt som gäller räkenskaperna stämmer. Allt är granskat”, säger Ilija Batljan.

Ilija Batljan har varit starkt kritisk till inte bara innehållet i rapporten utan även att Viceroy tillsammans med andra aktörer blankade aktien hårt under inledningen av året utan att dessa poster syntes i Finansinspektionens lista över offentliga blankningar. EBM sade i en intervju med Nyhetsbyrån Direkt att den här typen av rapport kan vara en form av otillbörlig marknadspåverkan och att myndigheten har ögonen på företeelsen. Efter turerna runt rapporten skrev SBB i ett pressmeddelande att bolaget skickat en begäran till Finansinspektionen att de ska granska rapporten och blankningarna.

”Det där är viktigt. Det finns misstankar om att ett antal har konspirerat för att lura småsparare och manipulera kursen och det är viktigt att utreda om de har gjort det innan rapporten släpptes. Jag är otroligt förvånad att etablissemanget inte granskat det här. Först har vi den rent kriminella frågan – om man blankat utan att flagga korrekt, sedan har vi frågan om vi har en lagstiftning som inte skyddar och ser till att informationen är samma för alla. Har vi inte det kan vi kasta lagstiftningen i papperskorgen”, säger vd:n.

Efter att årsredovisningen publicerades på lördagen tog diskussionen fart i sociala medier där vd:n själv var förhållandevis aktiv och bemötte kritiken.

”Det är lätt att det blir mycket känslor på Twitter. Samtidigt finns det många kloka personer där som kan redovisning så jag är inte orolig för att bli granskad där. Sedan blir det påhopp och dylikt men man ska inte underskatta alla som är seriösa och lägger sin tid på att granska det här”.

”Med anledning av den blankarrapport från Viceroy Research som publicerades i februari 2022 har SBB:s revisorer vid sin granskning av årsredovisningen genomfört en omfattande genomlysning och kontrollerat samt dokumenterat varje påstående i blankarrapporten. Särskild vikt har lagts på värderingar och genomförda transaktioner under de två senaste räkenskapsåren”, skriver bolaget.

I årsredovisningen har värdet på fastigheter justerats ned med 293 miljoner kronor medan förvaltningsresultatet justerats upp med 293 miljoner kronor. Den uppskjutna skatten har justerats upp med 68 miljoner kronor. Nettoeffekten av omarbetningarna innebär att fjolåret resultat minskar med 247 miljoner kronor till 25.601 miljoner kronor.

SBB skriver att bolaget bland annat nu gjort en mer konservativ bedömning av den redovisningsmässiga hanteringen av tilläggsköpeskillingar vid förvärv och försäljningar.

”Vi är fortsatt försiktiga på kort sikt med tanke på allt som har hänt på i media den senaste veckan, men vi tror att aktien i slutändan kommer att återfå sin styrka”, skriver Pareto som på fredagen höjde rekommendationen för fastighetsbolaget till köp med riktkurs 60 kr (59).

Samtidigt konstaterar Pareto att bolaget har en förhållandevis hög skuldsättning om hybridobligationerna, som nu redovisas som aktiekapital, räknas som skuld. Med stigande räntor höjer det risken, men SBB har fastränta med löptider på 3,6 år i snitt och Pareto räknar med att SBB får sitt hett eftertraktade BBB+ rating under året och det tar ned risken.

”Med stabiliteten i portföljen, förväntad BBB+ betyg och fortsatta tillväxtmöjligheter via projektutveckling ser vi stor potential i aktien från nuvarande nivåer”, skriver analyshuset.

Aktien som pressats de föregående två handelssessionerna steg på fredagen och var vid klockan 11 upp 3,4 procent.

Hyresintäkterna i kvartalet uppgick till 1 695 miljoner kr, 32 procent högre än motsvarande kvartal föregående år. Även driftnettot ökade i paritet med hyresintäkterna.

Bolaget hade tidigare utlovat ett resultat per A- och B-aktie för 2021 i spannet 13,70-14,20 kr. SBB har gjort det till en vana att överträffa de egna prognoserna och utfallet blev 17,35 kr. För det innevarande året är bolaget mer modest och förutspår en vinst per aktie på 8,10 kr. Orsaken till blygsamheten är enligt Ilija Batljan osäkerheten kring värdeökningarna som bolaget inte tagit med i prognosen.

– Vi är snarare försiktiga där och vill fokusera på det vi har kontroll över sedan är jag övertygad om att SBB har fortsatt ökad direktavkastning så vi kommer att se ytterligare värdeförändringar. Så det kan krypa upp någon krona, säger han.

Under året har alla fastighetsbolag justerat upp värdet på fastigheterna vilket har lyft nettoresultaten. Så även SBB där värdet på fastighetsbeståndet ökat från 8,542 miljoner kr 2020 till 21 833 miljoner kr vid utgången av 2021. Hälften av värdeökningen kommer från det som bolaget kallar ”value-add-strategier”, en femtedel kommer från hyresutveckling och omförhandlingar och resterande del från sänkta avkastningskrav.

”Unik inflationshedge”

En knapp tredjedel av värdeökningen kommer med andra ord från lägre avkastningskrav som i mångt och mycket styrs av den låga räntan. Att räntan kommer att stiga är numer rådande konsensus och det kommer i sådant fall att påverka avkastningskraven för fastighetsbolagen. Men Ilija Batljan ser inte det som ett problem för SBB och pekar på att bolagets obligationer har långa löptider och att räntebindningen är längre än fyra år vilket gör att en högre ränta kan pareras för.

– SBB är en unik inflationshedge. Som du ser i rapporten levererar vi en ökning av driftnetto lika för lika på 4,7 procent och en ökning av hyresintäkterna på 1,8 procent. Det är 145 punkter över inflationen och vi ser givet den inflation vi hade under slutet av 2021 att vi troligen kommer att öka intäkterna under 2022 med mellan 3,5 och 4 procent, säger han och tillägger att en högre ränta snarare kommer att ge möjligheter givet bolagets finansiella styrka.

För att fortsätta säkra billig finansiering har ett kreditbetyg på BBB+ på kort sikt varit ett hett eftertraktat mål för Ilija Batljan. Han har länge framhållit att bolagets nyckeltal räcker för en uppgradering. Men hittills har kreditinstituten inte låtit sig övertygas. Den senaste veckan har det stormat kring bolaget när Viceroy Research som tagit en kort position och tidigare i veckan släppte en rapport som svingade vilt mot SBB:s affärer och värdeökningar som ”hackat” skuldsättningsgraden. Helt utan substans menar Ilija Batljan som inte tror att utspelet skapar tveksamhet hos kreditinstituten.

”Kriminalitet ska aldrig löna sig”

– Vi fortsätter att leverera nyckeltal så den här rapporten ska räcka för en uppgradering, men vi får se var kreditinstituten säger. Vi förväntar oss en uppgradering och att kriminalitet aldrig ska löna sig, säger vd:n.

I samband med kapitalmarknadsdagen i september kommunicerade bolaget nya finansiella mål med bland annat en ökad årlig utdelning som ska betalas ut månadsvis. Styrelsen uppgavs då ha en ambition att föreslå en utdelning om 1,32 kr per aktie för helåret 2021. Så blev också fallet.

Såväl Pareto som Nordea konstaterade i snabbkommentarer att kvartalet slog förväntningarna och att utsikterna ser lovande ut. Nordea har en köprekommendation med riktkurs 72 kr på SBB. Pareto, som ligger med behåll och riktkurs 59 kr, skriver att de räknar med att göra positiva estimatrevideringar efter rapporten och kommer att återkomma med en uppdaterad syn inom kort.

Marknaden reagerade initialt positivt på rapporten och aktien steg dryga 3 procent i den inledande handeln. Vid klockan 10.15 var aktien dock ned dryga 3 procent.

”Viceroy har uppgett till företrädare för media att Viceroy har lagt ned 2 400 timmar på att producera rapporten, men har inte kontaktat SBB för att verifiera någon information. Rapporten innehåller flertalet fel, inklusive väsentliga sådana, missvisande antaganden och påståenden utan grund”, skriver SBB som även tidigare har uttalat sig kritiskt om rapporten.

Enligt SBB har Viceroy ignorerat eller inte förstått redovisningsbestämmelserna som SBB är skyldiga att följa både lokalt och internationellt, särskilt IFRS.

”Falska påståenden om kassaflöden”

”Viceroys analys av offentligt tillgänglig information beaktar inte grundläggande redovisningsprinciper och inkluderar även falska påståenden avseende, till exempel, SBB:s kassaflöden och kassakonvertering. Viceroy påstår att SBB:s operativa kassaflöde för det första halvåret 2021 var negativt om 2,178 miljarder kr; den verkliga siffran var tvärtom ett positivt kassaflöde på 3,418 miljarder kr”, heter det bland annat i pressmeddelandet.

SBB anser att Viceroy Research har tvivelaktiga metoder och intentioner, och SBB har meddelat den svenska tillsynsmyndigheten.

”Särskilt mot bakgrund av att Viceroy har en kort position i SBB:s aktie behöver skälen för att publicera rapporten förstås som ett uttalande i eget intresse. Vidare har Ekobrottsmyndigheten uttalat att det inte kan uteslutas att Viceroys Rapport utgör olaglig marknadspåverkan. SBB:s intressenter uppmanas därför att överväga bolagets svar på rapporten i denna kommunikation och agera med eftertanke när de beaktar anklagelserna i rapporten”, skriver fastighetsbolaget.

”Begär granskning av FI”

SBB anser även att Finansinspektionen måste granska Viceroys rapport och all blankning som förekommit i SBB:s finansiella instrument som föregick Viceroys rapport. SBB har lämnat in en begäran till Finansinspektionen om att inleda en sådan granskning och att samordna granskningen med Ekobrottsmyndigheten vid behov, heter det.

I måndags släppte Viceroy Research den kritiska blankningsrapporten om SBB. År av tveksamma värdeökningar på tillgångar efter förvärv bör rimligen innebära att SBB:s B-aktie ska ned till nivåer mellan 10 och 15 kr per aktie, sade Fraser Perring till Nyhetsbyrån Direkt i samband med det.

I rapporten menar Viceroy att SBB sysslar med så kallad ”round tripping” vid förvärv – en sorts snurra där pengar byter händer i ett antal steg men till slut hamnar i SBB:s böcker i form av uppvärderade fastigheter.

Driftöverskottet blev 1 082 miljoner kr mot väntade 1 064 miljoner kr och förvaltningsresultatet uppgick till 2 960 miljoner jämfört med förhandstipset på 1 049 miljoner kr.

Värdeförändringar på fastigheter summerade till 9 851 miljoner kr mot väntade 6 217 miljoner kr.

Efter skatt blev resultatet 12 553 miljoner kr (3 350), vilket motsvarade 8,47 kr per stamaktie (2,29).

För helåret var resultatet per stamaktie 17,35 kr. Bolaget lämnade i januari en prognos om ett resultat efter skatt för helåret på 13,70-14,20 kr per stamaktie serie A och B.

En månadsutdelning på 1,32 kr per aktie föreslås för helåret 2021, väntat var 1,19. En utdelning om 2 kr per stamaktie D föreslås delas ut kvartalsvis.

SBB sätter för helåret 2022 prognosen om ett resultat på 8,10 kr per stamaktie A och B.