Kategoriarkiv: Atrium Ljungberg B

Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat klart lägre än förväntat

Hyresintäkterna uppgick till 619 miljoner kr. Det kan jämföras med förväntade 623 miljoner.

Driftsöverskottet blev 427 miljoner kr. Här hade analytikerna räknat med 418 miljoner kr.

De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 2 742 miljoner kr i det gångna kvartalet och nettoresultatet till 3 003 miljoner kr, i det sistnämnda fallet var 241 miljoner kr förväntat.

Bolagets vd Annica Ånäs skriver i rapporten att det första halvåret präglades av en hög nettouthyrning på nära 100 miljoner kr och fortsatt framdrift i projektportföljen med projektvinster på 1,2 miljarder kr samt orealiserade värdeförändringar på ytterligare cirka 2,8 miljarder kr, varav 1,4 miljarder kr var hänförligt till lägre avkastningskrav och resterande till bättre kassaflöde.

 

Kepler: Stabila operationella utsikter i fastighetssektorn

”Bostadspriserna har stått emot bra under det första kvartalet och ett par kommersiella transaktioner pekar på en stabil värdeutveckling”, skriver analyshuset som trots att de makroekonomiska utsikterna är mer osäkra än hittills räknar med stabila operationella förutsättningar under 2022.

Fastighetssektorn har under det första kvartalet presterat i linje med Stockholmsbörsens breda index trots stigande räntor. Kepler tror att ett antal operationella faktorer kommer att ge stöd under 2022 även om kurvorna för omgivningsfaktorerna inte längre pekar uppåt som de gjort tidigare år.

Transanktionsvolymer. Förra året var ett rekordår som kommer att bli svårt att slå. Men trots det har det gjorts ett par stora affärer under inledningen av året som vanligtvis är en svagare period, vilket anses betryggande.

Finansieringskostnader. Räntorna är på väg upp vilket kommer att öka finansieringskostnaderna. Skuldsättningsgraden i de nordiska bolagen ligger högre än för de europeiska motsvarigheterna, men har kommit ned under 50 procent de senaste åren. Mognaden på krediterna ligger dock på 3,6 år i genomsnitt med räntesäkring över 50 procent som ger visst skydd. Skillnaderna i finansieringskostnader skiljer sig dock mycket mellan bolagen där Diös och SBB ligger i den nedre delen och NP3 i den övre.

Direktavkastningskrav. Skillnaden mellan direktavkastningen på fastigheter och den femåriga swap-räntan (yield gap) ligger fortsatt under det 20-åriga snittet trotts stigande räntor. Direktavkastningen på fastigheter har inte komprimerats lika mycket som statsobligationer de senaste åren vilket får Kepler att tro att direktavkastningen kan hålla sig på stabila nivåer även med stigande räntor.

Geopolitisk oro. Direktexponeringen för den nordiska sektorn mot Ryssland är begränsad och den geopolitiska osäkerheten torde få liten påverkan. Ett av de bolag som har exponering mot Ryssland är Balder via samriskbolaget Sato, met den utgör bara 1 procent av bolagets bruttotillgångar.

På Kepler Cheuvreux lista över de mest föredragna aktierna i sektorn finns Fabege, Nyfosa, SBB, och Wihlborgs. Norska Entra som uppvaktats hårt av SBB, Balder och Castellum tar plats på listan över de minst föredragna aktierna.

I samband med sektoranalysen har Atrium Ljungberg uppgraderats till köp (behåll) med motiveringen att framtida projekt ger en potentiell uppsida och att exponeringen mot Stockholm och projekt med höga värden motiverar en premie.

Catena har samtidigt nedgraderats till behåll (köp). Efterfrågan på logistikfastigheter är fortsatt hög, men segmentet är inte immunt mot turbulens och det är dags att ta en andningspaus.

Analyshuset har inlett bevakning av Fastpartner som bedöms som en erfaren fastighetsinvesterare med lägre skuldsättning än sektorsnittet.

Kepler höjer riktkurser i fastighetssektorn

Studentbostäder i Norden handlas i dag kring 7:93 kronor och Kepler Chevreux sätter riktkursen 12 kronor.

Analyshuset ser bland annat ”unika marknadsfördelar” eftersom privata ägare av studentlägenheter endast utgör 16 procent av det totala beståndet.

För Amastens del sätter Kepler Chevreux en riktkurs på 12 kronor, på fredagsförmiddagen handlades den kring 10:20.

Vidare höjs rekommendationen för NP3 till köp från behåll med riktkurs 190 kronor (162).

Övriga riktkursändringar i sektorn:

Aktie Riktkurs (tidigare inom parentes)
Balder 586 (550)
Atrium Ljungberg 202 (186)
Brinova 40  (38)
Castellum 255 (250)
Catena 530 (500)
Cibus Nordic Real Estate 210 (185)
Diös 100  (92)
Fabege 159 (147)
Nyfosa 125 (115)
Platzer 142 (122)
Wihlborgs 220 (210)
Pandox 182 (177)
Hufvudstaden 180 (175)
SBB 42  (37)
Kungsleden 109 (105)
Sagax 260 (255)
Genova 115  (96)
K2A 268 (135)
Wallenstam 165 (150)
Balder 586 (550)

Trading Direkt: Fastigheter i fokus

 

När den tekniska analysen tog vid jämförde vår analytiker, Tobbe Rosén, börsens fem mest ägda fastighetsbolag.

Avslutningsvis intervjuades Erik Pensers analytiker Magnus Skog om ESG-caset Eolus Vind.

Teknisk analys i programmet: OMXS30, S&P500, DAX, USD/SEK, EUR/SEK, GBP/SEK, Guld, Silver, Koppar, Olja, Balder, Hufvudstaden, Castellum, Klövern, SBB, AMC, Axfood, Bambuser, Beyond Frames, Embracer, H&M, Hertz, Plejd, SSAB.

Aktier som nämndes i programmet: Sagax, Wallenstam, Amasten, Atrium Ljungberg, Eolus Vind.

 

Analyschefen : Stockholmskontor oroar – men London är hett

Kontorshyrorna på de allra mest eftertraktade lokalerna i Stockholm city har ökat exceptionellt snabbt, menar Simon Wallace.

– Det ger upphov till viss nervositet, inte minst när vakanserna nu ökar, säger han.

Han hänvisar till en 75 procentig hyresökning på fem år i de allra mest centrala delarna av Stockholm, vilket enligt honom också reser frågor kring överkomligheten för hyresgäster. Ur ett investeringsperspektiv finner DWS bättre lägen i stadsnära kontorsdistrikt som Solna, Sundbyberg och Hagastaden.

Räknar med ökad polarisering

– Med bra utsikter för sysselsättnings- och befolkningstillväxt är vi inte oroade för Stockholm generellt sett. Men utanför de absolut mest centrala delarna förefaller kontorsmöjligheterna vara bättre, säger han.

DWS räknar med att kontor kommer att fortsätta att efterfrågas även framöver, men räknar samtidigt med en ökad polarisering på kontorsmarknaden. Generellt sett i Europa bedöms flexibla och högkvalitativa kontorsytor ha goda utsikter medan mer lågkvalitativa ytor riskerar att tappa ytterligare.

”Intressanta möjligheter efter brexit”

– Kontor som kan möta krav både på miljöhållbarhet och välmående för anställda kommer att bli allt viktigare. Efterfrågan på funktionell kontorsyta som bara erbjuder en arbetsplats och som varken inspirerar eller bidrar till interaktioner och samarbete bland anställda kan däremot tappa, resonerar han.

Ett område där det kan finnas intressanta möjligheter till kontorsinvesteringar är Londons finansdistrikt City efter fem svaga år sedan brexit-omröstningen. Den svaga värdeutvecklingen har medfört att direktavkastningskravet på kvalitativa och långsiktigt uthyrda kontorsfastigheter i Londons affärsdistrikt har stigit till omkring 4 procent mot cirka 2,5 procent för Berlin, fortsätter DWS-analyschefen.

– En avkastningspremie på uppemot 1,5 procentenhet för City är attraktivt när riskerna runt Storbritannien minskat efter den lyckosamma handelslösningen med EU, säger han.

”Fortsatt minskande snitthyror”

Med den minskade handelsrisken ser DWS utsikter för att avkastningskravet på attraktiva kontorsfastigheter i London ska kunna konvergera mot avkastningskraven för andra europeiska storstäder.

– Londonkontorsfastigheter har utsikter att prestera starkare än vad europeiska kontorsfastigheter generellt sett gör under 2021 och efterföljande fyra år, säger Simon Wallace.

DWS bedömning är att den fortsatta pandemin medför att genomsnittshyran på europeiska kontor fortsätter att dra nedåt under det nya året. Detta efter att fjolåret bjudit på en begränsat negativ utveckling och klart lindrigare hyrestapp jämfört med vad som initialt befarades när pandemin bröt ut.

”Bostäder mest intressant”

– Det finns potential för en fortsatt stark utveckling för europeiska logistik- och bostadsfastigheter även efter pandemin. På logistikfronten är Norden en delmarknad som är särskilt intressant, säger Simon Wallace.

– Ser vi oss runt i Europa så tycker vi bostäder är det mest intressanta fastighetstillgångsslaget. Därutöver tror vi på en fortsatt stark utveckling för logistik, säger han.

Inte minst tycker DWS att nordiska logistikfastigheter ser ”väldigt attraktiva” ut med en hög ensiffrig procentuell avkastningspotential i årssnitt under kommande fem år.

Högre premie i Norden

– Direktavkastningspremien för nordiska logistikfastigheter är något högre jämfört med den i andra delar av Europa. Dessutom är sysselssättningsutsikterna starka på lång sikt medan Norden är före stora delar av Europa i online-utvecklingen”, säger han.

E-handelstrenden bedöms med hjälp av den relativt starka tekniska utvecklingen ha extra stora möjligheter att hålla i sig även efter pandemin i de nordiska länderna.

Runt logistik bedöms i synnerhet mer centralt placerade fastigheter vara attraktiva. Detta i och med detaljhandelsindustrins strävan efter leveranssnabbhet.

”Fortsatt tufft ett par år”

I den andra vågskålen förväntas detaljhandelsfastigheter få det fortsatt tufft i ytterligare ett par år, efter det svaga fjolåret då europeiska köpcenter tappade ett tvåsiffrigt antal procent i värde.

– Det finns mer nedsida från både lägre hyror och högre direktavkastningskrav, bedömer Simon Wallace angående detaljhandelsrelaterade fastigheter.

Även efter pandemin väntas det ske en nettoinflyttning till stadsregioner. Den fortsatta urbaniseringstrenden förväntas driva efterfrågan på hyresbostäder i stadsnära lägen.

”Tre intressanta marknader”

DWS bedömer att Stockholms-, Helsingfors- och Köpenhamnsregionen är tre intressanta marknader ur ett hyresfastighetsperspektiv. Detta med stöd av en förväntad ökning av befolkning, sysselsatta och disponibelinkomst. Kombinerat med ett fortsatt begränsat utbud av hyresfastigheter ger det utsikter för en sund hyrestillväxt.

– Bostadsmarknaden erbjuder stabila intäkter och har visat på en soliditet även under pandemin. Den har tilldragit sig mycket intresse från investerare och på kort sikt kan en fortsatt institutionell efterfrågan ge ett tryck nedåt i direktavkastning. I återhämtningen kan därefter lönetillväxten innebära en hyrestillväxt, säger Simon Wallace.

Rörande bostäder säger han att det är stadsnära hyresbostäder som ändå ligger lite i utkanter av städer som kan vara extra intressanta efter pandemin. Fastigheter i förorter som både erbjuder något lägre hyror samt naturnära lägen.

– Efterfrågan ökar på större bostadsyta och gröna lägen inom pendlingsavstånd från stadskärnor när det kan bli möjligt att arbeta hemma ett par dagar i veckan och folk inte behöver ta sig till kontoret varje dag efter pandemin, säger han.

 

 

Danske: Rädslan för kontorsdöd överdriven

Efter pandemin väntas antalet människor som arbetar delar av tiden hemifrån att öka. Det har fått många att varna för ”kontorsdöd” när företagen söker mindre och mer flexibla kontorslösningar.

På Stockholmsbörsen har oron för minskad efterfrågan på kontorsyta resulterat i pressade aktiekurser för fastighetsbolag med exponering mot kontor när investerare vänt blickarna mot logistik- och samhällsfastigheter.

Det senaste året har till exempel Klövern, Kungsleden och Fabege backat mellan 15 och 35 procent. Samtidigt har SBB (samhällsfastigheter) och Sagax (logistik) stigit 15 respektive 18 procent.

”För stora proportioner”

Men enligt Philip Hallberg har rädslan för kontorsdöden fått för stora proportioner.

– Det finns några bolag som har fått en alldeles för stor rabatt mot substansvärde och låga multiplar mot kassaflöde bara för att man har kontorsexponering, man måste gräva djupare och se vad som faktiskt finns i portföljen, säger Philip Hallberg.

Han menar att effekterna av ökat hemarbete inte kommer att bli så drastiska. Redan före pandemin var Sverige ett av de länder med högst andel av arbetsstyrkan som någon gång arbetade hemma, och enligt Philip Hallberg är det inget nytt att kontoren blir mindre, det är en trend som funnits i 20 år.

– Trenden kommer att accelereras, men allt annat lika kan företagen då betala mer per kvadratmeter, eftersom det är totalkostnaden som är viktig för hyresgästen, säger han.

Stockholms innerstad kan påverkas negativt

Dessutom är antalet kvadratmeter som kan minskas när anställda arbetar hemma några dagar mer än tidigare begränsad. Hemarbetet varierar över veckan och vissa dagar kommer en stor del av personalen att vara på plats samtidigt.

Möjligheten att sänka den totala kostnaden för kontor kommer också att variera mellan geografiska lägen. Utanför de mest centrala lägena i storstäderna är hyrorna fortfarande relativt låga och den kostnadsminskning som kan uppnås genom att minska ytan är begränsad.

Stockholms innerstad kan dock komma att påverkas negativt. Där har hyrorna stigit med 75 procent de senaste fem till sex åren och enligt Philip Hallberg kan kostnaden i förhållande till minskat behov av yta få många bolag att ifrågasätta om det är värt det.

Å andra sidan utgör innerstan en mindre del av de svenska fastighetsbolagens totala bestånd.

– Av de noterade bolagen i Sverige så är den absoluta majoriteten av stocken inte i citykärnorna, och inte i Stockholm. Det är egentligen bara Huvudstaden och Fabege som har exponering mot innerstan, konstaterar Philip Hallberg som menar att detta förhållande inte reflekteras i dagens värderingar av bolagen.

”Onödigt mycket stryk”

Bland enskilda bolag lyfter Philip Hallberg fram Kungsleden och Klövern, som två bolag som har tagit onödigt mycket stryk det senaste året och att marknaden missar att bolagen har exponering mot låga hyror och låga bokförda värden per kvadratmeter.

Fabege är dock ett bolag som han ställer sig mer tveksam till, men arbeta hemma-trenden är inte huvudorsaken till tveksamheten.

Fabeges affärsmodell bygger till stor del på att starta nya kontorsprojekt, och här tror Philip Hallberg att det kommer att finnas en återhållsamhet hos presumtiva hyresgäster att dra i gång stora projekt den närmaste tiden.

Hittills har dock inte kontorsbyggandet stannat av. Enligt en undersökning från Byggfakta har byggkostnadsvolymen av byggstartade kontorsprojekt i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala ökat med över 100 procent det senaste året. Men att det skulle kunna sätta press på värderingarna när utbudet stiger är inte sannolikt, menar Philip Hallberg, eftersom få projekt i Sverige sker på ren spekulation – det finns i regel en uppbokad hyresgäst till projekten.

Philip Hallbergs slutsats är alltså att bilden av kontorens framtid inte är endimensionell, och att det finns kontorstunga bolag på börsen som är köpvärda efter den senaste tidens oro. Investerarna måste helt enkelt ”bena ut vad det är för typ av kontor och vad som kommer att fungera bäst framgent”.

 


Bolag              Kontor       Kurs% 1 år      Danske Bank
Kungsleden 74%* -14% Köp
Klövern 83%* -36% Behåll
Fabege 84%** -22% Sälj
Castellum 48%* -12% -
Atrium Ljungberg 54%** -30% -
Huvudstaden 40%*** -32% Behåll
Platzer 75%* -12 Köp
Whilborgs 81%* -4 Köp
SIX Fast.index - -11% -
* Andel av fastighetsvärde per den 30/9 2020
** Andel av hyresvärde per den 30/9 2020
*** Andel av hyresvärde per den 31/12 2019